Importância dos reinvestimentos nos Fundos Imobiliários
Devido a grande procura de informações com relação a Fundos Imobiliários, resolvi escrever esse artigo comparando três investidores, um deles não reinveste os rendimentos recebidos porque já se encontra em uma idade / situação de vida em que prefere se utilizar dessa renda. Os outros dois fazem os reinvestimentos.
Vamos primeiro entender como se movimenta o valor das cotas dos Fundos Imobiliários.
Primeiro é importante entender que, em sua maioria, os fundos imobiliários, nada mais são do que imóveis comprados para locação e que são repartidos em inúmeras frações que chamamos de cotas. Os cotistas recebem um rendimento mensal que, resumidamente, nada mais é que a divisão do aluguel pago pelos inquilinos.
Caso você decidisse investir sozinho em um imóvel, você dificilmente, conseguiria comprar 0,2%, por exemplo, de um imóvel. E mesmo se conseguisse teria dificuldades de revender depois para outro investidor.
No entanto, tudo na vida tem seus benefícios e suas desvantagens. Se por um lado a grande liquidez que os fundos imobiliários possuem no mercado da B3, em que você pode comprar do seu próprio home broker como se fosse uma ação, por outro lado, você possui uma oscilação maior dos valores das cotas por causa de quaisquer eventos.
Em um imóvel próprio, você não fica procurando todo dia se o valor dele aumentou ou diminuiu nos Classificados ou com corretores da região, mas com um fundo imobiliário, fatalmente você tenderá a olhar o valor da cota com alguma periodicidade.
A facilidade de vender, faz com que os Fiis tenham um componente que os afasta do preço real do imóvel. Muitos investidores preferem observar o imóvel como uma fonte de fluxo de caixa e geração de renda futura. Eu mesmo faço isso, às vezes. Mas essa abordagem, única e exclusiva leva a algumas distorções quando a vacância cresce muito.
Veja o exemplo do Fundo Imobiliário que foi analisado no relatório da semana passada na Área de Membros
RDES11 hoje é negociado por R$ 67,00 cada cota. Os seus respectivos imóveis foram reavaliados agora em dezembro e o valor patrimonial por cota que o laudo encontrou foi superior a R$ 90,00 por cota.
E por que existem essas distorções no mercado de Fundos Imobiliários? Você estaria comprando 4 imóveis: 1 em São Paulo, 1 em Salvador e dois no Recife com 25% de desconto.
Neste caso específico, existe porque a vacância do Fundo como um todo é superior a 50%. Inclusive existe um dos prédios que tem vacância superior a 80%. Com isso, a distribuição é muito pequena e as despesas acabam sendo maiores. O fundo precisa pagar condomínio, IPTU, seguro, energia elétrica e outras.
Exatamente aquele descolamento que eu citei, por olhar apenas fluxo de caixa e não os imóveis. Cabe ressaltar que isso não é uma recomendação de compra. É apenas um exemplo prático e que está acontecendo hoje. Existem descontos inclusive maiores que o desse Fundo escolhido para exemplo.
Dados citados aqui foram retirados de Clube FII, clique aqui e digite o código do Fundo.
Vamos agora, ver aquela comparação que foi proposta inicialmente dos 3 investidores. Para fazer uma comparação interessante precisei recorrer a um fundo que fosse mais antigo e que tenha pago distribuições frequentes, por isso escolhi o HGRE11.
Antes de começarmos a comparar a rentabilidade de cada um deles é importante citar que os dados das cotações foram retirados do site Investing , os valores pagos de distribuição, foram retirados da própria Tabela de Rentabilidade disponibilizada pelo Fii, clique aqui e algumas outras informações do link acima do Clube Fii.
Observem abaixo, primeiramente, o valor da cota do Fundo ao longo dos últimos 8 anos.
Assim como as ações da Bolsa de Valores, vê-se que o Fundo Imobiliário também tem uma volatilidade grande. Veremos em um próximo artigo essa correlação dos Fiis com a taxa de juros. A correlação dos Fiis (índice IFIX) com o Ibovespa eu já mostrei nesse vídeo do último dia 22/01/2018 clique aqui.
Veja no próximo gráfico as distribuições que esse Fii já pagou nos últimos 9 anos (março 2009 a janeiro 2018).
Lembrando que rendimentos de Fiis são isentos de Imposto de Renda.
A soma simples delas sem juros é de R$ 1125,38 (valor maior que o inicial do nosso estudo da cota em Março de 2009). Percebam também que nestes 107 meses tiveram 3 distribuições atípicas, em que o investidor surpreendentemente ganhou mais do que ele imaginava. (Estão marcadas com as setas pretas)
Vejam ainda que o valor da distribuição que era superior a R$ 11,00 por cota em 2014 e 2015, hoje é de R$ 9,40.
Parece estranho vermos um gráfico de alta dos preços das cotas aliado a um outro que mostra a queda na distribuição. Mas isso é normal, e é explicado pelos juros básicos da economia. Falaremos sobre isso em um próximo artigo.
Investidor número 1 – João
João comprou R$ 392.250,00, suficiente para comprar 500 cotas do fundo HGRE11 em Março de 2009 (preço na época era de R$ 784,50).
Neste período, João recebeu no início R$ 4000,00 por mês, chegou a receber mais de R$ 5.500 em 2014 e 2015 e agora está recebendo R$ 4700,00.
É um valor que ajuda a ele custear suas despesas mensais e João está muito satisfeito. Ele já recebeu mais de R$ 560.000,00 em rendimentos mensais, e com a valorização das cotas suas 500 cotas valem hoje quase R$ 750.000,00. Valor total de distribuição + carteira atual seria R$ 1,31 milhão
O capital de João foi mais ou menos corrigido pela inflação e ele ainda teve uma renda mensal interessante.
Investidor número 2 – Joaquim
Joaquim, assim como João, comprou no mesmo dia em março de 2009, 500 cotas de HGRE11 e coincidentemente pelo mesmo valor. Gastou os mesmos R$ 392.250,00. Desde então ele tem reinvestido todos os valores recebidos desde o início. Sua corretagem no seu próprio banco de Varejo custa R$ 20,00 por ordem executada, mas Joaquim não liga, afinal seus aportes são sempre de no mínimo R$ 3000,00.
Importante dizer que o dinheiro que sobra, Joaquim guarda e reinveste no mês seguinte.
Exemplo: No primeiro mês, Joaquim recebeu os mesmos R$ 4000,00 de João, como a cota do Fundo permanecia em R$ 784,50, ele aproveitou para comprar mais 5 cotas gastando R$ 3922,50 de compra mais R$ 20,00 de corretagem e sobrando para o próximo mês R$ 57,50.
Veja no gráfico abaixo a quantidade de cotas que Joaquim teria hoje:
Joaquim em 9 anos teria passado de 500 cotas para 1372 cotas, mesmo gastando os R$ 20,00 de corretagem. Atualmente, a cada 10 a 12 meses ele consegue adquirir mais 100 cotas, aumentando sua renda mensal para desfrutar quando ele bem entender em quase R$ 1000,00.
Pegando as 1372 cotas atuais de Joaquim e multiplicando pelo valor atual da cota de R$ 1496,99, o valor total de Joaquim já é superior a R$ 2 milhões – R$ 2,053 milhões para ser exato. Lembrando que João por precisar gastar a renda mensal antecipadamente não conseguiu usufruir dos juros compostos. Continua com as 500 cotas, e com valor de mercado das cotas em quase R$ 750 mil.
Cabe ressaltar também que atualmente as 1372 cotas de Joaquim já geram para ele quase R$ 13.000,00 ao mês, caso ele decidisse agora adotar a mesma estratégia de João.
Investidor número 3 – José
O investidor José, fez a mesma estratégia de Joaquim, no entanto, ele correu atrás de uma corretora que cobrasse uma taxa de corretagem a menor possível. E vamos supor aqui que ele tenha conseguido de graça. Não existia, até 2017, corretagem grátis de Fiis, mas o nosso intuito é te preparar pro futuro, e como agora tem, vamos nos aproveitar desse potencial de crescimento dos juros compostos, e principalmente, vamos ver o efeito que a corretagem traz.
Para alguns irá parecer irrelevante, mas os R$ 20,00 gastos com corretagens gerou um custo nominal de R$ 2140,00 e uma aquisição de 4 cotas a menos em 9 anos.
O total para José foi de 1376 cotas contra 1372 de Joaquim. Ou ainda um total de R$ 2,053 milhões para Joaquim e R$ 2,060 milhões para José.
Vejam que mesmo assim houve uma diferença próxima a 0,3% no retorno total por um custo desnecessário.
Se os dois tivessem comprado no início apenas 100 cotas com investimento inicial de R$ 78450,00 e não 500 cotas como foi mostrado aqui, o efeito da corretagem seria cada vez mais danoso, como é mostrado no gráfico abaixo. A diferença passa de 1%. Total de R$ 405 mil para o investidor com corretagem de R$ 20,00 e R$ 410 mil para o investidor sem corretagem.
Aprendemos com esse artigo como é importante manter uma estratégia e respeitar o seu perfil de investidor. Podemos observar no gráfico acima que em 2015, tanto José quanto Joaquim perderam 25% do valor que possuíam em poucos meses, mas permaneceram firmas na estratégia entendendo que o investimento deles estava lastreado em vários imóveis.
Também vimos como a pessoa que começa a investir antes larga em vantagem das outras. Isso porque pode se aproveitar da mágica dos juros compostos. O investidor 1 que precisava da renda imediatamente permaneceu com as 500 cotas iniciais e aumentou sua renda de R$ 4000,00 para R$ 5700,00, enquanto os outros dois investidores, reinvestindo as distribuições, aumentaram o valor da renda mensal (caso quisessem parar de reinvestir hoje e viver de renda) dos mesmos R$ 4.000,00 iniciais para quase R$ 13.000,00
E por fim entendemos que é importante tentar retirar custos desnecessários, principalmente se você tem aportes pequenos. Com 500 cotas inicias, a diferença final foi de 0,3% no patrimônio, com 100 cotas iniciais, a diferença foi de 1,1%, quanto menor fosse a quantidade maiores seriam as diferenças.
Para mais informações sobre Fiis eu recomendo o Clube Fii, clique aqui ou outros.
Espero que vocês tenham gostado do artigo de hoje, não se esqueçam de ver também o artigo escrito pelo Rafael de Fundos de Investimentos. Fala sobre o Fundo Versa que cresceu mais de 1400% em 25 meses. Clique aqui.
E pra quem for membro Gold, as carteiras que estão nos relatórios da Carteira Z de fundos de investimentos, estão difíceis de bater. Muita coisa boa. Assine já, clique aqui.
Abraços e Bons investimentos
Daniel Nigri analista CNPI
*Lembrando sempre que rentabilidade passada não significa garantia de rentabilidade futura. E que nem o fundo HGRE11 nem o fundo RDES11 são recomendações de compra. Inclusive o HGRE11 já acenou no relatório gerencial de novembro com uma possibilidade de redução das distribuições.
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