HGRU11 – Análise do Fundo Imobiliário
Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante e quer ter acesso aos relatórios e carteiras da Área de Membros, clique aqui para se tornar um Membro Gold.
Esse estudo será sobre o fundo HGRU11, CSHG Renda Urbana, proprietário de um imóvel no Rio de Janeiro-RJ. Localizado na Av. Armando Lombardi, 940 – Barra da Tijuca.
Não deixe de ler também os últimos estudos feitos, SPTW11 e HGJH11.
O fundo tem uma proposta de imóveis para renda, institucionais ou comerciais que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística.
O fundo é destinado a Investidores Qualificados, e possui uma proposta de gestão ativa. Teve início de negociação em abril de 2018, com uma captação de 150 milhões.
Composição do Fundo
Atualmente o fundo só possui um imóvel no Rio de Janeiro, locado para o Ibmec, faculdade que possui cursos de graduação, pós-graduação e mestrado, com destaque para as áreas voltada a negócios. O prédio possui 04 andares, salas de aula, biblioteca, sala de estudos, sala de reunião e laboratórios.
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Localização
Localizado em uma Avenida com amplo serviço de ônibus e metrô e shoppings centers.
- 250 m da Estação de Metrô Jardim Oceânico;
- 25 km do Centro do Rio de Janeiro;
- 25 km do Aeroporto Santos Dumont;
- 35 km do Aeroporto do Galeão;
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Possui contrato atípico com vencimento em 2029, sem revisionais, reajustes feito pelo IPCA em Maio e multa equivalente ao fluxo remanescente do contrato de locação.
O imóvel está passando por uma expansão de 531,60 m², que tem o objetivo de aumentar o número de salas de aula, criar um espaço de convivência, cafeteria e copa, bem como incluiu a reforma da fachada principal.
Toda as custas da reforma está sendo custeada pelo Ibmec e não haverá custos para o fundo e não haverá aumento do aluguel já contratado, no final essa área nova será incorporado a área existente do fundo.
Administração do fundo
O fundo é administrado e gerido pela CSHG Credit Suisse-Hedging Griffo, com taxa de administração equivalente a 0,90% ao ano sobre o valor de mercado do Fundo.
E taxa de performance de 20% da rentabilidade apurada por meio da distribuição de rendimento sobre o valor total integralizado de cotas do Fundo do que exceder 5,5% atualizado pela variação acumulada do IPCA.
Olhando o Radar de FII de hoje, 29/01/2019, temos os seguintes dados.
O fundo hoje possui uma vacância de 0,00% e possui uma Área Bruta Locável de 8.040,00 m², após o término da reforma será de 8.571,60 m².
Cotação R$ 106,50, Valor patrimonial R$ 102,58, o que resulta um P/VP de 1,04. O último rendimento de HGRU11 distribuído foi de R$ 0,78, mas a renda real do imóvel é R$0,68. Essa diferença se deve aos rendimentos do caixa do fundo que está em renda fixa, o que dá 7,75% em 12 meses.
HGRU11 negocia com um Valor de Mercado por m² na faixa de R$ 19.869,40, possui liquidez média nos últimos 30 dias de R$ 96.915,00, uma participação no IFIX de 0,43%.
E com base nesses números podemos estimar os rendimentos do fundo em função de uma faixa de aluguel por m², para ver qual o upside na renda recebida por cota.
A partir de agora o restante do estudo sobre o fundo será exclusivo para os assinantes Membro Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold. Lembrando que você possui 29 dias de garantia para reembolso.
Até a próxima