HGJH11: Um Estudo sobre o Fundo Imobiliário
HGJH11 – Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante e quer ter acesso aos relatórios e carteiras da Área de Membros, clique aqui para se tornar um Membro Gold
O fundo HGJH11, CSHG JHSF Prime Offices, é proprietário de dois imóveis na região da Faria Lima/Itaim Bibi, na mesma quadra. O Edifício Platinum, localizado na Rua Jerônimo da Veiga, 384 e o Edifício Metropolitan, localizado na Rua Amauri, 255. Fundo do segmento de Lajes Corporativas, mesmo segmento dos fundos já estudados, CBOP11 e ONEF11.
Edifício Metropolitan
Localizado na Rua Amauri, na região da Faria Lima/Itaim Bibi. Com 10.215 m² de ABL. Possui 18 andares, com tamanhos de laje a partir de 546 m². Possui ar-condicionado central, 04 elevadores sociais e 320 vagas de estacionamento.
Edifício foi entregue em 1997 e atualmente é classificado como Classe A. O imóvel representa 78,10% das receitas do fundo.
Edifício Platinum
Localizado na Rua Jerônimo da Veiga, na região da Faria Lima/Itaim Bibi. Com 2.398 m² de ABL. Possui 11 andares, com tamanhos de laje a partir de 218 m². Possui ar-condicionado central, 02 elevadores sociais e 64 vagas de estacionamento.
Edifício foi entregue em 2001 e atualmente é classificado como Classe A. O imóvel representa 21,90% das receitas do fundo.
HGJH11 é administrado pela CSHG, CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO, com taxa de administração equivalente a 0,5% (meio por cento) ao ano sobre o valor de mercado das cotas do Fundo, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas do Fundo no mês anterior ao do pagamento da remuneração.
Ações da Administradora
A administradora possui uma série de ações em andamentos e em estudo para manter os imóveis sempre competitivo e em bom estado de conservação, podemos ver algumas melhorias nas fotos acima.
- Troca dos elevadores do Metropolitan;
- Limpeza das fachadas;
- Pintura e acabamento dos subsolos – epóxi e nova sinalização no chão e revestimento das paredes;
- Polimento dos pisos de mármore do térreo e subsolo;
- Pintura completa do Heliponto e seus acessos;
- Construção de vestiários para os ciclistas;
- Reforma das calçadas;
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HGJH11 possui a maior parte dos contratos com vencimentos longos, a partir de 2020. Os contratos são em maioria típicos, 95%, sendo apenas 5% atípicos com multa de 40% do aluguel devido até o vencimento do contrato. Os contratos são reajustados pelo IGP-M, 93,76% e uma parte pelo IPCA, 6,24%
Vacância
Olhando o Radar de FII de hoje, 18/12/2018, temos os seguintes dados.
O fundo hoje possui uma vacância de 1,73% e possui uma Área Bruta Locável de 12.613,00 m². Há um conjunto do Edifício Metropolitan cumprindo aviso prévio, após a saída do inquilino a vacância subirá para 2,16%.
Cotação R$ 165,00, Valor patrimonial R$ 116,92, o que resulta um P/VP de 1,41. O último rendimento distribuído foi de R$ 0,80, o que dá um Dividend Yield de 0,485% ou 5,82% se multiplicado por 12 meses. Nos últimos 12 meses distribuiu R$ 9,05. Atualmente a média do Dividend Yield no segmento de Lajes Corporativas é 0,60%.
O fundo negocia com um Valor de Mercado por m² na faixa de R$ 21.584,87, possui liquidez média nos últimos 30 dias de R$ 362.835,00 um participação no IFIX de 0,76%.
E com base nesses números podemos estimar os rendimentos do fundo em função de uma faixa de aluguel por m², para ver qual o upside na renda recebida por cota.
A partir de agora o restante do estudo sobre o fundo será exclusivo para os assinantes Membro Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold. Lembrando que você possui 29 dias de garantia para reembolso.
Até a próxima
Egbert Chaves
P.S
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