Até quanto os FII podem valorizar? – Dica de Hoje

0
97
Até quanto os FII podem valorizar?

 

Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante e quer ter acesso aos relatórios e carteiras da Área de Membros, clique aqui para se tornar um Membro Gold.

 

Primeiramente, gostaria de avisar que estão abertas as inscrições para o curso de Análise Fundamentalista & Precificação de Ativos, aqui do Dica de Hoje. Esse é o curso avançado de Análise Fundamentalista e Precificação, aprenda sobre Análise Qualitativa, Análise Quantitativa, Balanço – DRE – Fluxo de Caixa, Precificação – Valuation, Aspectos Macroeconômicos, Governança Corporativa, Tipos de Empresas, Risco x Retorno, Cálculo do Beta e Dividendos.

 

São 24 vídeo aulas, além de 3 aulas extras e 7 aulas ao vivo, estas aulas poderão ser visualizadas na plataforma do curso por 2 anos. Clique Aqui e garanta sua vaga, Membros Gold possuem uma condição especial.

 

Estamos passando por um momento de alta dos Fundos Imobiliários, desde aquele janeiro de 2016, onde fizemos um fundo e começamos a subir, tivemos algumas quedas pelo meio do caminho como o Joesley Day e a Greve dos Caminhoneiros, mas mesmo assim o IFIX se recuperou e fez novos topos! Mesmo deflacionando o IFIX estamos em topo histórico.

 

Até quanto os FII podem valorizar?

 

Olhamos para esse gráfico e nos perguntamos.

 

Até quanto os FII podem valorizar?

 

Quando compramos uma cota de FII, nosso prejuízo máximo seria o valor que pagamos pela cota, enquanto que para cima não há limite, assim como nas ações. Mas isso não quer dizer que os Fundos Imobiliários vão subir até o infinito e nem que continuará subindo em linha reta e nem que subirão como as ações, porque nas ações há o crescimento dos lucros ao longo do tempo. Nos Fundos Imobiliários gosto de pensar que, principalmente os melhores fundos de tijolo, no longo prazo terão os aluguéis e o Valor Patrimonial reajustado pela inflação, devido o lastro imobiliário dos fundos.

 

A maior parte dessa alta se deve a queda dos juros no país, como comentei, os FII são ativos financeiros com lastro imobiliário, uma parte do preço é formado pelo mercado imobiliário e outra parte é a precificação na Bolsa, em que os juros entram na parcela de Taxa de Desconto nos modelos de precificação.

 

Até quanto os FII podem valorizar?

 

Acima temos um gráfico elaborado pela Rio Bravo que mostra o comportamento do Dividend Yield do IFIX e da taxa da NTN-B 2024, no mesmo modelo que você pode encontrar atualizado diariamente no Radar de FII na Área de Membros Gold, só que esse nos mostra um histórico desde 2011 comparado com o IFIX. Reparem na correlação dos juros do Tesouro Direto com o DY dos fundos.

 

Atualmente temos uma Selic de 6,5%, mas já começamos ver rumores de nova queda da taxa. Expectativa do crescimento do PIB do país cai a cada novo boletim do Focus, assim como a expectativa para o IPCA.

 

Imaginem uma Selic a 5,5%, com o encaminhamento da reforma e de todas as outras proposta que vemos o Ministro Paulo Guedes falar sobre. Isso fará os investidores se mexerem para melhorar os retornos, os Fundos Imobiliários hoje pagam em média 7,55% de rendimento ao ano, isso é 1% acima da Selic atual, e pode chegar a 2% acima, se houver os cortes, falando de retorno bruto, sem o Imposto de Renda.

Quer ter acesso a nossas carteiras de Ações?

Insira o seu endereço de email abaixo para receber gratuitamente e conheça as carteiras da Área de Membros!

 

Por isso vemos cada vez mais novos investidores em FII, e também ações, quanto mais a renda fixa cair, maior será o número de investidores a entrar no mundo dos Fundos Imobiliários. Um conselho a quem está entrando agora, comece pequeno, nada de querer sacar todo o dinheiro da renda fixa e comprar em Fundos Imobiliários.

 

Por último, temos abaixo um gráfico em base 100 do retorno do IFIX, da NTN-B 2024 e da NTN-B 2045.

 

Podemos ver como a NTN-B 2024 possui um retorno mais próximo do IFIX e que a NTN-B 2045 possuía também um retorno próximo até pouco antes do primeiro turno e que após o primeiro turno a rentabilidade começou a descolar e continuou a subir forte até os dias de hoje. O mercado prevendo a eleição do Bolsonaro já puxou o valor do título longo pra cima, quem esperou o término da eleição perdeu uns 20% dessa alta.

 

Até quanto os FII podem valorizar?

 

Conclusão

 

Olhando para a média dos Fundos Imobiliários, ainda vejo uma assimetria positiva visto a queda das taxas de juros e volta da economia para os próximos anos. Toda alta até agora é apenas queda de juros e provavelmente estamos nas mínimas ou muito próxima a ela, mas se o PIB voltar a crescer podemos ver aumento dos aluguéis das empresas e uma expansão da demanda por imóveis, com a oferta baixa devido a falta de lançamentos no mercado, o preço dos imóveis existentes subirá.

 

Mas claro que isso se mantivermos condições de temperatura e pressão normal, se vier uma crise externa com trade war ou problema de solvência de bancos europeus, isso irá sacudir o mercado, não somos uma ilha. Meu conselho é, não fique esperando quedas bruscas para entrar ou tentando acertar o fundo do gráfico, comece hoje e comece e pequeno.

 

Só lembrando que estão abertas as inscrições para o curso de Análise Fundamentalista & Precificação de Ativos, Clique Aqui e conheça a estrutura do curso.

 

Espero que tenham gostado e até a próxima.

 

Egbert Chaves