Estudo do Fundo Imobiliário FVBI11

  Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold. Este estudo visa apresentar o Fundo Imobiliário FVBI11, mostrando seus dados, indicadores e o patrimônio do fundo, para auxiliar o investidor na tomada de decisão sobre seus investimentos.

O Fundo em detalhe

O fundo Faria Lima 4400, negociado na bolsa com o ticker FVBI11, é um fundo de tijolo, do segmento de lajes corporativas, com um imóvel localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, na cidade de São Paulo. É um fundo Mono-imóvel e Multi-inquilino. Teve as negociações iniciadas na bolsa em 03/07/2012, com o sistema de RMG, Renda Mínima Garantida, de 0,75%, R$0,75 por cota, que permaneceu até maio de 2014. O fundo é dono de 50% do edifício, com uma área bruta locável de 22.111,73 m². Com uma vacância atual de 22,40%. A data de entrega do edifício é de 03/06/2011, o edifício possui 567 vagas de garagem. O imóvel é classificado como um imóvel Triplo A com certificações de padrões internacionais de sustentabilidade LEED do “Green Building Council – LEED GOLD” e pela certificação Triple A (Poli/USP).

“Classe AAA: representa o topo da escala, compreendendo os empreendimentos que apresentam a mais alta qualidade, no que se refere aos padrões construtivos e de tecnologia de sistemas prediais.  O edifício para ser certificado nessa classe deve ter projeto inovador, alto nível de tecnologia embarcada, excepcional padrão construtivo, preocupação com a qualidade do ambiente de trabalho, total controle do usuário sobre seu ambiente, atenção à imagem externa da edificação e localização de destaque dentro da malha urbana, este último atributo utilizado apenas na classificação regional.  Por conta do elevado grau de inovações de projeto e tecnologia embarcada, esta condição é considerada quase invulnerável, no sentido de que, decorrido o prazo de validade da classificação de 3 anos, é muito improvável que a condição competitiva do edifício seja adversamente afetada por evolução dos parâmetros empregados nos mercados de edifícios de escritórios para locação, em termos de materiais e processos construtivos, desenho arquitetônico, tecnologia disponível e estruturação organizacional das empresas.”

Fonte: Núcleo de Real Estate, Poli/USP.  

Abaixo vemos os inquilinos do fundo:

  Olhando o Radar de FII, no dia de hoje, 16/08/2018,  temos uma cotação de R$100,00, um valor patrimonial de R$94,11, gerando um P/VPA de 1,06. O último rendimento distribuído foi de R$0,539, a renda dos últimos 12 meses foi de R$4,899.   O Dividend Yield do Radar dos segmento de Lajes Corporativas hoje é de 7,00% a.a.   O fundo é negociado com um valor de R$ 19.446,70/m². O volume médio negociado nos últimos 30 dias é R$ 282.800,00. A administração do fundo fica a cargo do BTG Pactual, com taxas de até 0,47% sobre o patrimônio líquido do fundo. E a VBI Real Estate é consultora imobiliária do fundo com taxa de 0,17% a.a. sobre o patrimônio líquido + taxa de performance equivalente a 10% sobre o excedente de rentabilidade de 6% a.a. nominal, reajustado anualmente pelo IGP-M.  

Abaixo temos a demonstração de resultado do fundo:

  Olhando para as demonstrações do fundo e levando em conta a vacância do fundo, podemos estimar o aluguel do fundo em uma média de R$104,00/m², mas pode haver influência de carências concedidas a novos inquilinos o que impacta nas receitas de locação, que não estão informadas no relatório. Muito abaixo dos preços de quando o fundo foi lançado.   Se olharmos para os dados da revista Buildings, vemos uma taxa de vacância para o segmento corporate classe A, de 13,59%. E um preço médio de R$86,00 a R$180,00 por m² na região da Faria Lima / Itaim Bibi.   A seguir temos uma expectativa de rendimento por cota em função do aluguel por m², considerando uma ocupação de 95% do imóvel.  

Aluguel/m²	Rendimento por Cota
R$110,00/m²	R$0,50
R$120,00/m²	R$0,55
R$130,00/m²	R$0,60
R$140,00/m²	R$0,64
R$150,00/m²	R$0,69
R$160,00/m²	R$0,74

 

Abaixo vemos algumas ofertas de prédios similares ao do fundo, na Revista Buildings:

  Se olharmos para o futuro e esperamos uma recuperação da economia e crescimento do PIB do país, talvez possamos ver preços de locação melhores que os praticados de hoje em dia. Mas há muitas incertezas nesse processo e talvez o custo de oportunidade possa acabar cortando parte dessa rentabilidade. Cabe ao investidor avaliar qual seu perfil de investimentos e definir suas estratégias. Os dados foram retirados dos relatórios gerenciais, informes mensais e do prospecto do fundo. Na Área de membros gold você tem um relatório de Fundos Imobiliários todos os domingos além de um radar de Fiis diário bem completo. Se quiser assinar e conhecer mais, clique aqui. Inscrição para o curso de Geração de Renda com Investimentos termina amanhã. Teremos um capítulo todo de fundos imobiliários. Clique aqui e se inscreva. Outra turma só em 2019.   Até a próxima. Egbert Chaves