Fundo de Investimento Imobiliário

Com a alta recente do mercado de ações, já começo a perceber algumas pessoas com medo de entrar no mercado de ações, e me perguntando se talvez não fosse a hora de entrar em Fundos de Investimento Imobiliário. Bom, eu continuo achando que o momento atual é total de Bolsa de Valores, tenho estudado pouco os Fiis. Mas dei uma parada esses dias para olhar alguns para escrever este artigo.

 Primeiro, Por Onde Começar.

Embora os Fiis tenham tido um aumento expressivo de negociações nos últimos anos, muitos deles ainda têm pouca liquidez. Outros têm valor muito caro. Eu prefiro começar pelos Fiis que estão listados no IFIX. O IFIX é um índice de Fundos Imobiliários que possui os Fiis mais negociados, e a sua composição de carteira é revisada a cada quadrimestre. Portanto, o IFIX é o Ibovespa dos Fundos Imobiliários.

Para facilitar a sua busca já coloquei o link abaixo do site da B3, além de uma foto com os Fiis que compões esse índice além de sua participação.

 Retirada do site da B3 

Estes são os Fundos com maior representatividade na Bolsa de Valores atualmente. Essa tabela é valida até 31/08/2017.

Importante também é ressaltar que existem quatro tipos de Fundos imobiliários. Os Fundos de Tijolo, Os Fundos de Desenvolvimento, os Fundos de Papel e os Fundos de Fundos.

Os Fundos imobiliários são constituídos na forma de condomínio fechado e por isso possuem regras específicas. Duas das mais importantes é que estes são obrigados a pagar 95% da remuneração aos cotistas. E que as remunerações mensais pagas são isentas de Imposto de Renda. No entanto, o imposto de compra e venda do Fundo é tributado em 20%, contra apenas 15% das ações.

Os Fundos de Tijolos, são Fundos que recolhem o dinheiro dos cotistas e investe em imóveis físicos propriamente ditos. Qualquer tipo de imóvel que gere aluguel e com isso retorno financeiro pode ser alvo de um fundo de investimento imobiliário de tijolo. Como exemplo: podemos citar shoppings, galpões industriais, galpões logísticos, lajes corporativas, supermercados, hospitais, universidades, agências bancárias e o Mfii11 inovou e comprou agora até cemitério. Portanto, qualquer tipo de imóvel físico pode entrar neste contexto

Importante mostrar aqui que esse investimento é igual a um investimento que você pegue o seu próprio dinheiro e invista em um imóvel, mas com muitas vantagens.

 Vantagens de se investir em Fii de tijolo e não em imóvel próprio

• Você não precisa fazer a administração. As taxas costumam ser inferiores a 0,30%
• Você diversifica o seu dinheiro em vários inquilinos. Como, por exemplo, o fundo HGRE11 possui 190 lojas/unidades para locação. Embora sempre tenham algumas vagas, a chance de você não receber aluguel é muito pequena. Enquanto no seu imóvel próprio você tem esse risco maior. E que ocasionaria, custo de IPTU e condomínio além de outras taxas sobre o imóvel.
• Você consegue investir com valores menores. A partir de R$ 100,00 ou até menos, você consegue comprar cotas de fiis e recebe rendimentos mensais na mesma proporção de outros cotistas. Com um imóvel próprio, você precisaria de um valor maior para imobilizar.
• Você consegue investir em imóveis melhores. Você pode comprar cotas, e com isso parte dos melhores imóveis da sua cidade, ou do Brasil, comprando cotas desses fundos. Imóveis que dificilmente ficarão vagos e que tem bastante procura por aluguel.
• Você já compra os imóveis alugados e gerando renda.
• Liquidez grande – Quando você precisa vender um imóvel, você precisa colocar a venda, normalmente em uma imobiliária, esperar um comprador e depois negociar com a pessoa. Às vezes, precisa oferecer um desconto e é um processo que demora no mínimo um mês.
• Isenção do IR nos rendimentos mensais. Os alugueis recebidos de um imóvel próprio são tributados pela tabela normal do Imposto de Renda que chega até 27,5%. Enquanto os rendimentos de Fiis são isentos.

Acho que você já percebeu como comprar Fiis de tijolos são uma opção melhor que comprar imóveis.

Com Relação aos outros tipos de Fiis que também podem ser bons, mas eu prefiro particularmente os de tijolos, ainda temos:

Os Fundos de Desenvolvimento, são fundos que visam investir em projetos imobiliários e após a venda dos imóveis existe o lucro apurado. Percebam que esse tipo de fundo se parece muito com uma construtora, com uma pequena diferença. O Fundo de investimento não constrói. Ele apenas investe o dinheiro nos produtos imobiliários. E aí podem ser investimentos de todos os tipos. Mas a renda deles advém da compra e venda de imóveis.

Os Fundos de Papel, são fundos que investem em papéis de Renda Fixa lastreados em imóveis. Como CRI e LCI e LH (Letras Hipotecárias). Neste caso é uma espécie de Fundo de Renda Fixa, mas que gera uma renda mensal aos cotistas. Lembrando que esses títulos acabam tendo um risco maior.

E para terminar existem os Fundos que aplicam em outros Fundos. Neste caso, este fundo pode ter parte de seu capital aplicado a Tijolo e outra parte aplicado em um Fundo de Papel. A maioria desses Fundos são chamados de Híbridos.

Para entender mais sobre os tipos de Fiis esse artigo do Jornada do Dinheiro é muito interessante.

A Valorização dos Fiis

No investimento em ações, a nossa valorização é medida de acordo com a valorização da ação além dos dividendos e juros sobre capital próprio que são pagos. Já nos Fiis, ocorre um processo semelhante, a valorização é medida pelos rendimentos mensais, que também chamamos de Yield. Além da valorização dos Fundos.

A foto abaixo, mostra a valorização desde 2010, quando foi criado, do Índice IFIX. Gráfico este, retirado do site da B3 também.

Como podemos ver, precisamos tomar cuidado no momento atual porque os Fiis subiram cerca de 50% de Janeiro de 2016 até hoje em Maio/2017. Ainda tem potencial para subir mais devido a queda dos juros, mas a maior parcela da alta já passou na minha opinião. E como os Fiis, são Fundos sem alavancagem, o potencial de crescimento deles não é tão grande quanto o de ações. Dificilmente você conseguirá um descolamento tão grande em relação ao valor patrimonial como ocorre com algumas ações que chegam a valer 10 x o Valor Patrimonial, ou até mais. Mas, essa é uma questão interessante que mostra como os fiis possuem um nível de risco menor. Eles não captam dívida para investimento. Se eles precisam de mais dinheiro para um determinado investimento essa captação é feita via cotistas com uma nova emissão de cotas.

Estudo Rápido

Resolvi então usar o Guiainvest Pro que não é tão bom para analisar Fiis, como é para ações. Mas consegui montar a tabela abaixo, que mostra a valorização dos Fiis mais negociados (volume Negociado superior a R$300 mil reais por dia) durante os últimos dois anos. São 15 Fiis no total, mas na tabela só aparecerão 14. O KNIP11 eu excluí porque não tem histórico de preços em 30/06/2016 e nem em 30/06/2015.

Vejam como essa alta ocorreu em linha com a maioria dos Fiis. O IFIX de junho de 2015 até agora cresceu 35%, veja abaixo os 14 fundos mais negociados.

Elaborado pelo autor com dados do Guiainvest Pro.

Dos 14 fundos imobiliários acima, seis renderam menos que os 35% da alta que o IFIX, e oito renderam acima. Vê-se que nenhum deles perdeu valor e o que menos rendeu ao longo do tempo, foi o HGRE11 que rendeu 20,55%. Ou cerca de 9,8% ao ano. O que é um rendimento formidável para o pior da lista. Outro destaque também para os fundos de agencias bancárias da lista. BBPO11 (fundo de agencias do Banco do Brasil) e SAAG11 (fundo de agencias do Santander) com rentabilidade de 60,03% e 77,89% no período respectivamente. As duas maiores. Vale a pena tomar cuidado com esses fundos. Eu me desfiz de BBPO11 em outubro do ano passado. A tendência dos bancos é reduzir o número de agências e o vencimento desses contratos se aproxima. No meu entendimento, o Yield pago por esses fundos x o risco de acabar o contrato já não compensa mais.

Pelo outro lado, vemos que 12 dos 14 Fiis ganharam do CDI, mesmo em períodos de altos juros. Apenas o HGRE11 e o FIGS11 não venceram o CDI. Será que isso é um indício de que sejam oportunidades? Não temos essa conclusão ainda. Acho que esse é um indício que possamos estudá-los mais em próximas ocasiões.

Se você preferir estudar sozinho antes de mim, já que essa nem é minha especialidade, existem vários blogs, sites e cursos disponíveis por aí na Internet. Alguns pagos e outros gratuitos. Vai aí a lista, Blog do Tetzner, Fiis.com.br , Rexperts  , Funds Explorer  e Pobre Poupador,  lembrando que o meu objetivo principal é fazer com que todos aprendam ao máximo e levar educação financeira por todo o Brasil.

Espero que tenham gostado e vou tentar abordar mais vezes esse assunto, lembrando que a parte mais matemática de Fiis eu já fiz um vídeo no youtube sobre isso há alguns meses atrás. Segue o link.

Abraços e Bons Negócios

Daniel Nigri  CNPI