Como ter Renda Crescente em Fiis

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Como ter Renda Crescente em Fiis

 

Aproveito o artigo de hoje para escrever sobre a nossa carteira de Fiis que existe na Área de Membros. Esta carteira que foi montada recentemente, no dia 11/11/2018 tem uma característica muito diferente da carteira de qualquer outra empresa de research.

Pra mim, Daniel Nigri, sempre ficou claro que potencial de crescimento de patrimônio você busca em ações, e Fundos imobiliários, o investidor busca aumento da Renda gerada. Assim como o investidor em imóveis físicos tem como sua primeira preocupação conseguir aluguar o imóvel pelo maior valor possível e não que o próprio imóvel se valorize.

Para ficar mais claro, imagine que você comprou um imóvel para gerar renda de aluguel. Você investiu R$ 200 mil e acredita que pode locar o imóvel por R$ 1000,00.

O que você prefere: Que daqui a um mês, você perceba que o valor de mercado do imóvel é realmente R$ 200 mil e você consiga alugar pelos R$ 1000,00 pretendidos, ou que você veja nos classificados que o imóvel na verdade vale R$ 215 mil, mas o aluguel é de no máximo R$ 800,00?

 

Sobre as taxas

Se você vender quanto você vai pagar de corretagens, ITBI, outras taxas, além dos custos de registro e escritura que você já teve?

E se você vender onde você iria alocar os recursos, o que sobrar dos R$ 215 mil para garantir uma renda mensal pretendida de R$ 1000,00?

Ah…, mas em Fiis, as taxas são bem menores…

Isso é verdade, e além disso você pode comprar participações com valores bem menores como veremos nos exemplos a seguir. Mesmo assim o custo de oportunidade ainda irá existir. E, mesmo o ganho de capital, você irá pagar 20% de imposto de Renda, além de perder os futuros rendimentos dos Fundos Imobiliários.

Na minha cabeça é claríssimo que o foco deve ser na Renda que o Fundo imobiliário e não no preço da cota do momento. (Exclusivamente para Fiis).

Ah…, mas então preço não importa? Claro que importa, se o preço subir e o rendimento permanecer igual a taxa de ganho vai ficando menor.

A carteira de FIIS

Passada essa introdução, gostaria de falar que, dessa forma o objetivo da carteira de FIIs da Área de Membros é dobrar a renda a cada 5 anos. Exatamente isso. Não vamos olhar a cotação de forma atenta e sim os fundos que tenham potencial de dobrar a cota a cada 5 anos.

E então um e-mail de um ex-assinante (sim, ele cancelou, e por isso não colocarei nome), mandando a mensagem abaixo que eu transcrevo.

Daniel, uma lástima a sua carteira de FIIs. É impossível, repito impossível, que um FII dobre a Renda a cada 5 anos. Os índices de inflação mesmo nos piores períodos dos últimos anos subiram no máximo 52% para períodos de 15 anos. Você acha que os Fundos vão conseguir revisionais infinitas que vão garantir aumento da Renda. Você vai conseguir dobrar por causa dos aportes extras, mas só por causa disso. Lamentável!!!!

 

Primeiro eu queria agradecer o e-mail. Simplesmente amei, porque eu pude perceber onde estou pecando na explicação. Então vamos agora a alguns exemplos de fundo que dobraram a renda em 5 anos, e no final vou colocar um que não conseguiu.

A estratégia

Lembro que essa estratégia utilizada é a mesma que eu ensino no Curso Geração de Renda com Investimentos, um curso que eu ensino as estratégias que eu uso e que após aprender você vai somente precisar repeti-las com disciplina e paciência. São as estratégias que eu uso para Tesouro Direto, FIIs e Ações. Para entrar em um grupo de whatsapp para garantir uma vaga com um super desconto clique aqui.

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Case número 1 – BBPO11

renda com fiis

 

Abaixo eu simulei um investimento de 150 cotas de BBPO11 em 01/05/2013, quando cada cota estava sendo negociada a R$ 119,50 (valor real não ajustado), o que totalizou um investimento de R$ 17925,00. Naquela época o rendimento do Fundo estava em R$ 0,71 por mês. Hoje o rendimento do Fundo está em R$ 1,02487 mensalmente. Ou seja, como o nosso amigo disse não cresceu nem 50% em mais de 5 anos.

Agora vamos fazer os reinvestimentos dos valores, mês a mês, e aí chegaremos nas imagens iniciais e finais abaixo. Onde coloco os primeiros 6 meses e os últimos 6 meses. Vejam que o valor da cota não interfere tanto no rendimento final.

 

 

Chegamos as seguintes conclusões após incluirmos os rendimentos:

  1. Em Maio de 2013 a renda mensal foi de R$ 106,50, em Maio de 2018 a renda mensal foi de R$ 229,53. Mais que o dobro!!!
  2. Mesmo comparando os outros meses, em todos eles tivemos aumentos superiores a 100% da Renda em 5 anos. O prazo médio neste fundo foi 4 anos e 7 meses.
  3. Não foi feito nenhum aporte adicional, apenas reaplicação dos rendimentos pagos.
  4. Eu nem citei que houve valorização da cota, porque para esse objetivo isso até atrapalha

 

Logo, dobrar a Renda não é impossível.

 

Case 2 – ABCP11

Abaixo eu fiz uma simulação parecida, mas agora com o fundo ABCP11, simulei uma compra maior de 50000 cotas que totalizou um investimento em setembro/2013 de R$ 499 mil considerando o preço de R$ 9,98 por cota.

Esta simulação como vimos no case anterior funciona com valores menores também. Em 2013, o rendimento do Fundo ABCP11 girava em torno de R$ 0,061 a R$ 0,069 por cota mensalmente. Hoje esse fundo pagou nos últimos 2 meses o rendimento mensal de R$ 0,09 por cota, ou seja, um acréscimo também inferior a 50% no valor do rendimento.

 

No entanto, quando planilhamos com os reinvestimentos temos os resultados abaixo, atenção ao retângulo preto que é a primeira renda:

renda crescente com fiis

 

Novamente a renda inicial dobra quando comparamos Outubro/2013 a Outubro/2018, no entanto ela não dobra nos outros meses, embora seja quase o dobro.

A Renda inicial era de R$ 3045,00 e 5 anos e 4 meses depois era de R$ 6664,32, utilizando apenas o reinvestimento simples.

Agora, vamos imaginar que você seja esse investidor que investiu em 2013 o valor de meio milhão de reais em abcp11. E que você queira manter o investimento por mais 10 anos, reinvestindo sempre para dobrar a renda a cada 5 anos e aí sim, passar a viver de renda a partir de 2028. Acredito que seja uma meta plausível.

A previsão seria que em outubro /2013 o seu rendimento R$ 3045,00, em Outubro /2018 pasou para R$ 6196,49, dobrando de valor.

Supondo que ela dobre mais duas vezes a sua renda mensal passaria a ser de R$ 12392,98 em outubro/2023 e de R$ 24785,96 em outubro/2028. Dá mais que R$ 228,00 por dia, seriam R$ 826,19 por dia.

 

 

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Cabe aqui as ressalvas de sempre.

Resultado passado não é garantia de rentabilidade futura.

Uma diversificação em alguns fundos é aconselhável

Lembram que no início falei sobre a taxa de ganho? O preço inicial precisa ser observado para montar essa estratégia.

Agora vamos ao case que não conseguiu dobrar a renda em 5 anos.

 

Case número 3 – KNCR11

Aproveitei para pegar o fundo com maior patrimônio líquido da Bolsa e que tem o maior percentual na composição do IFIX, de acordo com o radar de Fiis diário da Área de Membros o KNCR11.

 

Fizemos em 01/02/2014, uma simulação de investimento de R$ 196 mil que seria o suficiente para comprar 2000 cotas do Fundo supra citado. Naquele momento em Fevereiro de 2014 o rendimento do fundo era de R$ 0,875 mensal, e isso gerou uma renda para esse investidor de R$ 1624,00, 5 anos depois agora em Janeiro de 2019 é de R$ 1656,48. Ou seja, a renda neste caso não subiu!!!

 

Veja abaixo os resultados.

como-gerar-renda-crescente-com-fiis-05

como-gerar-renda-crescente-com-fiis-06

 

 

 

Conclusão Final.

 

Vimos que é possível sim, dobrar a renda a cada 5 anos, e inclusive alcançar resultados maiores. No entanto, os fundos precisam ser bem escolhidos e analisados. Não é um simples reinvestimento de dividendos.

 

Algumas dúvidas apareceram neste artigo e que não foram respondidas:

  • Por que a renda dobrou se os rendimentos subiram tão pouco?
  • Por que, se o ABCP11 teve uma valorização mais expressiva das cotas que o BBPO11, a renda do BBPO11 dobrou mais rápido que a do ABCP11?
  • Por que o aumento do número de cotas percentual em KNCR11 (aumentou de 2000 cotas para 3248, mais de 60% de cotas), enquanto o do ABCP11 subiu apenas de 50000 cotas para 74435, ou seja menos de 50% de aumento?
  • Imaginem o tamanhop do crescimento da Renda se além do reinvestimento ainda tivessem aportes novos.

 

Estas são dúvidas pertinentes e que fazem parte da minha estratégia de geração de Renda com Fundos Imobiliários. Elas serão respondidas no curso junto com a demonstração da estratégia. Junto a isso, fazemos exercícios de fixação e temos um grupo de whatsapp, comigo e com a Patrícia para responder às dúvidas que aparecem sobre a estratégia.

Aprendida a estratégia, basta apenas ficar repetindo todos os meses, e se tiver um aporte extra como o da carteira da Área de Membros esse potencial de crescimento é inclusive muito maior!!

Se você gostou dos resultados dessa estratégia e quer aprendê-la fazendo o curso veja os detalhes abaixo:

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Se você não é membro Gold, entre agora no grupo de whatsapp, ou entre na nossa fila de espera do email, clique aqui. No dia 14/01/2019, você receberá uma oferta que só vai valer nesse dia com um preço bem menor que o do lançamento do lote 1 no dia seguinte. Fique atento e não perca a data.

Aguardo vocês lá, porque o curso ainda dispõe de uma estratégia bem pensada de Tesouro Direto e outra de ações que eu uso desde 2008, e que já me proporcionaram fazer várias viagens ao redor do mundo e do Brasil com a família (5 pessoas é caro!!).

 

Abraços e Bons investimentos.

 

Daniel Nigri