CBOP11: Estudo do Fundo Imobiliário
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Fonte: Tishman Speyer
A composição do Fundo
O fundo CBOP11, Castello Branco Office Park FII, é proprietário de 50% da fração ideal da Torre Jatobá, localizado na Av. Marcos Penteado de Ulhôa Rodrigues, 939, na região Alphaville da cidade Barueri.
O complexo Castello Branco Office Park, foi desenvolvido para possuir 06 torres comerciais e um anexo corporativo horizontal com diversificada área de serviços e comércio, estacionamento para mais de 8.500 veículos, ocupando uma área de 110 mil m².
Desenvolvido pela Tishman Speyer, o edifício foi entregue em outubro de 2011 e possui uma classificação Duplo A.
É um edifício com alto padrão, pé direito livre de 2,75 m, 709 vagas de estacionamento, 09 elevadores sociais, heliponto, ar-condicionado central com controle de ruídos e vibrações do sistema, enfermaria, restaurantes e café. Com lajes a partir de 1084 m².
Fonte: Tishman Speyer
Localização de CBOP11
De frente para a rodovia possui acesso fácil e rápido para o Alphaville e Rodoanel, ficando próximo a estação da CPTM e também do Shopping Center Tamboré.
O fundo é administrado pela CSHG, CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO, 0,3% a.a. sobre o valor de mercado, com mínimo mensal de R$30.000,00 atualizados anualmente pelo IGP-M. Possui a Tishman Speyer como consultora imobiliária na comercialização no fundo.
Apesar de possuir uma boa área de locação, o edifício não possui muita diversificação dos inquilinos, apenas 03 atualmente.
A maior parte dos contratos estão longe de vencer, 42% em 2022, Azul e Odontoprev e 51% em 2027, AES Eletropaulo. Já as revisionais, possui 18% em 2019, Odontoprev, 51% em 2020, AES Eletropaulo e 24% em 2021, Azul. Todos os contratos são reajustados pelo IGP-M, que está acima dos 10% nos últimos 12 meses.
A última desocupação do fundo foi de uma área de 3%, pela Gafisa, essa área foi incorporada pela Azul. O fundo carrega essa vacância de 7% praticamente desde o fim de 2013.
Olhando o Radar de FII de hoje, 21/11/2018, temos os seguintes dados de CBOP11.
Vacância
CBOP11 hoje possui uma vacância de 7,0% e possui uma Área Bruta Locável de 16.050,00 m².
Cotação R$ 71,50, Valor patrimonial R$ 71,46, o que resulta um P/VP de 1,00. O último rendimento distribuído foi de R$0,47, o que dá um Dividend Yield de 0,65% ou 7,89% se multiplicado por 12 meses. Nos últimos 12 meses distribui R$ 5,64. Atualmente a média do Dividend Yield no segmento de Lajes Corporativas é 0,58%.
O fundo negocia com um Valor de Mercado por m² na faixa de R$ 6.303,58, possui liquidez média nos últimos 30 dias de R$ 83.154,50 um participação no IFIX de 0,31%.
Conclusão
E com base nesses números podemos estimar os rendimentos do fundo em função de uma faixa de aluguel por m², para ver qual o upside na renda recebida por cota.
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Confira também o estudo de ONEF11.
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Até a próxima