Nesse estudo falaremos sobre os REIT, Real Estate Investment Trust, “os primos” dos nossos Fundos Imobiliários e abordaremos as semelhanças e diferenças com os FII.
Basicamente, os REIT compram ou desenvolvem um imóvel e alugam, gerando receitas para a empresa, que então distribui o lucro após os custos, para os seus acionistas. A renda distribuída aos acionistas é em grande parte paga trimestralmente, mas há alguns REIT que pagam mensalmente, como os FII.
Uma grande diferença em relação aos FII, é que os REIT são empresas e não fundos como no Brasil. Esse ponto é o que faz toda diferença na análise de um REIT, tornando a análise similar a das empresas brasileiras, com conceitos como: Ebitda, Dívida Líquida, Custo de Capital, Índice de Endividamento, Fluxo de Caixa Livre, Amortização e Depreciação e outros.
Investir em REIT, é uma forma inteligente de investimento no mercado imobiliário americano, com baixo capital inicial e alta diversificação e obter renda passiva em dólares.
Os REIT possuem a vantagem tributária de não pagarem impostos a nível federal e para se qualificarem como REIT precisam atender vários requisitos:
- Investir pelo menos 75% de seus ativos totais em imóveis;
- Obter pelo menos 75% de sua receita bruta de aluguéis de imóveis, juros de hipotecas que financiam imóveis ou de vendas de imóveis;
- Pagar pelo menos 90% de seu lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas por ano;
- Ser uma entidade tributável como empresa;
- Ser gerenciado por um conselho de administração ou curadores;
- Ter um mínimo de 100 acionistas;
- Possuir no máximo 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas.
A lei que criou os REIT é de 1960, enquanto no Brasil é a lei 8668, que criou os FII é de 1993.
O investimento em REIT, acontece através da bolsa de valores, assim como os FII. O investidor tem que possuir conta em uma corretora nos EUA ou em um país que negocie na bolsa americana.
Existe a opção de comprar BDR no Brasil, mas é muito limitada, possui aproximadamente 30 REIT e é acessível apenas a Investidores Qualificados ou aqueles que possuam acima de R$ 1 milhão em investimento mobiliário ou possuam qualificações como AAI, CEA, CGA, CNPI e CFA.
“Os BDR são certificados de depósito, emitidos e negociados no Brasil, com lastro em valores mobiliários de emissão de companhias estrangeiras.” Fonte: B3.
Tipos de REIT
Os REIT são divididos em dois tipos:
- Equity REIT: São os que possuem ou operam imóveis geradores de renda, como os nossos FII de tijolos.
- Mortgage REIT: São os que fornecem financiamento para imóveis, comprando ou originando hipotecas e títulos lastreados em hipotecas e obtendo receita com os juros desses investimentos, como os nossos FII de papel.
Mercado de REIT
De acordo com os dados de outubro de 2019, estima-se que aproximadamente 87 milhões de americanos, aproximadamente 51,6% dos lares americanos, possuem ações de REIT diretamente ou através de fundos de aposentadoria. Comparando com o Brasil, de acordo com o último Boletim da B3 de Abril, temos 818.400 investidores em Fundos Imobiliários, o que corresponde a 0,39% da população brasileira.
O valor de mercado dos REIT é aproximadamente US$ 2 trilhões, enquanto o valor de mercado dos FII é aproximadamente R$ 91,04 bilhões. Utilizando a cotação de R$ 5,35 por dólar, nosso mercado corresponde a 0,85% do mercado americano.
Setores dos REIT
Enquanto no Brasil existem poucos segmentos para investimento, os EUA possuem diversos, alguns semelhantes aos nossos e outros até inimagináveis. De acordo com a Nareit, uma associação de REIT nos EUA, existem 192 REIT públicos para investimento, que possuem e gerenciam os seguintes segmentos:
- Office: imóveis de escritório comerciais como lajes corporativas.
- Industrial: propriedades, como armazéns e centros de distribuição.
- Retail: imóveis de varejo como malls, outlet centers, shopping centers e power centers.
- Lodging: hotéis e resorts.
- Residential: imóveis residenciais como prédios de apartamentos, residências para estudantes, casas fabricadas e residências unifamiliares.
- Timberland: vários tipos de imóveis florestais especializados na colheita e venda de madeira.
- Health care: imóveis relacionados à assistência médica como instalações para idosos, hospitais, consultórios médicos e instalações de enfermagem especializadas.
- Self-storage: instalações de auto-armazenamento que alugam espaço para indivíduos e/ou empresas.
- Infrastructure: imóveis da infraestrutura como cabos de fibra, infraestrutura sem fio, torres de telecomunicações e oleodutos.
- Data center: instalações de Data center, oferecendo serviços para manter servidores e dados em segurança.
- Diversified: combinação de tipos de propriedades como Office e Industrial.
- Specialty: imóveis de características únicas como cinemas, cassinos, terras agrícolas e Outdoors de publicidade.
Dividend Yield dos REIT
Atualmente o rendimento médio pago pelo REIT é de 7,69% ao ano. Abaixo podemos ver o Dividend Yield em diversos segmentos. Os dados se referem aos dividendos pagos nos últimos 12 meses e alguns REIT suspenderam o pagamento dos dividendos devido a pandemia de COVID-19.
Fonte: Dica de Hoje Research
Tributação
O investidor brasileiro que investe em REIT com sede nos EUA, é tributado em 30% diretamente na fonte, com sede no Canadá a alíquota é de 15%. Na declaração de IR no Brasil, os impostos retidos na fonte devem ser informados e não há necessidade de pagar novos impostos.
O ganho de capital é tributado em 15% no Brasil e há isenção para vendas com volume de até R$ 35 mil no mês.
A tributação de herança nos EUA é de 40%, no entanto há isenção para o patrimônio de até US$ 60 mil.
Espero que tenha gostado desse estudo e nas próximas semanas traremos mais informações sobre os REIT.
Egbert Chaves
Se você ainda não é assinante, clique aqui e tenha acesso a Área de FII.
Disclaimer: Este artigo não constitui indicação de compra ou venda de ativo, o intuito aqui é levar material de estudo para o investidor para que o mesmo tenha suas próprias conclusões.
Já participa do nosso grupo do Telegram?
Videos, informações e novidades vem aí.