GRLV11: O Risco dos Fundos Mono Inquilinos

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GRLV11: O Risco dos Fundos Mono Inquilinos

Esta semana, o Fundo GRLV11 divulgou um Fato Relevante, clique aqui, que a Ambev sua principal inquilina havia enviado uma notificação de rescisão contratual com desocupação programada para 01 de Março de 2019.

Até aí nada de anormal. Locatários devolvem imóveis locados todos os dias. No entanto, a Área locada pela Ambev, corresponde a 84% da Área Locável total do Fundo. E, como o Fundo já possui um conjunto desalugado que corresponde a 7% da Área, sabemos que este contrato de Ambev representa quase 90% das Receitas que o Fundo arrecada.

Na foto abaixo, retirada do Relatório Gerencial de Julho de 2017, há mais de um ano, vemos o quanto a locação de Ambev representa em relação ao total, e ainda percebemos que aquele espaço vago de 7% da área do Fundo continua sem inquilino há pelo menos 14 meses.

GRLV11

O que é um Fundo Mono inquilino?

É um Fundo que toda a sua receita de locação é proveniente de apenas um locatário. Vejam que alguns Fiis, como SAAG11 ou BBPO11, possuem diversos imóveis, mas são mono inquilinos, pois todos os imóveis de SAAG11, estão locados para o Banco Santander, enquanto todos os imóveis de BBPO11 estão locados para o Banco do Brasil.

Este Fundo GRLV11, como vimos anteriormente na foto não é mono inquilino, mas o seu risco se assemelha a um Fii de apenas um locatário.

O grande risco de um Fundo imobiliário que seja mono inquilino é que com apenas um comunicado, o Fundo que possui 100% de Área locada, passa a ter 100% de Área vaga. Da mesmo forma, do dia para noite, um Fundo que possui grandes receitas de locação e que no mês seguinte ou dois meses depois (após o pagamento de multa) passa a não ter mais receita alguma. Neste caso, que é o do Fii que estamos falando, eu costumo dizer que o Fundo se assemelha a um mono inquilino.

 

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O impacto no rendimento, segundo o Fato relevante será de R$ 0,75 por cota na Receita de Locação. Veja abaixo na Mini DRE de GRLV11, que o Rendimento médio de 2018, e dos últimos 12 meses é exatamente de R$ 0,74 por cota e 0,73 por cota respectivamente.

GRLV11

 

Percebemos então que é provável que a Receita de Locação dos outros 3 inquilinos serão direcionadas para pagar as despesas do Fundo e ele deve distribuir 0 de Rendimento.

Nos últimos 7 meses, o Fundo distribuiu R$ 0,75 por cota todos os meses. No entanto, sua cota oscilou neste período de R$ 106,00 a R$ 137,00, tendo ficado em um valor mais constante entre R$ 110,00 e R$ 120,00 nos últimos 50 dias.

Vejam que o Yield (Rendimento Mensal / Valor da Cota) deste Fundo Imobiliária de Logística variava de 0,62% a 0,68% ao mês.

O caso de HGLG11

Ao analisarmos o Fii HGLG11, um dos melhores do setor de logística e amplamente recomendado por analistas, com ampla diversificação em imóveis por regiões e inquilinos e com vários contratos firmes e atípicos, vemos que nos últimos 3 meses, este Fii tem oscilado entre R$ 121,00 e R$ 128,00. Por coincidência nos últimos 3 meses sua Renda caiu de R$ 0,87 para os mesmos R$ 0,75, que o GRLV11 paga mensalmente.

No HGLG11, o Yield mensal dos últimos 3 meses foi de  0,585% a 0,62%, ou seja, muito próximo ao de GRLV11, apesar do risco existente de se assemelhar a um Fundo Mono inquilino.

Abaixo vemos o que aconteceu na abertura do pregão no dia posterior à divulgação do Fato Relevante de rescisão contratual da locação de Ambev.

GRLV11

 

Os R$ 25,00 que a cota sofreu de desvalorização refletem pouco menos de 3 anos sem os rendimentos atuais, em pouco menos de 2 dias!! Esse é o risco dos Fiis mono-inquilinos. Uma queda forte, apenas com uma notícia.

Situação parecida vive o FAMB11B, que avisamos dos perigos de perder seu único inquilino, a Caixa Econômica Federal, ainda neste vídeo do Youtube em uma entrevista que fiz com o Marcelo Rabinovici. Clique aqui.

Vejam no gráfico abaixo, que este Fii perdeu 62% do valor de mercado em 1 ano e dificilmente vai recuperar o valor antigo. Neste caso o problema é muito mais complicado que uma possibilidade de vacância prolongada como o de GRLV11. FAMB11 tem ainda dois agravantes.

  • Encontra-se no Rio de Janeiro que está com muita oferta de imóveis e pouca demanda. Talvez das grandes capitais / cidades nacionais, a que vive a pior situação
  • O imóvel já está um pouco velho, portanto para conseguir esse valor de locação, precisará passar por um retro-fit quando o imóvel ficar vago.

 

Conclusão

Para terminar, convido vocês a pesquisarem o Fundo CTXT11 e perceber que 91% de suas receitas são provenientes de um contrato com o Itau. Contrato recente de 2017, e a princípio sem riscos iminentes. Mercado está pagando entre R$ 4,00 e R$ 4,10 por cota o que gera um Yield próximo aos 0,65%.

Quando sair o Itau, em algum momento, certamente teremos uma queda expressiva no valor destas cotas. Não sei se isso vai demorar 1 ano ou 10 anos para ocorrer. Estou apenas mostrando que o mercado está cometendo o mesmo erro que cometeu com o GRLV11.

 

O ideal, ao investir em fundos mono inquilinos é:

  • Procurar por Fundos com um contrato novo.
  • Se um fundo padrão tem yield de 0,65% ao mês, você deveria comprar um mono-inquilino apenas se tiver 0,85% ou 0,90% ao mês. É o valor do risco de perder toda a sua renda do dia para a noite.
  • Não exceder 10% de sua carteira em riscos como esses.
  • Respeitar o seu perfil de investidor. Para alguns, esse tipo de Fii mono – inquilino deve ser 0%.

Esta semana, no relatório de domingo de Fiis para membros Gold, falaremos um pouco mais sobre o GRLV11, e vou calcular qual será o preço que devemos esperar para comprar, imaginando um período prolongado de vacância, além de uma provável queda das Receitas de Locação em um possível novo contrato com alguma outra empresa ( O valor do contrato da soma dos espaços deverá ser menor que os cerca de R$ 800 mil que a Ambev paga por mês.

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Abraços e Bons investimentos,

 

Daniel Nigri – Analista CNPI