Conheça o futuro do Brasil nos FIIS

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Conheça o futuro do Brasil nos FIIS

Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold

Nesse artigo falaremos sobre os Fundos Imobiliários do segmento de logística, principalmente dos FII com imóveis localizados na cidade de Extrema-MG. E ninguém melhor para falar sobre logística do que a Patrícia Rossari especialista no assunto aqui do Dica de Hoje, reproduzo abaixo as palavras dela.

Manutenção de negócios

Cada região possui vantagens e desvantagens em relação a implantação e manutenção de negócios, onde os preços, custos e salários são determinados pela concorrência, e a localização é uma das vantagens, afinal a partir dela podemos aumentar a produtividade, otimizar os processos e diminuir os custos.

Existem alguns lugares que são atrativos para alguns negócios, por fornecer além da localização, suporte fiscal para a atração de investimentos, caso de Extrema, MG, assunto desse nosso artigo.

 

Importância da Localização

A localização de uma empresa é sempre decidida levando em consideração inúmeros aspectos, alguns deles são:  condições de infraestruturas de transportes, fornecedores, mão de obra, subvenções fiscais, diferenciação de carga tributária em relação ao ICMS, doações de terrenos, instalação de redes de água ou energia, entre outros.

E todas essas variáveis contribuem para uma maior ou menor produtividade do negócio. O município de Extrema, localizado na região sul de Minas Gerais, próximo de grandes centros consumidores, como São Paulo (a 110 quilômetros via BR 381), é um desses casos.

Além da proximidade com a capital paulista e com o Aeroporto de Guarulhos, a mesma distância separa Extrema do Aeroporto de Viracopos, em Campinas. Além de estar a 200 km do Porto de Santos e do Porto Seco de Varginha, e 25 minutos de helicóptero e uma hora de carro, até a Avenida Paulista, SP.

 

Mas isso não ocorre a pouco tempo

E sim desde a década de 90, onde o estado e o município adotaram uma estratégia mais agressiva para atrair investimentos, justamente na mesma época em que ocorre a duplicação da Rodovia Fernão Dias, ou seja, uniu o útil ao agradável, a localização e os acessos a questão fiscal.

De acordo com o Departamento de estrada e rodagens de MG, cerca de 27% da população do Minas, vive e trabalha em áreas próximas da Fernão Dias, e quase metade da economia mineira transita por ela. Então, fica claro que as vantagens, em relação ao tempo e custo de distribuição (transporte), a facilidades para o escoamento da produção de mercadorias, são determinantes.

 

Números

Para uma melhor compreensão dos números e do porquê alguns fundos estão adquirindo imóveis na região, a duplicação da BR 381, foi concluída em 2005, e desde então o número de empresas na região quase triplicou, e figura hoje como 2º maior parque industrial de Minas Gerais, as empresas instaladas, 174 indústrias, do setor metal mecânico, eletrônico, alimentício,  químico, e a nova onda do momento, e-commerce (distribuidoras) vestuário, calçados etc.

A expansão dos distritos industriais, e a desoneração de tributos tornaram essa região uma espécie de destino para grandes empresas. No ano de 2015, a arrecadação de ICMS havia subido dez vezes quando comparado com o ano de 2002.

O discurso é: “investimento com segurança”, tanto que ela é a 6ª cidade de Minas e 1º no Sul de Minas, a municipalizar o licenciamento ambiental.

Algumas das indústrias instaladas na região: Multilaser, Kopenhagen, Barry Callebaut, Centauro, Bauducco, Ball, Acqualimp, Panasonic e distribuidores como: Netshoes, Privalia.

Extrema

No mercado de trabalho, Extrema concentra postos de trabalho suficientes para empregar 65,7% de sua população em idade ativa, o dobro da proporção nacional; na área da educação, a cidade teve êxito em erradicar o abandono escolar no Ensino Fundamental, além de registrar IDEB médio de 6,1 pontos, bem acima dos 4,5 na média do país; na Saúde, 82,6% das gestantes vão a sete ou mais consultas pré-natal, em contraste com os 61,8% observados no Brasil como um todo. Fonte: IFDM

Hoje são cerca de 6 mil pessoas que chegam para trabalhar na cidade todos os dias, de 19 cidades como: Bragança Paulista, Atibaia e Itatiba, no interior de São Paulo.

Ou seja, a logística e os incentivos fiscais são o paraíso para a maioria das empresas, então ao observar os fundos e seus imóveis, verifique a adequação ao negócio do locatário e como isso pode ser uma vantagem no médio e longo prazo.

 

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Os fundos que possui imóvel em Extrema são, LVBI11, VILG11 e XPLG11, esse útlimo possui um imóvel em Itapeva, que fica a 18 km de Extrema.

 

LVBI11 – VBI Logístico

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Fundo recente, encerrou a primeira captação de cotas em novembro de 2018, totalizando 303 milhões. Cotação atual de R$ 107,00, Valor Patrimonial de R$ 97,81, resultando em um P/VP de 1,09. Possui 754 cotistas e uma liquidez média nos últimos 30 dias de R$ 24.289,00. Possui taxa de administração de 1,30%  a.a. sobre o Patrimônio Líquido do Fundo, Administrado pelo BTG Pactual e Gerido pela VBI Real Estate, mesma consultora do fundo FVBI11.

Rendimentos distribuídos nos últimos 04 meses, no valor de R$ 2,12, fundo novo, que estava em fase de alocação de recursos e que teve um descasamento no pagamento do aluguel de dois locatários no mês de março. Possui dois imóveis, um em Extrema que corresponde a 76% das receitas imobiliárias do FII e um em Guarulhos que corresponde a 24% das receitas imobiliárias.

 

Sobre o imóvel, localizado às margens da Rod. Fernão Dias, Km 947, com ABL 97.822 m², com fácil acesso as principais capitais da região Sudeste, distante 106 km de São Paulo, 469 km do Rio de Janeiro e 480 km de Belo Horizonte.

Galpões modulares, Pé-direito de variando de 10 a 12 metros, piso com capacidade de 6 toneladas/m², portaria com segurança 24 horas com controle de acesso e eclusas, sistema de monitoramento e CFTV, estacionamento externo para 44 carretas, pátio para manobra, vestiários, refeitório.

 

Abaixo temos a descrição dos galpões, com sua área e inquilinos, os contrato são atípicos e típicos.

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Atualmente o Galpão 07 possuia uma vacância de 2.463,00 m², que está sendo anunciada para locação por R$ 23,95/m², com isenção no IPTU.

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VILG11 – Vinci Logística

Fundo mais recente que o anterior, encerrou a primeira captação de cotas em janeiro de 2019, começou a negociar no dia 19 de março, totalizando 65,2 milhões. Cotação atual de R$ 112,10, Valor Patrimonial de R$ 107,01, resultando em um P/VP de 1,04. Possui 111 cotistas e uma liquidez média nos últimos 30 dias de R$ 107.632,00. Atualmente o fundo é apenas para Investidores Qualificados. O fundo já está em processo para a segunda emissão de cotas no valor de R$ 250 milhões.

 

Possui taxa de administração de 0,95%  a.a. sobre o Patrimônio Líquido do Fundo, e uma taxa de performance de 20% da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA, acrescido de um spread de 6% sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo,  Administrado pela BRL Trust e Gerido pela Vinci Real Estate, mesma gestora do fundo VISC11. Rendimentos distribuídos nos últimos 04 meses, no valor de R$ 2,15. Possui dois imóveis na cidade de Extrema, os imóveis foram adquiridos pelo valor de R$ 135,8 milhões, do qual 44% desse valor foram pagos a vista e os 56% restantes serão pagos ao  longo de 12 anos e corrigidos por IPCA + 7,5% a.a.

 

O investidor deve ficar atento pois é um fundo com alavancagem e também possui o sistema de desconto na taxa de administração para manter um nível de rendimento para o costita, assim como visto no fundo VISC11 da mesma gestora.

Fernão Dias Business Park

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Localizado na Estrada Municipal Maria Margarida Pinto Dona Belinha, 742, próximo ao km 891,5 da Rodovia Fernão Dias, com preço de aquisição de R$ 58,9 milhões.

 

O imóvel possui 54.362 m² de ABL, o fundo possui 39% de participação no empreendimento. Pé-direito de 12 m, piso com capacidade para 5 Toneladas/m², sendo composto por duas naves sendo que uma delas com sistema cross‐docking, que facilita a distribuição do e-commerce. O empreendimento é composto por 9 módulos que podem ser unificados, permitindo múltiplas opções para implantação de fábricas ou centros de distribuição e logística em um só local.

O condomínio conta um rígido sistema de segurança, com proteção perimetral e dilacerador de pneus, restaurante, sala de reunião, vestuário e balança de pesagem para caminhões.

O imóvel se encontra totalmente locado para Netshoes (Atípico com vencimento em 2020), Intecom, Petlove, Stock Tech. O imóvel foi renovado em Outubro de 2015. O valor do aluguel é de R$ 23,19/m².

 

Centro de Distribuição Privalia

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Localizado na Estrada da Servidão (Rodovia Fernão Dias) km 933, com preço de aquisição de R$ 76,9 milhões.

O imóvel possui 26.774 m² de ABL, o fundo possui 100% de participação no empreendimento. Pé-direito de 12 m, piso com capacidade para 6 Toneladas/m², possui capacidade para atender até 15 mil pedidos por dia e passou a centralizar toda a operação logística da Privalia, que antes era dividida em 3 centros de distribuição.

Possui um único inquilino, Privalia, com contrato de locação atípico até 2023.

Atualmente o fundo se encontra 100% locado, 79% da renda vindo de contratos atípicos e 21% da renda dos contratos típicos, 91% reajustados pelo IPCA e 9% pelo IGP-M. O valor do aluguel é de R$ 23,35/m².

 

XPLG11 – XP Logística

O terceiro fundo imobiliário é o XPLG11, que possui um imóvel em Itapeva-MG, que fica muito próximo a Extrema, 18 km de distância, mas resolvi colocá lo aqui junto no artigo. Além  desse imóvel o fundo possui outros 04 imóveis e está em processo da segunda emissão de cotas no valor de R$ 275 milhões.

Encerrou a primeira captação de cotas em junho de 2018, totalizando R$ 366 milhões. Cotação atual de R$ 101,17, Valor Patrimonial de R$ 99,25, resultando em um P/VP de 1,01. Possui 15.610 cotistas e uma liquidez média nos últimos 30 dias de R$ 4.754.065,81. O fundo distribuiu R$ 5,56 nos últimos 10 meses. Esse fundo também tem um desconto na taxa de administração para manter um retorno mínimo para o cotista.

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O galpão possui 23.454 m², possui participação de 100%, atualmente locado para a Panasonic, mezanino com escritórios, sala de TI, sala de reunião. Possui 24 docas com marquise. Estacionamento para 58 carros e 24 caminhões, pátio de manobra para caminhões de 72 toneladas. Possui ainda vestiário, refeitórios e guaritas. Pé-direito de 10 metros e piso com capacidade 5 toneladas/m².

Atualmente o imóvel se encontra 100% locado, com contrato atípico até 2029, reajustado pelo IPCA, com multa rescisória dos meses faltantes vezes o valor do aluguel. O valor do aluguel é de R$ 20,64/m².

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Espero que tenham gostado e caso queira ter acesso a Carteira de FII, Relatórios sobre Fundos Imobiliários e ao Radar de FII, clique aqui para se tornar um Membro Gold.

As informações aqui foram retiradas dos Relatórios Gerenciais e Fatos Relevantes divulgados na B3. Os fundos aqui citados não constituem indicação de compra ou venda.

Até a próxima.

Egbert Chaves