Olá, sou Egbert Chaves, autor do Radar e da Semana dos FII da Área de Fundos Imobiliários, se você ainda não é assinante e quer ter acesso aos relatórios e carteira recomendada, clique aqui para se tornar um assinante.
Os fundos imobiliários de shoppings centers, sempre foram considerados um porto seguro dentro do universo dos fundos imobiliários. Quando olhamos para o Dividend Yield dos fundos de shoppings, eles sempre estiveram abaixo da média do IFIX e dos outros segmentos como as Lajes Corporativas e Galpões Logísticos.
Fonte: Radar de FII 06/03/2020
E porque esse rendimento menor nos fundos de shopping?
Na minha opinião, é a velha máxima do mercado, o Risco x Retorno. O risco de um fundo de shopping zerar a renda é menor que dos outros segmentos, por isso o retorno também é menor. Um único shopping center possui dezenas de inquilinos de setores diferentes, possui cinemas e o estacionamento como fonte adicional.
Isso ficou provado nos últimos anos, o Brasil passou por uma crise muito forte, que desencadeou o aumento do desemprego, da inflação e da taxa Selic. Vários fundos tiveram dificuldades, e alguns até ficaram vários meses sem distribuir renda os cotistas, como exemplo: THRA11, ALMI11 e CEOC11. Mas os fundos de shoppings centers sofreram menos e alguns até conseguiram aumentar a distribuição dos rendimentos: ABCP11, PQDP11 e SHPH11.
Nos últimos dias o mundo foi pego pela pandemia do Coronavírus e isso mudou, o Brasil foi colocado em quarentena para evitar a dissipação do vírus, os serviços e estabelecimentos que não são essenciais como supermercados e farmácias, foram obrigados a fechar.
Sendo assim, o risco dos shopping centers aumentou, com as lojas fechadas e sem receitas do estacionamento a renda imobiliária tenderá a zero, talvez até negativo devido aos custos com condomínio.
E quem deve arcar com estes custos? Os donos dos shoppings centers, no caso os fundos imobiliários e outros sócios dos imóveis.
Alguns shoppings possuem reservas e vários estão trabalhando para reduzir os custos de condomínio enquanto permanecem fechados.
Toda essa incerteza do isolamento, de não saber quanto tempo será e qual o impacto na economia, fez os mercados desabarem e a volatilidade aumentar com vários Circuit Break durante a semana.
Abaixo vemos as quedas dos FII de shopping que pertencem ao IFIX, do ínicio do ano até na sexta-feira dia 27 de março.
Fonte: B3
A maior parte dos FII tiveram quedas maiores que a do índice, essas quedas chegaram a ser maior ainda na quinta feira dia 19 de março, mas com a recuperação do mercado, recuperaram parte da queda.
O que temos de fatos até agora?
Alguns fundos como XPML11, ABCP11, FVPQ11 e SHPH11, já emitiram fatos relevantes comunicando que suspenderão os rendimentos por um tempo, devido a baixa previsibilidade dos impactos que essas medidas causarão nos resultados nos próximos meses.
Outros fundos, possuem resultados acumulados de períodos passados e recursos em renda fixa que continuam rendendo algum juros e devem distribuir algum rendimento mesmo que menor que a renda dos meses anteriores, como por exemplo o VISC11, MALL11 e HGBS11.
Outra preocupação é com o setor hoteleiro, que irá sofrer muito, hotéis já estão fechados devido a baixa ocupação e para evitar a disseminação dos vírus. O fundo FLMA11 comunicou que o Hotel Pullman Vila Olímpia, que ocupa o imóvel do fundo, irá fechar a partir do dia 27 março. O fundo XPHT12 também já comunicou que alguns hotéis do fundo estão fechados. Esses fatos afetarão os rendimento a serem distribuídos aos cotistas.
Apesar dos fundos distribuírem rendimentos mensalmente, a obrigação perante a lei é distribuir 95% dos lucros durante o semestre, então teoricamente poderiam fazer apenas uma distribuição no fechamento do semestre em junho.
Olhando para as medidas adotadas pelos fundos, penso que são medidas conservadoras e corretas em tempos de muitas incertezas.
Conclusão
Essa pandemia que estamos enfrentando é uma tragédia em vários níveis, não apenas econômico mas também social, pessoas irão morrer devido ao vírus, talvez até pessoas próximas.
Mas a crise econômica dessa quarentena também poderá matar pessoas, a depender do tempos que ficarmos em lockdown.
Essa é uma crise com começo, meio e fim, sabemos que a demanda nos shoppings e hotéis voltarão após a dissipação do perigo do vírus e retomada da rotina normal.
Vamos estimar que esse prazo seja de 06 meses, como os rendimentos dos fundos de shopping ficavam em média próximo dos 6,0% a.a. perderíamos 3,0% de renda no ano. Essa seria uma perda não recuperável porque quando a quarentena voltar não sairemos para os shoppings para comprar o que não consumimos agora.
Mas os ativos imobiliários continuarão lá, não haverá perdas nos fundamentos dos shoppings centers. Um shopping situado em um bairro nobre altamente adensado, ainda continuará inserido nesse bairro nobre altamente adensado.
Portanto, na minha opinião, com as quedas que vimos na semana passada, não faz sentido, vender a cota de um fundo imobiliário com 50% de queda no ano, devido a uma possível perda de 3,0% nos rendimentos.
Em momentos de estresse e de alta volatilidade como esse, aquele investidor que consegue se afastar das notícias e pensar um pouco mais racionalmente pode acabar fazendo excelentes negócios. Ele comprará mais cotas com o dinheiro que possui, consequentemente receberá mais rendimentos quando a crise passar e estará um degrau mais próximo da independência financeira com seus investimentos.
Espero que tenham gostado e até a próxima.
Atenção
Egbert Chaves
Disclaimer: Este artigo não constitui indicação de compra ou venda de ativo, o intuito aqui é levar material de estudo para o investidor para que o mesmo tenha suas próprias conclusões. Todos os Fatos comentados foram retirados dos informes e relatórios apresentados pelos respectivos fundos no site da B3