Cisão MRV e LOG
Na última sexta feira, dia 21/12/2018, a empresa MRV começou a ser negociada sem a parcela correspondente a empresa LOG. As duas ações empresas passaram por um processo de cisão que foi divulgado ao mercado em fato relevante no dia , de acordo com este fato relevante.
Conforme imagem abaixo, o fato relevante mostrava que as ações de MRV seriam negociadas a 83% do valor do fechamento do dia 20/12 e que cada acionista de MRV para compensar essa “perda” receberia 7,2 ações para cada 100 existentes de MRV. Ou seja, um acionista que detinha 1000 ações de MRV no dia 20/12, amanheceria no dia seguinte com cerca de 830 ações de MRV e ainda 72 ações da LOGG3.
Estes valores não saíram da cabeça dos administradores, e sim dos Balanços Patrimoniais das companhias. Como podemos ver, a LOG possui patrimônio Líquido de R$ 2,1 bilhões conforme imagem abaixo. No entanto, a MRV possui “apenas” 46,3% das ações do capital social da LOG.
Portanto, calculando R$ 2,147999 bilhões x 46,3%, temos um valor aproximado ao valor cindido de R$ 1.000.093.319,77 conforme consta na proposta do conselho de administração e que consta nesse documento de 69 páginas, clique aqui.
Este valor cindido de em torno de R$ 1 bilhão representa pouco menos de 17% do patrimônio líquido da MRV. Veja na imagem abaixo o último patrimônio líquido da companhia.
O sobe e desce das ações
Muitas pessoas estranharam que na sexta feira as ações de MRVE3 subiram 12,98% e praticamente voltaram ao seu preço anterior ao da cisão enquanto as novas ações de LOGG3 tiveram uma queda frente ao valor inicial de R$ 22,00, e fecharam a R$ 17,50.
O que pode segurar as ações de LOGG3 perto de R$ 22,00 é saber que os controladores farão um aporte de capital de R$ 100 milhões com ações a R$ 22,00 na nova companhia que trabalha locando galpões logísticos. Eu, particularmente gosto de galpões logísticos e acredito que com a recuperação da economia e principalmente do e-commerce, estes galpões serão cada vez mais demandados e a tendência é que seus aluguéis se valorizem no longo prazo acima da inflação. Por isso, em nossa carteira de Fiis na Área de Membros, clique aqui, temos alguns Fundos Imobiliários com esse intuito.
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A grande questão é que Fundos Imobiliários possuem regras rígidas quanto a distribuição de rendimentos. Seis rendimentos são isentos de imposto de Renda para Pessoas físicas e ainda contam com uma estrutura infinitamente menor que não cobra por exemplo IRPJ e CSLL por exemplo. Já a LOG será uma empresa, com todos os impostos de empresa, mas com características de Fundo imobiliário de logística. Outra empresa que tem essa situação é a São Carlos (SCAR3) que inclusive ultimamente tem tido muita dificuldade para ser negociada acima de seu valor NAV (Net Asset Value), isto é, ela sempre é negociada abaixo do valor de venda de seus imóveis aproximadamente.
Cisão
Na minha visão por enquanto essa cisão, foi apenas para turbinar o Retorno sobre Patrimônio Líquido da MRV, como mostra a imagem abaixo, para que o mercado perceba o valor que existe escondido em MRV.
Cabe ressaltar que no 3T2018, o Lucro Líquido de MRV, atribuído aos acionistas da controladora foi de 174 milhões, enquanto o da LOG 100% foi de R$ 10,7 milhões.
Se calcularmos apenas os 46% que os acionistas de MRV teriam direito, o lucro líquido da LOG seria de apenas R$ 5 milhões no 3T2018. Ou seja, 3% do total da MRV. Mas saiu 17% do preço da ação da MRV, assim o mercado corrigiu essa distorção logo na abertura de sexta feira. Afinal não existe almoço grátis.
Conclusão
Por fim, a MRV é maior construtora em termos de vendas e lançamentos de Minha Casa Minha Vida atualmente, seguida pela Tenda, Direcional e pela Cury (esta última sem capital aberto em bolsa).
Em 2018, DIRR3 subiu 46%, TEND3 subiu 53,75%, enquanto isso MRV subiu apenas 3,12%. Ou seja, retirando essa parte da LOG que embora promissora, ainda é pouco lucrativa, a MRV pode passar a ser precificada pelo mercado pelo que a construção pode realmente entregar.
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