O mercado de investimentos conta com diversos tipos de fundos imobiliários (FIIs) e, entre eles, estão os chamados fundos de papel. Esse tipo de FII pode ser uma alternativa para quem deseja investir em fundos imobiliários que apresentam características específicas de volatilidade e retorno.

Antes de comprar as cotas, entretanto, é necessário avaliar cada veículo de investimento para entender o que pode funcionar melhor para a sua carteira. Com isso, é possível fazer escolhas mais acertadas e que podem oferecer resultados alinhados às suas necessidades.

Também conhecidos como Fundos Imobiliários de Recebíveis, os FIIs de Papel são nada mais, nada menos, do que fundos que investem seus recursos de forma preponderante em títulos de renda fixa com lastro em dívidas imobiliárias.

Dentre alguns de seus principais investimentos, temos as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras hipotecárias (LHs) e, o mais comum, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Assim, ao investir nesses FIIs, os cotistas delegam à gestão do fundo a tarefa de emprestar o seu dinheiro a terceiros que, por sua vez, o utilizam para financiar as suas atividades imobiliárias.

Em troca, o fundo recebe rendimentos periódicos que contemplam o valor investido acrescido de uma taxa de juros e, em muitos casos, de um índice de correção de inflação. Tudo de acordo com as regras previamente combinadas entre as partes.

Como você já deve ter notado, por terem dívidas imobiliárias como ativos-alvo, os fundos de papel seguem uma lógica bastante diferente dos FIIs de tijolos.

Afinal, CRIs não sofrem com vacância, revisional dos contratos de aluguel, dentre outras características que costumamos olhar de perto quando avaliamos aqueles tipos de FIIs.

Por outro lado, os fundos de recebíveis estão mais expostos a outros tipos de riscos que também estão fora do nosso radar quando analisamos fundos de outros segmentos.

Carteira dos fundos de recebíveis

A carteira dos fundos de recebíveis devem ser compostas principalmente de títulos relacionados ao setor imobiliário. Alguns exemplos de fundos de recebíveis são: KNCR11, HGCR11, VRTA11 e MXRF11 (essa não é uma indicação de investimentos). Enfim, alguns ativos que podem ser escolhidos pelo gestor do fundo são:

1- CRIs

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) é um dos tipos de títulos mais usados nos fundos de papel. Esses títulos são emitidos por empresas não financeiras com o objetivo de captar recursos para financiar suas atividades imobiliárias.

Por exemplo, uma construtora que irá construir um edifício residencial para venda de apartamentos, teria que esperar os compradores pagarem o valor dos apartamentos para ter recursos para a construção do edifício. Contudo, para agilizar o processo ela pode recorrer às empresas securitizadoras.

Essas empresas irão comprar as dívidas e transformar em títulos que serão ofertados aos investidores com o nome de CRI. É esse título que os gestores do fundo de recebíveis podem comprar no mercado e obter um retorno superior a algumas aplicações de renda fixa. O retorno desses títulos é superior, pois eles não contam com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC).

Ou seja, se o investidor levar o calote, ele fica no prejuízo. Vale destaque que, como esses títulos são ofertados no mercado, o investidor individual também pode investir neles. Entretanto, o valor inicial de investimento costuma ser alto e o risco de investir sozinho em um título sem a proteção do FGC, é maior.

2- LHs

As Letras Hipotecárias (LHs) são emitidas por instituições financeiras com o intuito de obter recursos para aplicar na modalidade de hipoteca para clientes. Esses títulos não são muito conhecidos no mercado, mas alguns fundos aplicam neles.

3- LCIs

As Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) são emitidas por empresas financeiras com a intenção de levantar recursos que, posteriormente, serão destinados ao setor imobiliário. A vantagem desses títulos é que eles contam com a proteção do FGC e são isentos de Imposto de Renda (IR).

Pontos importantes

A gestão

Avaliar o histórico e a capacidade que a gestão do fundo possui de fazer bons negócios é um dos principais pontos que devemos levar em conta na hora de analisar um FII de papel.

É preciso que você confie naquela gestão, afinal de contas, será o gestor quem decidirá para quem irá emprestar os recursos dos cotistas.

E sabemos muito bem que se não soubermos escolher para quem emprestar o nosso dinheiro, corremos o risco de ter grandes dores de cabeça no futuro.

Qual é a experiência do time de gestão na estruturação de créditos imobiliários? E qual é o seu processo de investimento desde a originação, investigação prévia (due dilligence) e o monitoramento das operações já concluídas?

Afinal, tão importante quanto saber escolher e estruturar uma operação de dívida, é monitorá-la, pois a situação creditícia do devedor pode se deteriorar ao longo do tempo.

Diversificação

O principal risco no qual um fundo de papel está sujeito é o de crédito. Uma forma simples do fundo mitigar esse risco é diversificando a sua carteira, principalmente em relação aos devedores.

Por isso é importante observar atentamente se o fundo em questão não concentra grande parte do patrimônio em CRIs de poucos devedores. Se este for o caso, o fundo poderá incorrer em maiores perdas se o devedor ficar inadimplente.

Por outro lado, quanto maior a diversificação entre devedores, menores serão os danos ao patrimônio do FII em caso de um evento de default, protegendo mais os seus cotistas.

Garantias

Falando nisso, é muito importante entender quais são as garantias atrás das estruturas dos recebíveis que o fundo possui para o caso de necessidade de executá-las em caso de calote.

Assim como um seguro de automóvel, as garantias dos CRIs foram feitas para serem acionadas apenas em casos de emergências. E quanto mais robustas elas forem, maior será a segurança e proteção do fundo naquela operação.

Perfil da carteira

Além dos aspectos citados acima, também é preciso avaliar se o perfil da carteira do fundo está fazendo sentido para o atual momento da economia.

Por exemplo, uma carteira exposta demais ao CDI em um momento em que a taxa Selic está em 2 por cento ao ano, com perspectiva de se manter em patamares baixos ainda durante um bom período, pode não ser a melhor estratégia a ser adotada pela gestão do fundo.

Ao passo que a exposição a indexadores como o IPCA e IGP-M podem ser uma boa ideia caso haja perspectiva de um aumento da inflação no curto prazo, pois protegerá o investidor do aumento generalizado nos preços da economia.

Rentabilidade

Por fim, mas não menos importante, é fundamental calcular a rentabilidade esperada da carteira de um fundo de papel descontadas as suas taxas de administração, gestão e performance.

Essa análise quantitativa é importante para compararmos o potencial de ganho da sua carteira frente à rentabilidade líquida de imposto de determinado título do governo de mesma natureza e duração.

Se o ganho esperado do fundo, já descontados seus custos, for superior ao ganho líquido de imposto do título público de referência, o investimento faz sentido caso você entenda que essa diferença justifica o risco envolvido na operação.

Mas fora tudo isso, se você gosta ou pretende investir em fundos de papel com o objetivo de obter uma renda passiva ao longo do tempo, é importante tomar cuidado com um aspecto pouco comentado pelo mercado…

Vantagens

Investir em FIIs de papel pode ser interessante devido à menor volatilidade que ele apresenta, em comparação aos outros tipos. Além disso, a alternativa também permite ter acesso a títulos que nem sempre estão disponíveis para investidores comuns e/ou com menor capital.

Os CRIs, por exemplo, costumam exigir valores iniciais maiores — e alguns podem ser acessíveis apenas aos investidores qualificados. Dessa maneira, os FIIs permitem se expor ao desempenho dos títulos por meio da aquisição das cotas, que podem ter custos mais acessíveis.

Outro ponto positivo é que os fundos de papel favorecem a diversificação de carteira. O próprio patrimônio dos FIIs é diversificado e formado por diferentes títulos e certificados. Com isso, existe a chance de diluir os riscos do seu portfólio, melhorando o equilíbrio entre risco e retorno.

Como todo fundo de investimento, o FII de papel é bastante prático, já que as escolhas e as operações são realizadas por um gestor profissional.

Conclusão

Para saber o que analisar em sua decisão e qual peso dar a cada informação, é recomendado expandir seu entendimento sobre fundos imobiliários. Ao conhecer o investimento de forma profunda, é possível ter uma visão ampla sobre as oportunidades, o que afeta as decisões.

lembre-se de que nem sempre o fundo que é apontado como o melhor do mercado será o mais adequado para você. Logo, é interessante analisar as alternativas individualmente, utilizando os critérios apresentados.

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Marcelo Rabinovici

Meu nome é Marcelo Rabinovici, formei na PUC MG no ano de 2002, sou bacharel e licenciado em Geografia. Leciono há 20 anos e desenvolvi projetos na área do curso de Relações Internacionais. Há três anos conheci o canal "Dica de Hoje" e nesse período venho fazendo cursos de investimento em Educação Financeira. Meu papel nesse mundo de investimento é desenvolver Educação Financeira e ajudar quem está começando.