IFIX EM QUEDA. OPORTUNIDADE OU FIM DE LINHA?

Sem dúvida alguma os Fundos Imobiliários tiveram uma explosão de valorização no final de 2019, com uma alta superior a 10% em dezembro.

Que inclusive fez o IFIX render mais que o próprio Ibovespa no ano passado.

O IFIX ainda continuou subindo no início de 2020 e atingiu a máxima de 3.264 pontos em 07/01/2020, antes de começar a cair nas duas semanas posteriores.

Hoje, quando eu escrevo, o índice já está sendo cotado a 3.120 pontos, em uma queda de 4,4%, frente à máxima, como pode ser observado na imagem abaixo:

Fonte ProfitchartPro

Então, as pessoas têm me perguntado duas questões principais:

• Daniel, a alta anterior foi muito forte. Você acha que ainda vem mais correção?
• Daniel, essa queda de 4,4% já é uma oportunidade de comprar?

Veja que as duas perguntas são na verdade a mesma.

As duas estão preocupadas com market timing, ou seja, acertar o ponto exato para a compra ou para a venda de um ativo.

Eu posso realizar vários estudos, como fazemos às vezes no YouTube, nas lives de assinantes, ou mesmo vamos fazer na nossa última live do Curso Dominando Fundos Imobiliários, e poderemos chegar a conclusões diferentes.

O que eu já percebi nesses anos investindo em fundos imobiliários é que as quedas não são tão expressivas como em ações.

Mesmo na crise recente da recessão brasileira, em que o Ibovespa chegou a cair mais de 40% de 2013 a janeiro de 2016, tivemos uma queda no IFIX um pouco superior a 20%.

Mas os fundos imobiliários nos dão rendimentos mensais, que nos ajudam a comprar cada vez mais cotas nestes momentos de quedas.

Então, na minha visão, se algum fundo que você já gostava caiu um pouco já é momento de comprar mais e acumular para o longo prazo, pensando sempre no aumento da renda.

Essa estratégia simples e passiva é a que eu utilizo na carteira de Fundos Imobiliários da nossa Área de Membros Assinantes (clique aqui).

E o resultado tem se mostrado bastante satisfatório.

Veja no gráfico abaixo que em 14 meses nossa carteira, que tinha rendimentos de cerca de R$ 240,00 por mês, em dezembro de 2018, passou para R$ 492,00, agora em janeiro de 2020.

Fonte: Carteira de Fiis Dica de Hoje

Obs.: A carteira foi criada em 11/11/2018.

Portanto, no primeiro mês, Novembro de 2018, havia alguns Fundos que já tinham realizado o pagamento de rendimentos daquele mês. Por isso, o valor menor.

Nossa Carteira, em que de forma proposital eu não calculo a valorização, já rendeu mais de R$ 5.000,00 em proventos.

E como vocês podem observar na imagem acima, ela tende a crescer cada vez mais.

Mas como descobrir uma oportunidade, ou não?

O IFIX caiu 4,4% desde a máxima em 07/01/2020, mas este é apenas uma média do total.

Olhando o Radar Diário de Fiis, que nossos assinantes têm acesso, vemos abaixo os 20 principais fundos com participação no IFIX hoje.

Estes 20 fundos representam 55,5% do IFIX.

Fonte – Radar de Fiis – Dica de Hoje

De posse desses dados, vamos estudar a variação dos preços desses Fiis

De 07/01/2020 para 24/01/2020, o seu P/VP em dezembro e atual e ainda o Yield do Fundo após essa queda.

1. O IFIX caiu 4,41%, mas os 20 maiores fundos do índice tiveram as quedas apresentadas na imagem abaixo.

Sendo que 2 desses fundos, que estão na cor azul, ainda tiveram valorização nesse período.

Elaborado por Dica de Hoje Research

2. Muitos desses fundos listados na Bolsa de Valores passam por reavaliação de seus patrimônios em dezembro, e muitos deles tiveram reavaliações positivas.

Dessa forma, utilizando o radar de Fiis, peguei o valor do Patrimônio Líquido por cota no dia 30/12/2019 (último dia do ano de 2019) e comparei com o atual, além de ver o Preço/VP em cada um dos períodos.

Fonte: Radar de Fiis – Elaborado por Dica de Hoje Research

Dos 17 Fiis que tiveram desvalorização na cotação, 6 deles tiveram valorizações expressivas dos seus patrimônios medidos pelos laudos de avaliação.

O VISC11 chegou a registrar aumento do patrimônio líquido de 18,37%, após a avaliação mais recente. HGRE11 cresceu 10%.

Então, pense comigo:

Estamos em um momento que os imóveis que fazem parte do Fundo se valorizaram e suas cotas negociadas no mercado secundário desvalorizaram.

Isso significa que temos muito mais margem de segurança hoje em dia, o que pode ser observado na coluna da variação do P/VPA.

Apenas em 24 dias de 2020, todos estes Fundos que tiveram valorização expressiva do Patrimônio Líquido, tiveram uma redução grande do indicador P/VPA (Preço/Valor Patrimonial).

Apenas como exemplo, o JSRE11, que era negociado a 1,13x o patrimônio líquido, hoje é negociado a 1,01x.

O HGBS11, que era negociado a 1,32x, ou com 32% de ágio sobre o patrimônio líquido, agora está sendo negociado a 1,19x, ou 19% de ágio.

Isto significa que um pequeno crescimento na valorização dos imóveis para o ano que vem, uma redução dos juros futuros, ou qualquer pequeno aumento dos aluguéis.

Já seriam suficientes para compensar este ágio, supondo a manutenção da isenção de Imposto de Renda sobre rendimentos de Fundos Imobiliários.

3. Análise do Yield mensal pago. Em Dezembro/2019 e em Janeiro/2020

Vamos ver o que ocorreu com os rendimentos pagos na mudança destes dois meses.

Já vimos que o responsável pela queda dos preços dos Fiis não foi o valor dos imóveis, então pode ser uma redução no valor dos rendimentos/aluguéis dos Fundos.

Fonte: Radar de Fiis Elaborado por Dica de Hoje Research

Vê-se acima que a variação dos rendimentos de quase todos os Fundos Imobiliários, nesses dois meses, foi positiva, excluindo o do JSRE11, que está em processo de compra e incorporação do TBOF11.

Destaque também para o aumento dos rendimentos nos Fiis de Shoppings, como VISC11, XPML11 e HSML11, movimento natural no mês de janeiro.

Que distribui os rendimentos das vendas maiores de Natal, que geram mais receitas de estacionamento e de aluguéis variáveis.

Conclusão:

No artigo de hoje, vimos que os Fundos Imobiliários sofreram uma desvalorização interessante, equivalente ao CDI atual de 1 ano.

Mas vimos que esta queda não está ancorada em perdas de fundamentos.

Pelo contrário, vimos que apesar da desvalorização:

• O valor do Patrimônio dos Fundos cresceu
• O desconto deles frente ao Valor Patrimonial se reduziu, embora ainda tenha algum ágio.
• E os rendimentos cresceram.

Portanto, na minha visão, estes são apenas 3 motivos para que você invista em Fundos Imobiliários com foco de longo prazo.

E principalmente com foco de gerar uma renda passiva mensal para o seu objetivo, seja ele:

• Aposentadoria
• Viagens com a família
• Faculdade dos filhos
• Ou qualquer coisa que dependa de renda mensal e que você imagine

Meu racional está contido na imagem seguinte, da nossa carteira de Fiis da Área de Membros Assinantes, que eu incluo novamente abaixo.

Fonte: Dica de Hoje Carteira de Fiis

Invista, reinvista e aporte buscando uma renda mensal crescente, e não se preocupe tanto com a cotação dos Fundos Imobiliários.

Uma pequena queda de 4% torna o investimento mais atrativo, mas não e tão relevante a ponto de ficar esperando isso ocorrer de novo.

Abraços e Bons Investimentos

Daniel Nigri