Oportunidade em FIIs
Hoje eu gostaria de falar para vocês de como eu, particularmente, ganho dinheiro com Fundos Imobiliários .
O método é tão simples que cabe em apenas uma linha.
“Compre barato e acumule o máximo de cotas ou de renda que conseguir”
Muitas vezes, fazer o simples é o melhor. E nesse caso, estamos em uma posição muito favorável para fazer o simples.
Os Fundos Imobiliários são o instrumento mais fácil para que um investidor possa gerar uma renda mensal. O racional é bastante simples. O Fundo compra um imóvel, aluga este imóvel, o inquilino paga o aluguel, o Fundo tira as despesas e paga o restante na forma de rendimentos.
Vamos imaginar um Fundo hipotético XXXX11 que está sendo negociado a R$ 131,00 e que pague todos os meses o valor de R$ 0,74 ao mês.
Se você investir R$ 131,00 nele, você comprará 1 cota e fará jus a receber todos os meses a incrível quantia (ironia) de R$ 0,74.
Se investir R$ 1.310,00, você comprará 10 cotas e receberá mensalmente R$ 7,40.
Com R$ 13.100,00, você compra 100 cotas e recebe por mês R$ 74,00.
Com R$ 131.000, compra 1000 cotas e a renda mensal sobe para R$ 740,00.
Tudo isso isento de Imposto de Renda. Escrevo em março de 2020, afinal, lei no Brasil muda sempre.
Percebeu que essa é uma modalidade de investimento que tanto a pessoa que investe R$ 1 milhão quanto a pessoa que investe R$ 200,00 têm ganhos proporcionais? O investidor de R$ 1 milhão não tem vantagem de receber um aluguel maior por possuir um valor maior no Fundo.
Isso dá a vantagem de você começar comprando até mesmo uma cota por mês, se você quiser, e ir montando a sua bola de neve. Você começa seu círculo virtuoso.
Agora vamos imaginar que a cota desse fundo suba para R$ 218,30. Você acharia bom ou ruim?
Agora, para comprar uma cota que te dará direito a ganhar R$ 0,74 por mês, você precisa de R$ 218,30, ao invés de R$ 131,00. Piorou, né?
E se a cota desse Fundo, em uma crise, caísse para R$ 104,00? Seria melhor ou pior?
Agora, com apenas R$ 104,00 você pode comprar 1 cota. O investidor que tinha R$ 1.310,00 e que antes podia comprar 10 cotas, agora pode comprar 12 cotas e ainda sobram R$ 62,00 para “fazer um lanche”, se quiser.
Parece óbvio que o preço menor é melhor e o preço maior é pior para acumular cotas e gerar renda. No entanto, o comportamento que vimos na Bolsa nos últimos 3 meses foi o oposto do que deveria ter sido.
Investidores compravam muito felizes este fundo a R$ 218,30 e começaram a vender o Fundo, a todo vapor, até que ele batesse R$ 104,00. Sim, esse Fundo existe: é o HGRE11, e abaixo encontra-se o gráfico dele e os rendimentos pagos nos últimos 12 meses, retirados da área de assinantes do ClubeFii.
Na minha visão, abriu-se uma janela óbvia para compra de Fundos Imobiliários que antes já eram bons e que agora ficaram muito melhores, mais baratos.
Mas vale a pena ver se eles estão realmente baratos e, para isso, eu realizei uma pesquisa rápida no ClubeFii e ordenei apenas os FIIs que tenham percentual superior a 1% no IFIX. E para minha surpresa, a grande maioria dos FIIs que em dezembro negociavam acima de 1,10x Valor Patrimonial, agora negociam abaixo de 0,90 vezes o Valor Patrimonial.
Na imagem abaixo, vemos todos os Fundos com participação maior que 1% no IFIX e que estão abaixo do Valor Patrimonial. Vejam na penúltima coluna como suas cotas caíram neste ano e lembre-se do início deste artigo. Antes de pensar em vender, pense em quantas cotas agora você pode comprar para ter a mesma renda.
Os Fundos de Shoppings tiveram variação negativa próxima a 50% de queda neste ano. Em alguns momentos, chegaram a bater até mesmo 60% ou 65% de queda.
Mas o que mudou tanto no Brasil de dezembro de 2019 para março de 2020? Por que os Fundos caíram tanto de valor?
O que mudou foi o lockdown mundial e a possibilidade de inquilinos não pagarem seus aluguéis, ou mesmo entregarem seus imóveis, com uma possível recessão que pode estar se encaminhando em 2020. Recessão que pode causar redução no valor dos aluguéis futuros também.
Tudo isso é real e eu não posso dizer que não é. Mas a pergunta que eu tenho é:
Sabendo que os contratos já estão assinados, sabendo que existem multas, sabendo que a parada não deve se prolongar por mais de dois ou três meses, porque senão nem o Governo aguenta sem arrecadar, e o principal, sabendo que os imóveis que servem de lastro continuam sendo os mesmos, nas mesmas localizações, será que essa queda de 40% a 50% é real? Será que não foi inflada pelo pânico de investidores?
Na minha visão, sim. 3 meses de aluguel que podem vir a não ser recebidos devem gerar um impacto no preço justo em torno de 2% apenas. Uma possível alta dos juros futuros, além de menores valores futuros, deve trazer uma redução no valor dos imóveis em mais 20%. Sabendo que os FIIs costumam ter algum dinheiro em caixa, os FIIs que estão abaixo de 0,80x a 0,85x Valor Patrimonial, na minha visão caíram por causa de pânico.
Claro que não basta analisar apenas um indicador. Existem riscos maiores no Rio de Janeiro que em São Paulo, por exemplo; existem mais riscos em Shoppings que em Fundos de galpões logísticos com contratos atípicos, mas a venda pegou todos os Fundos.
Então, minha mensagem é dividida em alguns pontos:
- Aproveite para comprar o máximo de cotas enquanto elas estão baratas.
- Acumulando mais cotas você vai gerar mais Renda Futura.
- Não pense na renda dos próximos 3 meses, e sim em toda a renda que você vai receber nos meses 4 a infinito, se você nunca vender.
- Não torça para o Fundo voltar para o preço de dezembro de 2019. Naquele preço, sua capacidade de acumulação ficará bem menor. Enquanto você estiver acumulando cotas, é desejável que os FIIs não se valorizem.
E por fim, lembre-se: em Fundos Imobiliários o Ganho de Capital é tributado em 20% e os rendimentos são isentos. Eu prefiro um bom rendimento a uma boa valorização.
Agradeço ao Clube Fii, que inclusive está com desconto pelo coronavírus (clique aqui), por me deixar compartilhar esses breves estudos que realizei na plataforma paga.
Embora eu seja analista CNPI, nenhum dos FIIs tratados neste artigo são recomendações de compra. As nossas recomendações baseadas em uma estratégia de geração de Renda estão na nossa Área de Membros, clique aqui.
Abraços e Bons Investimentos
Daniel Nigri