Novas Emissões de FIIs: Tudo o que você precisa saber

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Novas Emissões de FIIs: Tudo o que você precisa saber

 

Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold.

Neste estudo falaremos sobre as emissões primárias e emissões subsequentes, ou Follow On, dos Fundos Imobiliários. Quando o fundo está estreando na bolsa, a oferta é primária ou IPO, Initial Public Offering, quando o fundo já negocia em bolsa de valores, essas novas emissões são chamadas de subsequentes ou Follow on.

Devido a queda das taxas de juros no últimos anos, vimos a Selic sair de 14,25% em setembro de 2016 para 6,5% hoje, isso fez os investidores de renda fixa se mexerem, não há mais aquele 1% ao mês do Tesouro Direto, com risco baixo. Os investidores tiveram que ir para a renda variável, Ações e FII.

A quantidade de investidores em ações está quase passando a marca de 1 milhão de investidores, o que é muito pouco em relação a população total no Brasil e se compararmos com o número de investidores na poupança ainda.

 

Analisando os FIIs

Se olharmos para os FII, a quantidade de investidores é menor ainda, atualmente temos 252.768 investidores, de acordo com o último boletim da B3 de fevereiro. Em setembro de 2016 quando a Selic estava em 14,25%, o número de investidores não chegava nem a 100.000 investidores.

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Em consequência a queda das taxas de juros a quantidade de fundos fazendo emissões, seja primária ou subsequente também aumentou, aumentou também a quantidade de novos investidores que entraram nos últimos meses. O mesmo movimento foi visto em 2012 e 2013, que tivemos queda dos juros e uma grande entrada de investidores nesse mercado, conforme o gráfico acima. Pequena curiosidade, aquela “parede” no gráfico do número de investidores no fim de 2012, foi a emissão do fundo BBPO11.

 

Olhando o gráfico abaixo podemos ver a quantidade de ofertas por ano, e que quando as taxas de juros estiveram alta, o número ofertas caiu, 2019 aparece com 6 por que possui apenas os dados até fevereiro da B3.

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Fazendo uma pesquisa rápida nos últimos 06 meses vemos a quantidade de fundos que encerraram captação e o volume captado.

 

  • BPFF11 - 62 milhões;
  • XPML11 - 450 milhões;
  • VGIR11 - 69 milhões;
  • GGRC11 - 300 milhões
  • TGAR11 - 55 milhões;
  • KFOF11 - 131 milhões;
  • XPIN11 - 55 milhões;
  • HGBS11 - 300 milhões;
  • KNCR11 - 709 milhões;
  • MALL11 - 74 milhões;
  • IRDM11 - 36 milhões;
  • RBRR11 - 119 milhões;
  • UBSR11 - 84 milhões;
  • RBRF11 - 80 milhões;
  • CPTS11b - 58 milhões;
  • LVBI11 - 303 milhões;
  • SDIL11 - 126 milhões;

 

Podemos ver que a maior parte são emissões subsequentes de fundos que já negociam no mercado, HGBS11 e KNCR11 por exemplo, encerraram a 07ª emissão cada um, temos aí em cima um pouco mais de 3,0 bilhões em emissões. Temos alguns fundos novos, de gestoras conhecidas e outras nem tanto.

 

E a fila das emissões não para, abaixo temos alguns fundos que estão em processo de emissão, uns no início e outros já no final da emissão.

  • ALZR11 - 141 milhões;
  • BTCR11 - 85 milhões;
  • GTWR11 - 1,2 bilhão;
  • HGCR11 - 149 milhões;
  • IRDM11 - 40 milhões;
  • PATC11 - 370 milhões;
  • RBRF11 - 160 milhões;
  • RBRR11 - 160 milhões;
  • RECT11 - 420 milhões;
  • UBSF11 - 150 milhões;
  • UBSR11 - 150 milhões;
  • XPLG11 - 275 milhões;

 

 

Conclusão

Novas emissões dos Fundos Imobiliários, na minha visão devem ser vistas com bons olhos. A indústria cresce e ganha mais peso, há a entrada de novos investidores nessa classe de investimento fantástica e a cada a nova emissão de um FII o seu risco interno diminui, adicionando novos imóveis ou CRIs ao portfólio do fundo já existente e na maior parte do tempo acaba dando a oportunidade comprar um fundo abaixo do que ele está negociando.

No gráfico abaixo vemos como ganhou liquidez o segmento dos fundos imobiliários, em 2010 a média de negócios era de 2.000 negócios por dia em todo o segmento, hoje em dia essa média está em 67.000 negócios por dia, de acordo com a B3.

Dito isso tudo, o investidor tem que ficar atento às emissões que participa, nem tudo são flores, principalmente nas emissões primárias. Em 2012 e 2013 chegaram muitos fundos sobre precificados, muitos levaram anos para atingir novamente o valor que foram lançados. Talvez vejamos novamente nesse momento de juros baixo, vários fundos com imóveis com uma qualidade mais baixa ou com preços acima da média, seja preços/m² ou com valor de aluguel/m² muito acima da média da região e contratos não tão fortes ou contratos atípicos perto do vencimento, ou ainda com premissas de taxa de desconto no fluxo de caixa não condizentes com a realidade atual.

Para exemplificar como uma emissão pode diminuir os riscos internos de um FII, vemos abaixo o exemplo do fundo, ALZR11, não é indicação de nada, apenas como exemplo pois o fundo está em processo de nova emissão. O fundo sairá  de apenas dois imóveis para sete imóveis se a emissão atingir o valor pretendido.

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Segunda Emissão

Abaixo o pipeline do fundo para a segunda emissão. Se a emissão tiver os lotes adicionais alcançados, o fundo poderá ainda aumentar a diversificação geográfica com imóveis em outros estados, além de SP e RJ.

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Se quiser saber sobre o procedimento nas subscrições dos FII, de uma olhada nesse vídeo feito pelo Daniel.

 

Como o Egbert mostrou dados do ALZR11, eu, Daniel Nigri, já me comprometo a analisar o Fundo e essa subscrição no Relatório de Fiis do Próximo domingo na Area de Membros Dica de Hoje. Lembro ainda que o Dica de Hoje já entrevistou, o gestor do ALZR11, o Fabio Carvalho em 2018. Clique aqui

 

Fique atento aonde você investe o seu suado dinheiro!

 

Espero que tenham gostado e caso queira ter acesso a Carteira de FII, Relatórios sobre Fundos Imobiliários e ao Radar de FII, clique aqui para se tornar um Membro Gold.

 

As informações aqui foram retiradas dos Relatórios Gerenciais e Fatos Relevantes divulgados na B3. Os fundos aqui citados não constituem indicação de compra ou venda.

 

Até a próxima.

Egbert Chaves