COMO EU ANALISO FUNDOS IMOBILIÁRIOS

4
481
analise-fundos-imobiliarios-03

analise-fundos-imobiliarios

Análise de Fundos Imobiliários

 

Hoje, vamos falar sobre um assunto que eu gosto bastante, mas que tenho abordado pouco aqui no site, que são os fundos imobiliários. Como vocês já devem saber este tipo de aplicação é bastante recente e se iniciou na década passada, tendo sido popularizada há poucos anos. Já até escrevi sobre os diversos tipos de fundos imobiliários uma vez em um artigo. Clique aqui.

Para falar sobre como eu faço análise de fundos imobiliários, irei contar um pouco da história da minha vida. Na verdade a história do primeiro imóvel físico que eu comprei. Eu já era pequeno empresário fazia 3 anos. Estudava na faculdade e trabalhava nas lojas ao mesmo tempo. Quando eu me deparei com um anúncio nos classificados que me chamou muita atenção. Dizia mais ou menos assim:

“ Sensacional Loja, Shopping 45, 3º andar, alugada por R$ 1000,00. Valor R$ 70.000,00”

Sem nem precisar de calculadora eu já sabia que esse rendimento até mesmo para a época era incrível. Quase 1,5% bruto. Liguei pro corretor, agendei de ver a loja naquele mesmo dia. Falei com o locatário, senti que o negócio era sólido e já deixei o sinal de R$5.000,00. No dia 05/11/2002 eu comprei a loja pagando o valor restante (R$ 65.000,00). Neste dia, descobri o motivo de ser tão barato. A loja pertencia a uma pessoa que morreu e no dia da escritura foram 8 pessoas herdeiras (que visivelmente não se davam bem juntas) assinarem a venda.

Enfim, a vida é feita de oportunidades. Peguei a oportunidade e fui embora. Depois daquilo fiquei recebendo o aluguel mensalmente de forma tranquila. Naquela época, era suficiente para pagar até o aluguel do primeiro apartamento que eu morei. Em 2005, o locatário me liga e fala que iria se mudar para a Itália e que iria precisar devolver a locação. O aluguel já estava em R$ 1131,00 (rendimento de 1,75% sobre o valor pago). E aí o meu chão caiu. Tinha inclusive casado há pouco tempo e me mudado para um apartamento maior de dois quartos.

Na iminência de assinar logo a compra que parecia imperdível eu não levei em conta dois fatores primordiais: primeiro, eu não vi qual era o valor das taxas de condomínio e IPTU do imóvel, caso ele ficasse vago. E o meu segundo erro, foi não ter dado a devida atenção ao fato de que no mesmo andar desta galeria conhecida na Tijuca (RJ), tinham várias lojas fechadas e vazias. Os dois andares de baixo estavam todos locados, mas o terceiro andar estava bem vazio.

Assinamos o distrato, o locatário pagou a multa proporcional de um mês de aluguel. E aí eu comecei a precisar pagar condomínio e IPTU sem saber como eu poderia locar aquela loja sabendo que tinham tantas fechadas. Mesmo aceitando reduzir o valor do aluguel não apareciam interessados. A minha despesa mensal com aquela loja era de R$ 1300,00. Então eu passei de +R$ 1.131,00 em um mês para –R$ 1300,00 no mês seguinte. Uma diferença de quase R$ 2.500,00 por mês nas minhas contas e que faziam muita diferença naquela época em 2005.

Eu acabei tendo sorte, que quatro meses depois da loja ficar vaga, o laboratório do lado quis expandir suas operações, e o mais natural seria quebrar a parede e juntar a minha loja na loja que ele já possuía. Aceitei um aluguel de R$ 900,00, principalmente para deixar de pagar os R$ 1300,00 de taxas de condomínio e IPTU. E logo depois coloquei a venda.

Em 2007, consegui vender para um investidor com aluguel de R$ 1000,00 pelo valor de R$ 92.000,00 que era excelente para época. Beneficiei-me da queda dos juros para 11,25% que na época era considerado muito baixo. O pessoal falava assim: “Imagina, não estou ganhando nem um por cento no banco”.

Consegui sair do negócio com um bom lucro, principalmente por sorte. Comprei em 2002 no auge das incertezas no país, e vendi em 2007 com todo o mercado em alta. Mas, várias lições foram aprendidas. E agora vamos falar sobre elas.

É pautado nesta experiência e em outras bem sucedidas depois, que eu analiso os fundos imobiliários de Tijolo hoje em dia.

 

O meu principal erro nesta compra foi ser seduzido pela rentabilidade. Mas a rentabilidade é fugaz. Ela é efêmera. Como vocês viram, em um mês ela era ótima, e no mês seguinte ela sumiu. Bastou um telefonema e um distrato assinado. Aprendi da pior forma que quando você compra um imóvel para investir, você não compra o aluguel que você irá receber, você compra o imóvel.

O imóvel é permanente. O imóvel sim tem potencial de se valorizar ao longo do tempo, ou ficar desalugado te obrigando a custear taxas indefinidamente meses a fio.

É igual aquela música que mostra o paradoxo entre amor x paixão. O amor que é mais perene, é comparado neste artigo ao imóvel. Com todos os ônus e os bônus. Já a rentabilidade é igual à paixão. Ela te dá um prazer momentâneo e, às vezes com alguma frequência, mas pode desaparecer no próximo segundo a qualquer momento.

Pegando a minha história inicial e imaginando que aquele único imóvel mono-inquilino fosse um fundo imobiliário, como deveria ser a cota dele? Imagino que seria algo como a foto que eu fiz abaixo:

 

analise-fundos-imobiliarios-01

 

 

Se eu fosse dono do futuro, eu saberia que o melhor momento para venda seria logo nos primeiros anos. O período de compra de vacância parece interessante para compra por ser o mais barato. Mas depois que o futuro ocorre, é fácil sabermos quantos meses / anos durou a vacância. Ela poderia estar lá até hoje, por exemplo, por 10 anos. E aí eu teria gasto muito mais com aquele imóvel que o custo que eu tive para investir nele.

 

Obs: há uns 6 meses atrás passei no local e o imóvel estava fechado.

 

O que eu quero dizer com tudo isso, é que por mais que um fundo imobiliário esteja pagando ótimas taxas de retorno, o principal é analisar o imóvel. Deem preferencia por imóveis triple A ou double A. Olhem no google maps se o local é bem movimentado. Preste atenção nos imóveis em volta. Veja se o imóvel é novo ou se irá precisar de RetroFit logo. Eu prefiro ganhar 0,50% em um bom imóvel que provavelmente no longo prazo ficará pouco tempo em vacância e terá uma boa valorização, a ganhar uma renda garantida ou momentânea de 1,2% em um imóvel que seja uma “bomba relógio”. Mesmo que o vencimento do contrato seja longo.

Outro fator fundamental de se considerar é o preço pago pelo “imóvel”. O preço pago pela cota, em minha opinião, não pode ser além de 15% do Valor Patrimonial. Eu aceito pagar esse ágio em um bom imóvel porque os rendimentos de um Fii são isentos de imposto de Renda e se eu tivesse o mesmo imóvel alugado de forma física, eu teria que pagar IR sobre os meus aluguéis.

O meu segundo erro foi não ter olhado as despesas do imóvel. Isso é fundamental quando analisamos um Fii. Alguns Fiis têm uma receita de alugueis mais receita financeira de X, por exemplo. E quando olhamos as despesas operacionais do Fii são 25% de X, ou até maiores. Realmente altas. Aí, olhamos o histórico e percebemos que essas despesas se mantém altas. Seria o equivalente às altas despesas de condomínio e IPTU que eu vivi na pele em 2005.

Olha, como exemplo, a quantidade de despesas que estão sendo pagas pelo Fundo CNES11 (Cenesp)

 

analise-fundos-imobiliarios-02

 

Eu não analisei o real motivo dessas altas despesas, porque não é o foco deste artigo analisar Cenesp. Inclusive essa questão de despesas é algo que falta mais informações nas lâminas e nos relatórios gerenciais dos fundos. No próprio relatório  poderia vir especificado, quanto desses R$ 712.000,00 foram gastos com condomínio, com IPTU, com remodelação do imóvel, com taxa de administração, enfim, ficaria bem interessante para fazer essa análise.

Agora em Julho/2017, CNES11 arrecadou R$1,974 milhão de reais entre receitas operacionais e financeiras, mas gatou R$ 712 mil com despesas, isso significa 36% do valor arrecadado. Em fevereiro/2017 foi gasto a metade do valor arrecadado em despesas. O resultado líquido foi menor que as despesas!!

E o terceiro ponto que aí só se enquadra no segmento de Fundos Imobiliários é analisar a qualidade do gestor. No imóvel físico não existe essa preocupação.

Resumindo, eu foco em quatro pontos principais ao analisar um Fundo Imobiliário de Tijolo.

  • Bons imóveis que em 40 ou 50 anos terão poucos anos de vacância e bons lugares da cidade, são melhores que imóveis ruins que estejam com renda garantida ou com uma alta rentabilidade
  • Não pagar ágio excessivo sobre o valor patrimonial do fundo imobiliário. Máximo de 15%. Imóveis não são como ações que podem se valorizar excessivamente dependendo do negócio.
  • Ter uma lupa sobre as despesas do fundo. Quanto o fundo está tomando de receita sua para administrar os imóveis. Um corretor faria isso por 5% a 10% do aluguel em um imóvel físico.

Obs: Não estou falando aqui da distribuição de no mínimo 95% das receitas do Fundo.

  • Observar e estudar a qualidade do gestor / administrador do Fundo

Poucas pessoas sabem, mas na área de membros dentro da Carteira Dica de Hoje, existem relatórios semanais. Dentro desses relatórios, tem uma sessão que são de oportunidades em Renda Fixa / Fundos imobiliários. Nesta parte, eu já analisei: JRDM11, FFCI11, GGRC11, BRCR11 e até fundos de papéis como o KNCR11, que aí já possui uma dinâmica diferente de análise da constante aqui.

Passei inclusive recomendação de compras em alguns deles como GGRC11, quando teve a queda para R$ 119,00 e que entrou inclusive na carteira do youtube, clique aqui e procure o vídeo carteira de Setembro.

Se você ainda não conhece a área de membros Dica de Hoje, clique aqui , se você quiser virar assinante e quiser desfrutar de todas as informações dos relatórios, das análises de vídeos e dos descontos e parcerias dos assinantes Gold, clique aqui  e assine o plano anual por menos de R$1,00 por dia.

Eu não tenho curso de Fundos imobiliários, e nem considero montar porque, embora eu goste do assunto, eu prefiro analisar negócios e empresas, mas antes que me perguntem, eu recomendo esse da Rexperts ou ainda se você quiser aprender a comprar imóveis físicos eu gosto desse kit de livros.

Espero que tenham gostado desse artigo. Coloquem histórias de ganhos ou problemas que já tiveram com Fiis nos comentários

Abraços e Bons investimentos

Daniel Nigri   analista CNPI

4 COMENTÁRIOS

  1. Parabéns pelo artigo!
    Já tive imóvel Físico um apto. que comprei por 130.000 antes de casar pensando em morar nele, mas ai apareceu uma oportunidade de PNR e vendi esse imóvel 1 ano e meio depois a 190.000. dos 18 meses uns 16 ele ficou alugado mas oque entrava líquido era 0,5%. Não me arrependo de ter vendido. Comprei outro hj na planta a um valor mto abaixo do de mercado! Obrigado!

  2. Além de tudo que vc disse (localização, vacância de área bruta locável, vacância financeira , número de imóveis, número de inquilinos, preço/ VP), avaliar a liquidez de negociação, perfil ativo ou passivo do fundo e o gestor podem fazer a diferença. Considero muito complexa a análise de custo em um FII, como de qualquer outro ativo, pois além do custo para manter os imóveis operacionais (água, luz, manutenção, etc), as administradoras cobram taxas de administração atrelada ao valor de mercado do fundo (quanto mais o fundo se valoriza, mais será o valor absoluto gasto com esta variável). Como exemplo, cito o Kinea renda (KNRI11), que é adminstrado pela INTRAG DTVM e que cobra 1,25% ao ano sobre o valor de mercado do fundo, de forma mensalizada, custeado pelo próprio fundo. Ainda não tenho investimento em fundos, mas tenho uma tendência, quando o momento chegar, escolher os fundos maiores, de tijolo, multi imóveis e multi inquilinos, com gestores reconhecidamente competentes e experientes no mercado de FII, como estratégia de diversificação da diversificação.

  3. Muito bom o artigo, mas eu recomendo esse livro que realmente trata do assunto “Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário” do André Bacci.

Comments are closed.