Fundos Imobiliários de Papel vs Valor Patrimonial
Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold.
Os Fundos Imobiliários se dividem em fundos de tijolos, aqueles que investem em imóveis diretamente e fiis de papel que investem em instrumentos de renda fixa como os CRI, LCI e futuramente devemos ver também as LIG, Letra Imobiliária Garantida.
Dentro dos fundos Imobiliários de papel ainda temos os fundos que investem em outros fundos, FoF, e também os fundos de desenvolvimento imobiliário.
Quando um fundo anuncia rendimento, essa data é chamada de Data Com, esse rendimento é descontado do valor da cota no pregão seguinte, essa é a Data Ex.
Por exemplo, um fundo cotado a R$100,00 no fechamento do pregão, anuncia um rendimento de R$1,00 por cota, no pregão seguinte a B3 diminui o valor pago da cota na abertura e o cotista fica com a cota por R$99,00 mais um R$1,00 de rendimento no bolso.
Não há criação de dinheiro, o mercado que decidirá se essa cota voltará para R$100,00 ou não, não há garantias sobre isso.
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Distribuição de Rendimemto
O histórico de cotação desse fundo também é ajustado quando há distribuição de rendimento, mas esse ajuste é feito percentualmente, no nosso caso aqui 1%, todo o histórico vai sendo ajustado a cada distribuição de rendimento. Esse trabalho é feito pelas empresas que prestam serviço de plataforma gráfica e não pela B3, por isso que quando olhamos gráficos diferentes do mesmo FII, podemos notar cotações diferentes em determinado dia no passado. Todo esse processo ocorre também com as ações.
Faça o teste, olhe duas ou mais plataformas gráficas e compare uma data no passado de algum ativo e verá diferenças na cotação.
Quando investimos em um fundo imobiliário de papel que investe em CRI, estamos investindo em uma carteira de CRI, que são títulos de renda fixa.
Os rendimentos distribuídos são compostos por duas partes, a primeira é o prêmio médio dessa carteira e a segunda é o índice inflacionário, geralmente IPCA, IGP-M e CDI.
Por isso que ao investir nos fundos de papel não devemos pagar um ágio muito alto sobre seu valor patrimonial. Ao contrário dos fundos de tijolos, os fundos de papel não irão se valorizar no futuro, a tendência deles é oscilar em torno do valor patrimonial, ora acima, ora abaixo, dependendo das taxas de juros.
Abaixo temos gráficos de alguns fundos de papel, sem descontar os rendimentos distribuídos, podemos ver esse movimento de oscilação da cotação, a linha vermelha é a média das cotações, a linha amarela e verde é o desvio padrão para mais e para menos da média.
Primeiros passos para investir
O primeiro passo do investidor de fundos imobiliários é investir apenas em bons fundos.
O segundo passo é não pagar muito por eles, principalmente nos fundos imobiliários de papel, porque você deveria pagar R$115,00 em uma nota de R$100,00?
Vale ressaltar que o valor patrimonial dos fundos de papel é feito por marcação a mercado dos CRI e que quando os juros sobem os valores de face dos títulos caem puxando o VP do fundo para baixo, o contrário também é válido, quando os juros caem o valor de face dos CRI sobem e puxam o valor patrimonial dos fundos para cima!
Faça também um outro teste, abra o gráfico da sua corretora e compare com os gráficos acima, com certeza você verá os gráficos inclinados da esquerda para direita, esse é o efeito dos juros compostos sobre o seu patrimônio.
Conclusão
Abaixo temos o gráfico do fundo VRTA11, retirado do Trading View, nele conseguimos ver exatamente como a distribuição dos rendimentos vai “puxando” o lado esquerdo do gráfico para baixo a cada nova distribuição de rendimento, se comparado com o gráfico ali em cima.
Espero que tenham gostado e caso queira ter acesso aos relatórios sobre Fundos Imobiliários e ao Radar de FII, clique aqui e se torne um membro Gold.
Até a próxima!
Egbert Chaves