Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante e quer ter acesso aos relatórios e carteiras da Área de Membros, clique aqui para se tornar um Membro Gold.
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Estamos passando por um momento de alta dos Fundos Imobiliários, desde aquele janeiro de 2016, onde fizemos um fundo e começamos a subir, tivemos algumas quedas pelo meio do caminho como o Joesley Day e a Greve dos Caminhoneiros, mas mesmo assim o IFIX se recuperou e fez novos topos! Mesmo deflacionando o IFIX estamos em topo histórico.
Olhamos para esse gráfico e nos perguntamos.
Até quanto os FII podem valorizar?
Quando compramos uma cota de FII, nosso prejuízo máximo seria o valor que pagamos pela cota, enquanto que para cima não há limite, assim como nas ações. Mas isso não quer dizer que os Fundos Imobiliários vão subir até o infinito e nem que continuará subindo em linha reta e nem que subirão como as ações, porque nas ações há o crescimento dos lucros ao longo do tempo. Nos Fundos Imobiliários gosto de pensar que, principalmente os melhores fundos de tijolo, no longo prazo terão os aluguéis e o Valor Patrimonial reajustado pela inflação, devido o lastro imobiliário dos fundos.
A maior parte dessa alta se deve a queda dos juros no país, como comentei, os FII são ativos financeiros com lastro imobiliário, uma parte do preço é formado pelo mercado imobiliário e outra parte é a precificação na Bolsa, em que os juros entram na parcela de Taxa de Desconto nos modelos de precificação.
Acima temos um gráfico elaborado pela Rio Bravo que mostra o comportamento do Dividend Yield do IFIX e da taxa da NTN-B 2024, no mesmo modelo que você pode encontrar atualizado diariamente no Radar de FII na Área de Membros Gold, só que esse nos mostra um histórico desde 2011 comparado com o IFIX. Reparem na correlação dos juros do Tesouro Direto com o DY dos fundos.
Atualmente temos uma Selic de 6,5%, mas já começamos ver rumores de nova queda da taxa. Expectativa do crescimento do PIB do país cai a cada novo boletim do Focus, assim como a expectativa para o IPCA.
Imaginem uma Selic a 5,5%, com o encaminhamento da reforma e de todas as outras proposta que vemos o Ministro Paulo Guedes falar sobre. Isso fará os investidores se mexerem para melhorar os retornos, os Fundos Imobiliários hoje pagam em média 7,55% de rendimento ao ano, isso é 1% acima da Selic atual, e pode chegar a 2% acima, se houver os cortes, falando de retorno bruto, sem o Imposto de Renda.
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Por isso vemos cada vez mais novos investidores em FII, e também ações, quanto mais a renda fixa cair, maior será o número de investidores a entrar no mundo dos Fundos Imobiliários. Um conselho a quem está entrando agora, comece pequeno, nada de querer sacar todo o dinheiro da renda fixa e comprar em Fundos Imobiliários.
Por último, temos abaixo um gráfico em base 100 do retorno do IFIX, da NTN-B 2024 e da NTN-B 2045.
Podemos ver como a NTN-B 2024 possui um retorno mais próximo do IFIX e que a NTN-B 2045 possuía também um retorno próximo até pouco antes do primeiro turno e que após o primeiro turno a rentabilidade começou a descolar e continuou a subir forte até os dias de hoje. O mercado prevendo a eleição do Bolsonaro já puxou o valor do título longo pra cima, quem esperou o término da eleição perdeu uns 20% dessa alta.
Conclusão
Olhando para a média dos Fundos Imobiliários, ainda vejo uma assimetria positiva visto a queda das taxas de juros e volta da economia para os próximos anos. Toda alta até agora é apenas queda de juros e provavelmente estamos nas mínimas ou muito próxima a ela, mas se o PIB voltar a crescer podemos ver aumento dos aluguéis das empresas e uma expansão da demanda por imóveis, com a oferta baixa devido a falta de lançamentos no mercado, o preço dos imóveis existentes subirá.
Mas claro que isso se mantivermos condições de temperatura e pressão normal, se vier uma crise externa com trade war ou problema de solvência de bancos europeus, isso irá sacudir o mercado, não somos uma ilha. Meu conselho é, não fique esperando quedas bruscas para entrar ou tentando acertar o fundo do gráfico, comece hoje e comece e pequeno.
Só lembrando que estão abertas as inscrições para o curso de Análise Fundamentalista & Precificação de Ativos, Clique Aqui e conheça a estrutura do curso.
Espero que tenham gostado e até a próxima.
Egbert Chaves