Reits, os primos dos Fundos Imobiliários

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Nesse estudo falaremos sobre os REIT, Real Estate Investment Trust, “os primos” dos nossos Fundos Imobiliários e abordaremos as semelhanças e diferenças com os FII.

Basicamente, os REIT compram ou desenvolvem um imóvel e alugam, gerando receitas para a empresa, que então distribui o lucro após os custos, para os seus acionistas. A renda distribuída aos acionistas é em grande parte paga trimestralmente, mas há alguns REIT que pagam mensalmente, como os FII.

Uma grande diferença em relação aos FII,  é que os REIT são empresas e não fundos como no Brasil. Esse ponto é o que faz toda diferença na análise de um REIT, tornando a análise similar a das empresas brasileiras, com conceitos como:  Ebitda, Dívida Líquida, Custo de Capital, Índice de Endividamento, Fluxo de Caixa Livre, Amortização e Depreciação e outros.

Investir em REIT, é uma forma inteligente de investimento no mercado imobiliário americano, com baixo capital inicial e alta diversificação e obter renda passiva em dólares.

Os REIT possuem a vantagem tributária de não pagarem impostos a nível federal e para se qualificarem como REIT precisam atender vários requisitos:

  • Investir pelo menos 75% de seus ativos totais em imóveis;
  • Obter pelo menos 75% de sua receita bruta de aluguéis de imóveis, juros de hipotecas que financiam imóveis ou de vendas de imóveis;
  • Pagar pelo menos 90% de seu lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas por ano;
  • Ser uma entidade tributável como empresa;
  • Ser gerenciado por um conselho de administração ou curadores;
  • Ter um mínimo de 100 acionistas;
  • Possuir no máximo 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas.

A lei que criou os REIT é de 1960, enquanto no Brasil é a lei 8668, que criou os FII é de 1993.

O investimento em REIT, acontece através da bolsa de valores, assim como os FII. O investidor tem que possuir conta em uma corretora nos EUA ou em um país que negocie na bolsa americana.

Existe a opção de comprar BDR no Brasil, mas é muito limitada, possui aproximadamente 30 REIT e é acessível apenas a Investidores Qualificados ou aqueles que possuam acima de R$ 1 milhão em investimento mobiliário ou possuam qualificações como AAI, CEA, CGA, CNPI e CFA.

“Os BDR são certificados de depósito, emitidos e negociados no Brasil, com lastro em valores mobiliários de emissão de companhias estrangeiras.” Fonte: B3.

Tipos de REIT

Os REIT são divididos em dois tipos:

  1. Equity REIT: São os que possuem ou operam imóveis geradores de renda, como os nossos FII de tijolos.
  2. Mortgage REIT: São os que fornecem financiamento para imóveis, comprando ou originando hipotecas e títulos lastreados em hipotecas e obtendo receita com os juros desses investimentos, como os nossos FII de papel.

Mercado de REIT

De acordo com os dados de outubro de 2019, estima-se que aproximadamente 87 milhões de americanos, aproximadamente 51,6% dos lares americanos, possuem ações de REIT diretamente ou através de fundos de aposentadoria. Comparando com o Brasil, de acordo com o último Boletim da B3 de Abril, temos 818.400 investidores em Fundos Imobiliários, o que corresponde a 0,39% da população brasileira.

O valor de mercado dos REIT é aproximadamente US$ 2 trilhões, enquanto o valor de mercado dos FII é aproximadamente R$ 91,04 bilhões. Utilizando a cotação de R$ 5,35 por dólar, nosso mercado corresponde a  0,85% do mercado americano.

Setores dos REIT

Enquanto no Brasil existem poucos segmentos para investimento, os EUA possuem diversos, alguns semelhantes aos nossos e outros até inimagináveis. De acordo com a Nareit, uma associação de REIT nos EUA, existem 192 REIT públicos para investimento, que possuem e gerenciam os seguintes segmentos:

  • Office: imóveis de escritório comerciais como lajes corporativas.
  • Industrial: propriedades, como armazéns e centros de distribuição.
  • Retail: imóveis de varejo como malls, outlet centers, shopping centers e power centers.
  • Lodging: hotéis e resorts.
  • Residential: imóveis residenciais como prédios de apartamentos, residências para estudantes, casas fabricadas e residências unifamiliares.
  • Timberland: vários tipos de imóveis florestais especializados na colheita e venda de madeira.
  • Health care: imóveis relacionados à assistência médica como instalações para idosos, hospitais, consultórios médicos e instalações de enfermagem especializadas.
  • Self-storage: instalações de auto-armazenamento que alugam espaço para indivíduos e/ou empresas.
  • Infrastructure: imóveis da infraestrutura como cabos de fibra, infraestrutura sem fio, torres de telecomunicações e oleodutos.
  • Data center: instalações de Data center, oferecendo serviços para manter servidores e dados em segurança.
  • Diversified: combinação de tipos de propriedades como Office e Industrial.
  • Specialty: imóveis de características únicas como cinemas, cassinos, terras agrícolas e Outdoors de publicidade.

Dividend Yield dos REIT

Atualmente o rendimento médio pago pelo REIT é de 7,69% ao ano. Abaixo podemos ver o Dividend Yield em diversos segmentos. Os dados se referem aos dividendos pagos nos últimos 12 meses e alguns REIT suspenderam o pagamento dos dividendos devido a pandemia de COVID-19.

Fonte: Dica de Hoje Research

Tributação

O investidor brasileiro que investe em REIT com sede nos EUA, é tributado em 30% diretamente na fonte, com sede no Canadá a alíquota é de 15%. Na declaração de IR no Brasil, os impostos retidos na fonte devem ser informados e não há necessidade de pagar novos impostos.

O ganho de capital é tributado em 15% no Brasil e há isenção para vendas com volume de até R$ 35 mil no mês.

A tributação de herança nos EUA é de 40%, no entanto há isenção para o patrimônio de até US$ 60 mil.

Espero que tenha gostado desse estudo e nas próximas semanas traremos mais informações sobre os REIT.

Egbert Chaves

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Disclaimer: Este artigo não constitui indicação de compra ou venda de ativo, o intuito aqui é levar material de estudo para o investidor para que o mesmo tenha suas próprias conclusões.

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