A análise de investimento no fundo imobiliário logístico precisa levar em consideração variáveis específicas do negócio ao qual se propõe, atendendo as diferentes demandas das empresas, seja no tipo de operação ou produto/serviço.
A primeira regra de qualquer tecnologia utilizada nos negócios é que a automação aplicada a uma operação eficiente aumentará a eficiência. A segunda é que a automação aplicada a uma operação ineficiente aumentará a ineficiência.
Bill Gates
No que diz respeito ao fundo imobiliário logístico, que é o assunto desse texto, a análise deve levar em consideração quatro pilares essenciais:
Localização
É fundamental ao analisar o ativo observar onde estão localizados os imóveis, os acessos a rodovias estratégicas, facilidade de acesso a grandes capitais e regiões metropolitanas.
Isso é de extrema importância para evitar aumento de custos do negócio com transporte, o que geraria elevação do preço ao cliente final, ou caso esse repasse não seja viável ocorra a redução da margem do negócio, ou seja, nenhuma empresa irá escolher uma localização que não seja estratégica, pois a possibilidade de vacância física e financeira aumenta consideravelmente.
Custo Operacional
É preciso ser realista na análise, perceber se o local não é ineficiente quando se relacionam os canais de distribuição com os quais os negócios operam, lembrando que temos o maior percentual de carga transportada via modal rodoviário, e o custo operacional do transporte é em média 27% da composição total, além de apresentar infraestrutura falha gerando gargalos enormes. Nossa malha é imensa, mas muito deficitária pela falta de manutenção e investimento. Os estados que se destacam positivamente nas condições de uso são: São Paulo e o Paraná.
Obviamente é preciso considerar que se houver aumento da malha ferroviária, e manutenção adequada da existente, isso pode abrir espaço para aquisições em locais mais distantes, que podem ser utilizados por empresas que tenham produtos que possam ser transportados por esses modais, e que isso seja viável financeiramente (inclusive em relação aos acessos necessários).
Vantagem na localização
Em relação aos imóveis que o fundo imobiliário logístico possui hoje, a maioria trabalha com acessos favoráveis ao modal rodoviário, que possui vantagens como a flexibilidade de alcance (geográfico), a possibilidade de entregar lotes pequenos em distâncias curtas, e de não exigir a intermodalidade, ou seja: a entrega ocorre no destino sem nenhuma parada ou transferência, o que gera comodidade, rapidez e conveniência. E isso são atrativos para grande parte das empresas que buscam um imóvel para locar, afinal esses critérios são essenciais para um processo eficaz de atendimento ao cliente, pelo menos no que diz respeito a entrega da mercadoria.
Outro fator que tem sido constante nas ultimas aquisições dos fundos são as isenções fiscais, citamos os exemplo de Extrema/MG nesse material – Conheça o futuro do Brasil nos FIIS, aqui podemos citar diferenciação de carga tributária em relação ao ICMS, doações de terrenos, instalação de redes de água ou energia, entre outros.
Estratégia
O fator localização deve ser observado em qualquer tipo de fundo imobiliário logístico, e nos fundos é uma estratégia que busca diminuir o custo das empresas com transporte, mesmo que em grandes centros o preço do aluguel seja maior. Esse é mais um dos diferenciais quando comparamos imóveis de fundos na região sudeste com os do centro oeste ou nordeste, aumenta a distância dos centros, porém não exageradamente (no caso de Extrema MG) possibilitando a aquisição dos imóveis por um preço menor e uma rentabilidade muito atrativa.
Para relembrar, o cap rate é a representação percentual da renda anual que o fundo imobiliário logístico recebe do imóvel em relação ao seu valor de aquisição e posterior reavaliação.
Um exemplo recente da importância da união de fatores é o FII LVBI11, com imóveis situados em Extrema, que correspondem a mais de 70% da receita do fundo, ou seja, do seu rendimento como cotista. A distância até São Paulo é de 106 km, até o Rio de Janeiro 496 km e até Belo Horizonte são 480 km, 200 km até o Porto de Santos e Porto Seco de Varginha, o fator localização e as questões de isenção que o estado/município oferecem são estratégicas para muitas empresas.
Para a escolha da localização a empresa analisa diversos fatores, entre os principais: mercado, produto, demanda (volume expedido para cada área), preço do frete (quando a empresa analisa a possível localização usa como base o preço do frete relacionado com a demanda, através do peso transportado e dos modais disponíveis), custos fixos e variáveis (mão de obra, isenção de impostos e tarifas municipais)e rede logística (estrutura de instalações físicas internas que uma empresa enxerga como ideal para atender sua demanda, benefícios e prejuízos de cada tipo de instalação).
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Qualidade dos Imóveis
Empresas não irão locar imóveis que não se adequem as suas necessidades, então muitos dos imóveis são Built to suit, que é um projeto construído de acordo com as especificações do cliente, isso inclui desde número de docas, estrutura de armazenagem até o tamanho do espaço para área de descanso dos funcionários. E isso é de extrema importância, afinal estamos falando sobre layout e este tem o objetivo de promover a movimentação eficiente entre materiais, flexibilidade e menor custo de armazenagem.
Quando falamos sobre movimentação de materiais estamos considerando cálculo de tempo e espaço disponíveis, área necessária e definição dos espaços para recebimento, armazenagem, processamento e expedição. Exemplo: caso as docas não sejam suficientes ou não estejam adequadas aos acessos ou vagas internas e externas para espera (carga/descarga), causa atrasos e prejuízos em toda a operação, e nenhuma empresa quer locar um imóvel assim, independentemente da localização.
As empresas calculam essa métrica, através de variáveis como:
- frequência constante de tempo de chegada de veículos para carga/descarga,
- tempo médio de carga/descarga,
- tempo de entrada dos materiais no caso de recebimento permitindo assim a finalização do processo.
Isso resulta em quanto tempo as docas ficam ocupadas e quanto tempo de fila de veículos para carga e descarga, além de conhecer se todos os recursos são utilizados no processo e se existe margem para aumentar a demanda, caso aumente o fluxo de veículos eu tenho espaço para manter a fila por mais tempo sem comprometer espaço interno? Ou as filas ficarão na parte externa (comprometendo a mobilidade).
Para modelos cross– docking, os imóveis precisam de locais para separação dos produtos para os destinos (picking) e a consolidação das rotas é feita antes da expedição, nesse modelo a mercadoria não é estocada, esse modelo é muito usado nas operações de vendas pela Internet (e-commerce), e precisa ser ágil e com espaços suficientes para não comprometer a variável tempo.
Observação do Daniel
O modelo cross-docking é um sistema em que a mercadoria chega ao Centro de Distribuição (CD) e ela fica o menor tempo possível antes de ser redistribuída para o destino final. Então via de regra, os caminhões chegam ao CD, as mercadorias são separadas e colocadas em novos caminhões de acordo com o destino final. O ideal é que fique o menor tempo possível neste processo. Inclusive tempos menores que 24 horas.
Quando um fundo imobiliário logístico adquire um imóvel ou constrói em modelo BTS, os cálculos devem sempre levar em consideração os picos de atividade, evitando assim que com aumento do negócio sazonal ele se torne inviável, assim como considerar que a tendência é que os negócios prosperem, então é necessária uma margem que contemple crescimento das atividades.
Contratos Atípicos
São contratos que não se encontram previstos em lei, ele tem como base as normas da teoria geral das obrigações, da teoria geral dos contratos e, comparativamente, pelas normas dos contratos semelhantes.
Nos fundos imobiliários logísticos a partir de dez anos de prazo para vencimento, geralmente com multa de 50% ou mais dos vencimentos restantes caso ocorra a desistência por parte do locatário, isso gera uma confiabilidade de rendimentos, afinal caso algo ocorra o fundo tem espaço de manobra, o investidor não fica sem renda e o fundo ganha tempo para locar novamente o imóvel.
Depreciação
Nos fundos imobiliários os imóveis não fazem parte do ativo imobilizado, ou seja, não sofrem depreciação contábil, pois são considerados ativos para investimento e tem o valor determinado por reavaliações periódicas. Portanto fica clara a necessidade do fundo em manter um valor especifico para manutenção do imóvel, garantindo assim que não ocorra desvalorização pelo desgaste por falta de cuidado e conservação, e obviamente potencial aumento da dificuldade em locar novamente após finalização do contrato atual, principalmente em imóveis industriais.
Conclusão
Antes de investir seu dinheiro aprenda o máximo que puder sobre o investimento, assim, você estará ciente dos potencias ganhos e riscos da operação.
O conhecimento tem de ser melhorado, desafiado, e aumentado constantemente, ou vai desaparecer.
Peter Drucker
Informação é dinheiro
Daniel Nigri com apoio de Patricia Rossari
O analista Daniel Nigri CNPI1810 é o responsável pelas informações perante a ICVM 598
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