Quedas, quedas e mais quedas. É, praticamente, só o que temos visto no setor de construção civil.
Para quem já conhece o setor, sabe que é um dos mais voláteis da bolsa. Um dos motivos principais que leva a essa característica é, justamente, a sensibilidade que ele tem aos ciclos econômicos.
Via de regra, quando pensamos em construtoras, precisamos refletir sobre taxas de juros e inflação.
Desde o final de 2020, temos presenciado uma forte alta da inflação brasileira, a qual veio acompanhada – naturalmente – de um ciclo de alta das taxas de juros.
Hoje, a taxa Selic – principal taxa de juros da economia brasileira – está em 13,25% ao ano e a inflação, medida pelo IPCA, em 11,73%. Ambas na casa dos dois dígitos.
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Mas, qual é a relação entre os juros, a inflação e o setor de construção civil?
Para entender esta correlação, é preciso compreender superficialmente como funciona o financiamento imobiliário no Brasil.
Na maioria das vezes, quando as pessoas desejam adquirir a casa própria, elas buscam financiar o imóvel através dos bancos. Afinal, para uma grande parte dos cidadãos brasileiros, é difícil ter o valor de uma casa ou apartamento para comprá-lo à vista.
Sabendo disso, certamente, você sabe como funciona um financiamento. O banco pagará pelo seu imóvel para o proprietário e, a partir disso, você pagará apenas as parcelas referentes ao financiamento contratado.
Tendo em vista que as parcelas do financiamento possuem juros e os juros cobrados crescem à medida que as taxas de juros do país sobem, é factível imaginar que cada vez que a taxa Selic sobe, mais custoso fica financiar um imóvel. Concorda?
Bom, este já é o primeiro ponto que precisamos ter em mente para entender o drama da construção civil: juros maiores desestimulam pessoas a financiarem imóveis e, consequentemente, isso tende a impactar as construtoras.
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Vamos prosseguir…
Comentei no início deste artigo que a alta dos juros veio para acompanhar a alta da inflação. A inflação, de forma resumida, consiste na perda do poder de compra do dinheiro. Desse modo, quanto maior a inflação, mais reduzido está o poder de compra da população.
Em tempos de inflação elevada, é natural observarmos uma migração do consumo das pessoas para produtos de primeira necessidade (alimentos, conta de luz, conta de água, etc), pois quando o dinheiro vale menos e precisamos desembolsar uma quantia maior para atender nossas prioridades, a tendência é focarmos no essencial e deixar o não-essencial em segundo plano.
Tendo em vista todo este cenário, imagine um indivíduo médio que pensava em comprar ou construir a casa própria neste ano. Após os duros efeitos causados pela pandemia, hoje, ele se depara com o orçamento mensal apertado, pois tudo está mais caro, e com os juros do financiamento muito maiores do que 2 anos atrás. Qual o incentivo para contratar uma dívida no valor de um imóvel? Nenhum.
Faz sentido supor que estes indivíduos desistiram de tomar crédito para financiar a casa própria, né? Então, mais um ponto a ser considerado que tem impactado negativamente as construtoras.
Por fim, lhe convido a pensar sobre um último ponto…
O valor de um financiamento costuma ser alto. Diante disso, os bancos não permitem que qualquer pessoa tome uma dívida muito aquém do que ele acredita que ela seja capaz de pagar, afinal, se esta pessoa não paga a dívida que contrata, o banco é prejudicado.
De modo geral, os bancos só financiam 80% do valor total do imóvel, sendo assim, é preciso que a pessoa dê – no mínimo – 20% do valor do imóvel de entrada.
Posto isto, pensando em um imóvel de R$ 300 mil, o indivíduo interessado precisaria dar de entrada R$ 60 mil (20% de R$ 300 mil) e financiar os outros R$ 240 mil. Supondo que a pessoa deseja dividir os R$ 240 mil em 15 anos e a taxa de juros contratada foi de 10% ao ano, as parcelas que a mesma teria de arcar seriam na faixa de uns R$ 1.500 por mês.
No entanto, não basta você ter os R$ 1.500, você precisa comprovar que esses R$ 1.500 correspondem a – no máximo – 30% da sua renda mensal. Portanto, para conseguir ter o financiamento aprovado, a pessoa precisaria atestar ter uma renda de, pelo menos, R$ 5.000.
Por conseguinte, avaliando a renda média do brasileiro em 2022, percebemos que ela tem decrescido conforme a inflação acelera e, atualmente, está em R$ 2.548.
Ao colocarmos todos estes fatores na conta, é razoável assimilar o que está havendo com o setor de construção civil e porque o mercado está tão pessimista com estas empresas à medida que a inflação e os juros sobem.
Em contrapartida, podemos raciocinar que para testemunhar uma alta das ações do setor, seria necessário ver o cenário brasileiro ao contrário de como está hoje.
Acredito que para o mercado voltar a se animar com as construtoras, seria preciso detectar uma tendência de baixa dos juros brasileiros, arrefecimento da inflação e melhora na renda média dos cidadãos.
Fez sentido?
Grande abraço e bons investimentos,
João Pedro Mello
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