Olá, sou Egbert Chaves, autor do Radar e da Semana dos FII da Área de Fundos Imobiliários, se você ainda não é assinante e quer ter acesso aos relatórios e carteira recomendada, clique aqui para se tornar um assinante.
Continuando nossos estudos sobre o segmento de shopping center, confira o último artigo aqui.
Os fundos de shopping, estão na categoria popularmente conhecida como fundos de tijolos, também existem os fundos de papel que investem em CRI e em outros FII. Os fundos de tijolo, tem esse nome, pois atrás do ticker de negociação há um imóvel, um “tijolo”, que lastreia o fundo imobiliário.
Na semana passada, tirando as dúvidas dos alunos do curso de FII, na aula sobre o valuation dos fundos de tijolo, exemplifiquei uma das técnicas que consiste em comparar o Valor/m² de um fundo imobiliário com outros do mesmo segmento.
Nessa técnica, a ideia é tentar pegar distorções no preço, ou seja, fundos que estejam sendo negociados abaixo do valor/m², dos seus pares na bolsa ou no mercado real, dei o exemplo das lajes corporativas, pois possuem uma gama de comparação maior.
O Valor/m² é calculado multiplicando a quantidade de cotas do fundo vezes a cotação e subtraindo o dinheiro que o fundo possui em caixa, o resultado dessa conta é dividido pela Área Bruta Locável do fundo.
Abaixo temos o resultado dessa conta para alguns fundos de shopping center.
Fonte: Radar de FII 10/04/2020
Esse é o lastro dos fundos de tijolos, as cotas podem cair devido a falta de renda por alguns meses, mas chega a um patamar que o valor/m² começa a ficar muito distorcido, e então os investidores com visão de mercado imobiliário, começam a comprar.
O mercado já recuperou bastante nessas últimas semanas desde os circuit breaker no início / meio de março, mas ainda há alguns fundos que ficaram para trás.
Fonte: Radar de FII
Na tabela acima, temos o Valor/m² dos fundos com a cotação de dois meses atras, no inicio de fevereiro. Vemos valores por m² bem superiores aos atuais.
Será que o tijolo perdeu tanto valor assim? Será que a localização que esses shoppings estão, perderam tanto valor assim? Será que a queda na receita no ano e a renda zerada por alguns meses reflete essa perda de valor nos fundos? Na minha opinião, não!
Continuando nossa comparação dos shoppings centers, peguei a renda média dos FII antes da crise da coronavírus, para ver qual o Dividend Yield dos fundos a preços de hoje, para quando os rendimentos retornarem à normalidade.
Aqui nesse ponto, o estudo fica mais sensível, pois talvez a renda demore mais tempo que o esperado para se normalizar ou o lockdown demore mais que o previsto. Qual seria também o resultado desse lockdown na economia, entraremos em uma crise financeira após a quarentena? A inflação irá ou não disparar?
Fonte: Radar de FII 10/04/2020
No Dividend Yield anual eu multipliquei a média dos rendimentos por 12, e dividi pela cotação do FII.
Conclusão
Ainda vivemos tempos de incertezas, existem muitas variáveis no meio dessa pandemia. E independente de partido político, vemos atitudes dos governantes que às vezes parecem mais querer atrapalhar do que ajudar. Mas uma coisa é certa, o tijolo do seu fundo imobiliário está lá, pode demorar talvez um pouco mais para recuperar o valor, mas ele está lá.
Portanto em momentos de crise se atenha a qualidade dos seus fundos imobiliários e evite fazer o giro de carteira, se você não possui o conhecimento e técnica para analisar os fundos imobiliários.
Espero que tenham gostado e até a próxima.
Egbert Chaves
Disclaimer: Este artigo não constitui indicação de compra ou venda de ativo, o intuito aqui é levar material de estudo para o investidor para que o mesmo tenha suas próprias conclusões. Todos os Fatos comentados foram retirados dos informes e relatórios apresentados pelos respectivos fundos no site da B3
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