Fundos Imobiliários:Resultados de 2017
Terça feira, dia 02/01/2018, recebi um e-mail do ClubeFii falando sobre um ranking dos melhores Fundos Imobiliários de 2017. Corri para abrir obviamente e comecei a perceber algumas nuances em relação à valorização das cotas de 2017 que eu precisava escrever um artigo sobre isso. Vamos a elas:
As fotos e informações foram retiradas deste site.
As Maiores Valorizações
Dentre os 12 Fiis que mais tiveram valorização se incluirmos a valorização das cotas e a distribuição em 2017, temos:
- PQDP11 – Shopping em Campinas (Estado de São Paulo)
- FIGS11 – Shopping em Guarulhos (Estado de São Paulo.) Ressalto que está pagando rentabilidade mínima garantida. O resultado efetivo seria 36% da distribuição)
- ABCP11 – Shopping em Santo André (Estado de São Paulo)
- THRA11 – Edificio de 15 andares – Cidade de São Paulo
- MFII11 – 10 empreendimentos – sendo 9 em São Paulo (ressalto que tem um risco maior por ter investimentos em obras e em pré lançamento.
- RBGS11 – shopping Sulacap (Cidade do Rio de Janeiro) – Ressalto que tem um P/VPA de 0,50. – Vale a metade do que valia em 2013.
- ONEF11 – 4 andares de edifício moderno na Cidade de São Paulo
- TRXL11 – 6 galpões logísticos – 4 estado de SP, 1 em SC e 1 RJ – 4 contratos atípicos
- FLRP11 – 35,37% – do Florianópolis Shopping Center
Vou parar por aqui. Acredito que já tenha ficado claro o que se valorizou em termos de Fiis esse ano. Tiveram aumento expressivo, Shoppings Centers, além de imóveis no Estado de São Paulo. O único no Rio de Janeiro que entrou na lista (o shopping Sulacap) deve-se muito mais a um excessivo desconto frente aos valores de 2013, já existente no início do ano e que ainda permanece (P/VPA 0,50) que à qualidade do imóvel propriamente dita.
A Variação da Cota
Outro fator importante de perceber é que a diferença entre a variação apenas da cota e a variação da cota + distribuição em 2017, gira em torno de 8%, ou seja, o retorno médio desses fundos ficou em torno de 0,62%. (1,08)^(1/12)-1. Mas provavelmente com a valorização eles não devem conseguir manter taxas de retorno tão altas para o próximo ano. O target de distribuição de 2018 deve ser algo entre 0,45% e 0,55% ao mês, com a queda da Selic até 6,5% ao ano.
Quase todos os imóveis da lista estão com P/VPA acima de 1, o que mostra que o investidor está aceitando na maior parte das vezes pagar um ágio pela qualidade dos imóveis, chegando a incrível taxa de 1,44 (ou 44% de ágio) sobre o valor de ABCP11. Na minha visão, principalmente de olho na grande distribuição que costuma ter em Janeiro. Imagino uma queda das cotas para valores próximo a um P/VPA de 1,30 após a distribuição, mesmo se tratando de um imóvel de excelente qualidade. Eu inclusive chamo de “Ambev dos Fundos Imobiliários”.
Nenhum Fundo de investimento imobiliário de papel, ou seja, que investe em CRIs, LCIs, ou outros ativos imobiliários de papel. Também não encontrei nenhum Fundo que investe em outros Fundos.
Já quando analisamos os Fiis que tiveram as maiores perdas esse ano e que são mostrados na imagem abaixo temos uma visão inversa:
Dentre os 12 Fiis que tiveram maior desvalorização / menor valorização se incluirmos a valorização das cotas e a distribuição em 2017, temos:
- FAMB11B – prédio no Centro RJ – locado para Caixa – mono-inquilino, recentemente foi analisado em um relatório na Área de Membros. Se você for membro, clique aqui, (páginas 14 a 17) se você ainda não for, conheça e vire já Membro Gold .
- RBVO11 – Fii de papel que investe em 13 Cris e no Fii Millenium.
- PRSV11 – dois edifícios na Presidente Vargas (Centro do Rio de Janeiro)
- EDGA11 – 100% do Edifício Galeria, (Centro do Rio de Janeiro).
- FEXC11 – Fundo de Papel – 44 CRIs além de investimentos em LCI e Renda Fixa
- VRTA11 – Fundo de Papel composto de mais de 30 CRIs e do Fii BCRI
- KNCR11 – Fundo de Papel KInea – 41 CRIs, uma LCI da CEF
- RBBV11 – SPE Holding Fazenda Boa Vista – loteamento residencial de alto padrão em Porto Feliz – São Paulo.
- RNDP11 – Fundo de Papel – 27 CRIs e investimento no Fii de agências BBPO11
- WPLZ11B – 30% do Shopping Center West Plaza localizado no bairro de Água Branca cidade e Estado de São Paulo
Fica claro, que dentre os Fiis que tiveram maior dificuldade em 2017 estão os Fundos que detém uma concentração grande de imóveis no Rio de Janeiro e fundos que investem em CRIs de Papel.
Com relação aos Fiis de Papel eu fiz um vídeo há 45 dias atrás, que mostra que depois de toda essa queda dos preços das cotas, esse é o momento ideal para começar a comprar esses fundos. Falei em primeira mão em outubro na Área de Membros e depois repeti e ainda citei duas boas opções no Webinar no canal da Modal, clique aqui. Ambos com boa rentabilidade agora em dezembro 2017.
Quanto aos fundos que investem em imóveis no Rio de Janeiro, eu realmente não tenho boas expectativas. Acredito que a recuperação econômica ainda irá levar alguns anos para se completar no Rio de Janeiro, e eu cito várias vezes nos grupos de whatsapp que nos próximos 10 anos uma grande assimetria no mercado imobiliário irá ser corrigida. É, no mínimo, estranho o preço do metro quadrado ser mais caro no Rio de Janeiro que em São Paulo, sabendo de todo poderio econômico atual do Estado de SP.
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Outra observação relevante, é que diferente dos Fundos que mais subiram, dentre os que mais caíram. Raros são os exemplos que estão sendo negociados acima do Valor Patrimonial. O Edificio Galeria e o Presidente Vargas estão sendo negociados com deságios de 48% e 38% respectivamente, e mesmo assim eu não me sinto confortável em recomendar pela situação atual da ex capital federal.
Para 2018 eu investiria em imóveis ainda em São Paulo e que ficaram para trás e que já foram debatidos em relatórios na Área de Membros, além de um fundo de logística que já vem crescendo muito, o GGRC11 e que eu incluí há alguns meses na minha carteira nos vídeos do Youtube. Clique aqui.
Enfim pessoal, queria aproveitar e agradecer ao belíssimo estudo que o pessoal do ClubeFii realizou tabulando as maiores altas e maiores quedas, incluindo a distribuição de cotas e o P/VPA.
Também queria desejar um Feliz Ano Novo a todos e avisar que muitos dos meus vídeos e artigos são feitos a partir da montagem e tabulação de planilhas de dados. Quem me acompanha sabe que eu uso o Guiainvest Pro para estudo com ações, minha especialidade. Então, eu consegui uma promoção para você assinar o Guiainvest Pro por 3 anos ou 5 anos por um preço bem especial, só até o dia 05/01. Clique aqui.
Abraços e Bons investimentos
Daniel Nigri CNPI
Os investimentos em Fundos Imobiliários também possuem risco de perda do capital investido e precisam ser analisados minuciosamente antes de tomar qualquer decisão de investimentos.
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