HGJH11: Um Estudo sobre o Fundo Imobiliário

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 HGJH11: Um Estudo sobre o Fundo Imobiliário

 

HGJH11 – Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante e quer ter acesso aos relatórios e carteiras da Área de Membros, clique aqui para se tornar um Membro Gold

O fundo HGJH11, CSHG JHSF Prime Offices, é proprietário de dois imóveis na região da Faria Lima/Itaim Bibi, na mesma quadra. O Edifício Platinum, localizado na Rua Jerônimo da Veiga, 384 e o  Edifício Metropolitan, localizado na Rua Amauri, 255. Fundo do segmento de Lajes Corporativas, mesmo segmento dos fundos já estudados, CBOP11 e ONEF11.

 

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Edifício Metropolitan

Localizado na Rua Amauri, na região da Faria Lima/Itaim Bibi. Com 10.215 m² de ABL.  Possui 18 andares, com tamanhos de laje a partir de 546 m². Possui ar-condicionado central, 04 elevadores sociais e 320 vagas de estacionamento.

Edifício foi entregue em 1997 e atualmente é classificado como Classe A. O imóvel representa 78,10% das receitas do fundo.

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Edifício Platinum

Localizado na Rua Jerônimo da Veiga, na região da Faria Lima/Itaim Bibi. Com 2.398 m² de ABL. Possui 11 andares, com tamanhos de laje a partir de 218 m². Possui ar-condicionado central, 02 elevadores sociais e 64 vagas de estacionamento.

Edifício foi entregue em 2001 e atualmente é classificado como Classe A. O imóvel representa 21,90% das receitas do fundo.

 

HGJH11 é administrado pela CSHG, CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO, com taxa de administração equivalente a 0,5% (meio por cento) ao ano sobre o valor de mercado das cotas do Fundo, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas do Fundo no mês anterior ao do pagamento da remuneração.

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Ações da Administradora

A administradora possui uma série de ações em andamentos e em estudo para manter os imóveis sempre competitivo e em bom estado de conservação, podemos ver algumas melhorias nas fotos acima.

  • Troca dos elevadores do Metropolitan;
  • Limpeza das fachadas;
  • Pintura e acabamento dos subsolos – epóxi e nova sinalização no chão e revestimento das paredes;
  • Polimento dos pisos de mármore do térreo e subsolo;
  • Pintura completa do Heliponto e seus acessos;
  • Construção de vestiários para os ciclistas;
  • Reforma das calçadas;

 

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HGJH11 possui a maior parte dos contratos com vencimentos longos, a partir de 2020. Os contratos são em maioria típicos, 95%, sendo apenas 5% atípicos com multa de 40% do aluguel devido até o vencimento do contrato. Os contratos são reajustados pelo IGP-M, 93,76% e uma parte pelo IPCA, 6,24%

Vacância

Olhando o Radar de FII de hoje, 18/12/2018, temos os seguintes dados.

O fundo hoje possui uma vacância de 1,73% e possui uma Área Bruta Locável de 12.613,00 m². Há um conjunto do Edifício Metropolitan cumprindo aviso prévio, após a saída do inquilino a vacância subirá para 2,16%.

Cotação R$ 165,00, Valor patrimonial R$ 116,92, o que resulta um P/VP de 1,41. O último rendimento distribuído foi de R$ 0,80, o que dá um Dividend Yield de 0,485% ou 5,82% se multiplicado por 12 meses. Nos últimos 12 meses distribuiu R$ 9,05. Atualmente a média do  Dividend Yield no segmento de Lajes Corporativas é  0,60%.

O fundo negocia com um Valor de Mercado por m² na faixa de R$  21.584,87, possui liquidez média nos últimos 30 dias de R$ 362.835,00 um participação no IFIX de 0,76%.

E com base nesses números podemos estimar os rendimentos do fundo em função de uma faixa de aluguel por m², para ver qual o upside na renda recebida por cota.

 

A partir de agora o restante do estudo sobre o fundo será exclusivo para os assinantes Membro Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold.  Lembrando que você possui 29 dias de garantia para reembolso.

 

Até a próxima

 

Egbert Chaves

P.S

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