ONEF11 -THE ONE: Estudo do FII
Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold.
ONEF11– O fundo é proprietário de lajes do edifício comercial denominado “The One”, localizado na cidade de São Paulo, na Rua Ministro Jesuíno Cardoso, esquina com a Rua Ferreira de Souza, Itaim Bibi. O fundo não fica na Avenida Brigadeiro Faria Lima, e sim em uma rua que corta a mesma.
O fundo é dono de 44% do imóvel com as lajes 1º, 2º, 7º e 10º (Duplex). Possuindo 178 vagas de garagem.
Teve início de negócios na bolsa em 01/03/2012, e foi construído pela construtora Odebrecht. É um prédio com classificação Triplo A, o mais alto padrão construtivo, conta com diversos itens de alta tecnologia, segurança e conforto para o usuário, tais como lajes com mais de 1.000m², elevadores de última geração com sistema de chamada antecipada, lobby com pé-direito triplo, flexibilidade de junções verticais e horizontais, pé-direito livre de 2,8m, sistema de segurança completo e sistema de automação predial.
Esse fundo foi lançado com preço de cota de R$1.050,00, e passou um split da cotas de 1/10, ou seja, uma cota se tornou 10 cotas. Na época negociava na faixa dos R$1.300,00 por cota que se transformou em 10 cotas de R$130,00 aproximadamente.
É um fundo Mono Imóvel, apenas um imóvel, e Multi Inquilino, atualmente tem 04 inquilinos.
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Abaixo vemos os atuais locatários do fundo
Cada laje do edifício podem ser subdivididas em até 04 conjuntos e se alugadas de forma independente.
O fundo é administrado e possui gestão da Rio Bravo, com taxa de administração de 0,25% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo. Fundo de gestão ativa, ou seja, caso o gestor decida vender uma laje, o mesmo precisa convocar uma assembléia para isso.
Olhando o Radar de FII de hoje, 11/09/2018, temos os seguintes dados.
O fundo hoje está com sua área 100% locada, sem vacância nenhuma, possui uma Área Bruta Locável de 6.015,00 m².
Cotação R$126,10, Valor patrimonial R$108,90, o fundo negocia com um ágio de 16% sobre o VP. O último rendimento distribuído foi de R$0,67, o que dá um Dividend Yield de 0,53% ou 6,38% se multiplicado por 12 meses. Nos últimos 12 meses distribui R$7,96. A média do Dividend Yield no segmento de Lajes Corporativas é 0,62%.
O fundo negocia com um Valor de Mercado por m² na faixa de R$ 19.098,44. Para fazer uma comparação, na compra recente do HGRE11 do edifício Berrini One, o preço pago foi R$ 15.322/m². São prédios Triplo A, os prédios estão próximos mas são regiões diferentes, apenas à título de curiosidade. Na foto podemos ver outro fundo analisado aqui, o VLOL11.
Fonte: CSHG
E com base nesses números podemos estimar os rendimentos do fundo em função de uma faixa de aluguel por m², para ver qual o upside na renda recebida por cota.
A partir de agora o restante do estudo sobre o fundo será exclusivo para os assinantes Membro Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold. Lembrando que você possui 29 dias de garantia para reembolso.
Até a próxima,
Egbert Chaves
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