7 crivos para escolher bons fundos imobiliários
Os fundos imobiliários, FIIs, são uma ótima escolha para quem quer começar a expor sua carteira de ativos à renda variável, já que tendem a ser menos voláteis que as ações.
Uma outra característica marcante é a distribuição mensal de dividendos para os cotistas, na grande maioria dos fundos.
Com a queda da taxa Selic no último ano, a procura pelos FIIs aumentou bastante, refletindo no número de investidores pessoa física, que foi de 230 mil para 517 mil somente nos dez primeiros meses de 2019.
É evidente que esse aumento acelerado tenha efeitos colaterais.
Uma parcela significativa desses investidores não está preparada para escolher um fundo adequadamente, o que pode levar à perda de patrimônio e desilusão com os investimentos.
Pensando nisso, no artigo de hoje, nós veremos sete características que você deve observar para ter sucesso ao investir em fundos imobiliários.
1) Estratégia
Há mais de 160 FIIs listados na B3 operando em diversas estratégias. Para exemplificar, pense em um imóvel. Há diversas opções do que se fazer.
Você pode construir um imóvel para vender. Você pode comprar um imóvel para receber a renda. Você pode comprar um imóvel usado, reformar e vender.
Tudo isso também é possível quando falamos de fundos imobiliários.
Então, a primeira recomendação é que você escolha FIIs que possuam uma estratégia alinhada com o seu perfil e com a sua preferência. Se prefere ter imóvel para renda, invista em fundos que foquem nessa estratégia.
No entanto, caso você esteja confortável com outras estratégias, diversifique também seus investimentos em fundos que atuem nessas outras frentes.
2) Tamanho
Uma boa pedida é escolher fundos grandes, que sejam multiativos, ou seja, que tenham mais de um imóvel, e multi-inquilinos, ou seja, que tenham mais de um inquilino. Vale mencionar que ter um único ativo e/ou um único inquilino não faz de um fundo ruim.
No entanto, o risco do investimento é bastante diluído ao se ter vários ativos com vários inquilinos. Mais uma vez, voltemos ao exemplo do imóvel.
Se você só possui um apartamento alugado para uma pessoa e ela se torna inadimplente, você deixa de receber aquela renda.
Por outro lado, se você possui cinco imóveis com cinco inquilinos e um deles se torna inadimplente, você continua recebendo renda dos outros quatro.
3) Liquidez
Há um ditado que diz que o lucro é vitamina e liquidez é oxigênio. Se você possui um imóvel que se valorizou muito ao longo dos anos, mas em um momento de necessidade não consegue vender por falta de liquidez, você está cheio de vitamina, mas sem oxigênio.
Então, procure os FIIs que são mais líquidos, ou seja, que têm mais negócios. É possível encontrar essa informação na página da B3 e junto à sua corretora.
4) Diversificação
Ao seguir a segunda regra, você já está bem encaminhado quanto à diversificação, porém é possível melhorar adicionando fundos de diferentes segmentos à sua carteira.
São muitas as opções quando focamos nos fundos de tijolo, como por exemplo, shoppings, hospitais, lajes corporativas, galpões logísticos, agências bancárias etc.
Há ainda os fundos de papel, que investem nos CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), e os fundos de fundos, que são fundos que investem em cotas de outros fundos.
5) Preço
Preço importa, uma vez que o seu preço de entrada vai determinar a sua rentabilidade. O indicador utilizado para analisar essa componente é o P/VP, preço sobre valor patrimonial.
O VP mede o patrimônio líquido do fundo por cota, levando em conta dinheiro em caixa, os imóveis do fundo e outros ativos.
Então, se P/VP é maior que um, o fundo está sendo precificado acima do valor patrimonial, o que indica que ele está caro. De modo semelhante, P/VP abaixo de um indica que está barato. Caso seja igual a um, está no preço.
Na prática, é muito difícil de encontrar P/VP igual a um devido às flutuações no preço. Uma sugestão é procurar fundos que estejam na faixa de 0,9 a 1,1. Caso esteja acima de 1,1, aguarde um pouco. Uma hora o preço volta.
Caso esteja abaixo de 0,9, não se apresse em comprar. Procure conhecer os motivos para a queda, pois pode haver um risco que o mercado já precificou.
6) Gestor
Ele é o responsável pelas decisões do fundo, como qual imóvel comprar, qual vender, para quem alugar e por qual preço. Essa pessoa pode ser o próprio administrador (todo fundo tem um) ou um gestor.
Ele é o responsável por entregar o resultado do fundo, podendo inclusive optar por manter um imóvel sem inquilino por um tempo caso não encontre alguém que passe nas suas análises de risco.Procure fundos que você confie no trabalho do gestor.
7) Emissões de cotas
Analise se há um histórico de emissão de cotas naquele fundo. Os FIIs devem distribuir 95% do seu lucro para os cotistas. Isso é bom pois garante um fluxo de renda.
Por outro lado, diminui a margem para que o gestor entre em novos empreendimentos, fazendo com que o fundo não cresça organicamente.
Nesse cenário, faz sentido procurar por fundos que emitam novas cotas com recorrência, pois isso aumenta o patrimônio do fundo, diversificando a carteira.
Essas são algumas sugestões de crivos que você pode utilizar para analisar os fundos imobiliários. Não se acanhe em adicionar outros que façam sentido para você. O importante é tomar decisões conscientes.
Você também segue essas recomendações? Analisa alguma outra informação não mencionada no artigo? Conte-nos nos comentários!
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Abraços,
Lucas Mauricio