Estudo de AGCX: Novas agências

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Estudo de AGCX: Novas agências

Dando prosseguimento e atualizando com novos dados sobre a análise de 30/03/2018 feita do fundo AGCX na Área de Fiis para Membros Gold, clique aqui se você já for membro Gold para ler de novo o início, ou clique aqui se você quer se tornar um novo membro assinante.

Recentemente o fundo AGCX11, fundo com agências bancárias locadas para a Caixa Econômica Federal, adquiriu um novo lote de agências, 06 no total. O fundo que começou em 2012 conta com 41 agências e uma Área Bruta Locável de 51.693,55 m².

O valor total dessas aquisições foram R$ 30.592.935,08, e o valor que o fundo receberá será de R$ 254.000,00, a partir de janeiro de 2019.

A área total das novas agências é 6.098,00 m², o que nos dá um valor de aluguel de R$41,65/m²  e um valor de aquisição de R$ 5.016,88/m². Olhando o Radar de Fundos Imobiliários vemos outros fundos de agência bancária negociando acima desse valor, SAAG11 com R$ 10.830,65/m², BBPO11 com R$ 5.813,88/m² e BBRC11 com R$ 16.015,62/m².

O Cap Rate líquido dessa operação é 10,0%. Como esses recursos estavam em uma LCI quer rendia 89,85% do CDI, e o fundo só receberá os aluguéis em janeiro o rendimento do fundo será reduzido em R$ 0,37 por cota  e em janeiro terá um impacto positivo de R$ 0,62.

Como o fundo deve começar a receber o aluguel de outras agências entregues a CEF, agências de Pedro Vicente e Pátio do Colégio , a redução dos rendimentos não deve ser tão grande, de acordo os relatórios gerenciais do fundos a redução deve ser na ordem de R$ 0,05.

De acordo com a gestora Rio Bravo, esses aluguéis foram recebidos pelo antigo proprietário e por isso o Cap Rate desse novo lote foi maior, se o aluguel fosse antecipado e recebido pelo fundo o Cap Rate teria caído para 9,7%. Uma diferença de 0,3% para os 06 meses. Ou seja, se tivesse os aluguéis a receber, o valor pago pelos imóveis seria maior, em torno de R$ 870 mil a mais no total.

 

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Para quem não sabe calcular o Cap Rate segue a fórmula abaixo:

 

Cap Rate =  (aluguel mensal x12) / Valor pago pelo(s) imóvel(is)

Cap Rate = (254000 x 12) / 30592935,08 = 10%

 

As novas agências são:

ENDEREÇOÁREA (m²)
AVENIDA CARMELA THOMEU, 557 – VILA CARMELA I – SÃO PAULO/SP935
AVENIDA MATEO BEI, 413 – SÃO PAULO/SP938
AVENIDA DO IMPERADOR, 3892 – SÃO PAULO/SP1024
 AVENIDA MARIA LUIZA AMERICANO – SÃO PAULO/SP912
ESTRADA DE TAIPAS, 355 – SÃO PAULO/SP1335
AVENIDA SANTOS DUMONT, 599 – FERRAZ DE VASCONCELOS/RJ954

 

Um recurso para o investidor de fundos imobiliários que mora fora do eixo Rio-São Paulo e não pode visitar o imóvel pessoalmente é usar o Google Maps. Com isso ele pode avaliar a região do empreendimento, como o adensamento em volta e as vias de acesso para esse imóvel. Assim como a fachada, usado o street view. Vamos então usar para essas agências recém compradas.

 

AVENIDA MATEO BEI, 413 – SÃO PAULO/SP

Endereço online

Foto da Fachada

agencia caixa

 

Entorno da agência

agencia-caixa

 

 

AVENIDA DO IMPERADOR, 3892 – SÃO PAULO/SP

Endereço

Foto da Fachada

agencia-caixa

 

Entorno da agência

 

 

AVENIDA MARIA LUIZA AMERICANO – SÃO PAULO/SP

Endereço

Foto da Fachada

agencia-caixa

 

Entorno da agência

 

 

ESTRADA DE TAIPAS, 355 – SÃO PAULO/SP

Endereço

Foto da Fachada

 

Entorno da agência

 

 

AVENIDA SANTOS DUMONT, 599 – FERRAZ DE VASCONCELOS/RJ

Endereço

Foto da Fachada

 

Entorno da agência

 

 

AVENIDA CARMELA THOMEU, 557 – VILA CARMELA I – SÃO PAULO/SP

Endereço

Foto da Fachada

(O street view não possui foto da fachada, a imagem é de 2011. A agência deve ser recente.)

 

Entorno da agência

agencia-caixa

 

Concluindo

pelas fotos podemos que se tratam de agências padrões da Caixa Econômica, em regiões de avenidas e com bom adensamento em volta. Elas vêm para compor o portfólio do fundo, com um Cap Rate bem superior ao que o dinheiro do fundo estava sendo remunerado.

 

 

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