Neste estudo falaremos um pouco mais sobre o REIT, Real Estate Investment Trust, e abordaremos alguns índices que medem o desempenho dessa classe de investimento.
No Brasil, temos o IFIX, o Índice dos Fundos Imobiliários, para medir o desempenho dos FIIs. Atualmente o índice possui 120 fundos e é gerido pela B3. Com o mercado crescendo e com o surgimento de novos fundos, o IFIX virou um índice “coração de mãe” – a cada atualização, mais fundos são adicionados, tornando o fundo praticamente irreplicável. Ninguém consegue seguir o índice de maneira passiva, sem contar a falta de liquidez de alguns fundos, que torna impossível montar uma posição em um espaço adequado de tempo, sem afetar a cotação.
Dentro do IFIX, existem vários segmentos, como lajes, shopping, industrial, recebíveis e FOF; todos eles estão dentro do índice e não há separação setorial. Nas ações, temos índices para acompanhar segmentos específicos, como os setores de energia elétrica, materiais básicos, consumo, financeiro, dentre outros.
Devido a esses fatores, vimos nos últimos meses a criação de novos índices para os Fundos Imobiliários de diferentes participantes do mercado, como corretoras e casas de research. Isso faz parte do mercado, se algo não funciona e há demanda para o serviço, algum empreendedor passa a ver oportunidade e começa a fornecer um produto ou serviço para preencher esse espaço.
E qual espaço seria esse?
Investidores que querem se expor ao mercado de FII de forma passiva e pagando uma baixa de taxa de administração. O Banco Inter sai na frente com a criação do IFIE11, um FOF que visa seguir a metodologia do índice IFI-E criado por eles, com taxa de administração de 0,3% ao ano, bem menor do que as taxas de aproximadamente 1% ao ano dos FOF com gestão ativa.
Veja bem, não quer dizer que os atuais FOF de gestão ativa não são bons apenas pela taxa maior, mas a função deles é ter gestão ativa e gerar um alpha para os cotistas ao girar a carteira do fundo, e existem investidores que querem ter uma estratégia passiva e acompanhar a média do mercado.
Bem, vamos agora dar uma olhada no mercado americano.
Para os REITs existem índices que abrangem todo o mercado e também os individuais, como os Equity Reits, similares aos nossos fundos de tijolo, e os Mortgage Reits, similares aos nossos fundos de recebíveis. Existem também os índices separados para cada setor.
Abaixo podemos ver os índices da FTSE em parceria com a NAREIT.
Fonte: Nareit
Vamos falar de 03 deles.
FTSE Nareit All REITs (FNAR)
O FTSE Nareit All REITs Index é um índice ponderado por valor de mercado que inclui todos os REITs listados na New York Stock Exchange, na American Stock Exchange ou na NASDAQ. O índice FTSE Nareit All REITs não é ajustado pelo free float e não existem critérios mínimos para tamanho nem liquidez.
FTSE Nareit All Equity REITs (FNER)
O FTSE Nareit All Equity REITs Index é um índice ponderado por valor de mercado, dos Equity REITs dos EUA. Os constituintes do índice incluem todos os REITs com mais de 50% do total de ativos em ativos imobiliários qualificados, exceto hipotecas garantidas por imóveis.
FTSE Nareit Mortgage REITs (FNMR)
O Índice FTSE Nareit Mortgage REITs é um índice ponderado por valor de mercado, dos Mortgage REITs. Os REITs de hipotecas incluem todos os REITs com mais de 50% do total de ativos investidos em empréstimos hipotecários ou títulos lastreados em hipotecas garantidos por interesses em imóveis.
Fonte: Nareit
Acima, podemos ver o desempenho dos índices, saindo da base 100 em dezembro de 1971. O índice All Reits terminou com 7458,46, o índice Mortgage Reits com 860,61 e o índice All Equity Reits com 18512,81. O desempenho dos Equity Reits foi bem superior ao dos Mortgage Reits.
Abaixo, nós podemos ver a quantidade de REIT nos índices e também separados pelos setores. Podemos ver ainda o retorno deles no ano de 2019 e até o dia 31 de maio. Temos ainda o Dividend Yield por segmento e seu Valor de Mercado, lembrando que o dividendo pago se refere aos últimos 12 meses e alguns REITs suspenderam o pagamento de dividendos temporariamente.
Fonte: Nareit
Espero que tenha gostado desse estudo e, nas próximas semanas, traremos mais informações sobre os REITs e falaremos como investir em ETFs de forma passiva para se expor ao mercado americano de REIT.
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Egbert Chaves
Disclaimer: este artigo não constitui indicação de compra ou venda de ativo. O intuito aqui é levar material de estudo para o investidor para que o mesmo tenha suas próprias conclusões.