Comparativo: REITs e FIIs

Principais Características dos REITs

Possui ao menos 75% do total de ativos alocados no mercado imobiliário, caixa e equivalentes ou U.S Treasuries;

Ao menos 75% de sua receita precisa ser oriunda de aluguéis de imóveis e/ou juros de operações de dívida com lastro imobiliário;

Ser gerido por um conselho de administração, o qual nomeia os executivos ou trustees;

Possuir ao menos 100 acionistas;

Não possuir mais do que 50% do seu capital concentrado em 5 ou menos investidores;

Distribuir ao menos 90% do lucro líquido como dividendos, os quais são isentos de Corporate-Tax (21%, em média, nos EUA para os demais setores).

Quais são os tipos de REITs

No Brasil, existem diferentes tipos de FIIs, como FIIs de Tijolo e de Papel. Nos EUA, também funciona desta maneira, sendo os 3 principais tipos de REITs: Equity REIT, Mortgage REIT e Hybrid REIT.

• Equity REIT:são equivalentes aos fundos imobiliários de tijolos, nos quais a empresa imobiliária investe em imóveis físicos voltada para a geração de renda. Este tipo corresponde a aproximadamente 95% do mercado de REITs;
• Mortgage REIT: são equivalentes aos fundos imobiliários de papel. Ou seja, a empresa negocia títulos ligados ao setor imobiliário;
• Hybrid REIT: neste caso é a diversificação dos tipos Equitye Mortgage REIT. Ou seja, a empresa pode investir em imóveis físicos quanto em títulos ligados ao setor imobiliário.

Como a maioria dos REITs é do tipo Equity (fundos de tijolo), no gráfico abaixo, é possível analisar os setores deste segmento no índice FTSE NAREIT All Equity Index, como também os 10 maiores REITs deste índice.

REITs setores

Fonte: XPI estudos

Fundos de Investimento Imobiliários (FII)

Diferentemente dos REITs, que são compostos por ações, os Fundos de Investimento Imobiliários (FII) são constituídos sob a forma de condomínio, cujo patrimônio é destinado a participação em empreendimentos imobiliários, seja pela participação direta na aquisição de imóveis, ou através da aquisição de títulos de crédito imobiliário.

Ao compra cotas de um FII, você se torna cotista do portfólio presente no fundo, passando a ter direito de receber proventos proporcionalmente à sua quantidade de cotas. Além do ganho dos rendimentos, o cotista consegue lucrar por meio da valorização de sua cota, cuja negociação é feita em bolsa.

Diferença de REITs vs FIIs

1. REITs distribui dividendos com base no seu FFO, Funds From Operation. Sua geração de caixa costuma ser maior que seu lucro líquido, tendo em vista a despesa de depreciação e amortização dos imóveis. Por isso muitos REITs costumam ter payout acima de 100%. Enquanto os FIIs são obrigados a distribuir com base em sua geração de caixa.
2. Essa diferença faz com que o REIT consiga reter mais caixa para crescimento, ao passo que o FII precisa sempre emitir novas cotas – diluindo o cotista.
3. REIT investe em diferentes setores, desde plantação de eucalipto, outdoor, malls, hospitais, asilos, hotéis, casinos e até antenas. Enquanto os FIIs basicamente estão concentrados em Lajes, galpões e shoppings.
4. Os FIIs trabalham basicamente com o aluguel do tipo Triple Net Lease – recebem o aluguel líquido de despesas (impostos, manutenção, reformas etc). Enquanto nos REITs há os que recebem como triple net e outros que operam o imóvel, assumindo todas as despesas.
5. REITs podem se alavancar, é comum ter REIT com dívida 5x ebitda. Ao passo que o FII é proibido (embora haja maneiras legais de burlar esse quesito – aquisição de SPEs, emissão de CRIs etc.).
6. O item 4 e 5 fazem com que os REITs possuam um risco maior do que os FIIs. Logo possuem um retorno esperado maior.
7. Quantidade de imóveis. Um certo gestor estrangeiro ficou abismado quando viu que o FII divulgou fato relevante de compra de um imóvel. Lá até os menores REITs possuem 90, 100 imóveis. Adquirir/vender imóvel é uma terça feira qualquer.
8. REITs tem ganho de escala. Quanto mais um REIT cresce em número de imóveis, menor é o peso das despesas administrativas no resultado. Ao passo que nos FIIs isso não acontece, pois a taxa de administração é um percentual do patrimônio.

Fonte: XPI Educação

Conclusão

Compondo todos os fatores mencionados acima, os REITs são um grande exemplo a ser seguido em todos os países, e uma ótima classe de investimento.

O Brasil e a indústria de FIIs possui grande potencial para se espelhar no mercado norte americano e continuar crescendo e desenvolvendo ativos imobiliários que possam compor a carteira dos investidores.

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