Tributação dos Fundos Imobiliários

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Tributação dos Fundos Imobiliários

Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold.

Quem já investe em Fundos Imobiliários sabe que a renda distribuída por eles é isenta de Imposto de Renda. O ganho de capital com compra e vendas das cotas é tributado em 20%. Não confunda isenção dos rendimentos com isenção de declarar o Imposto de Renda, todos que fizerem qualquer operação na Bolsa de Valores é obrigado a fazer a declaração de Imposto de Renda no ano seguinte.

Essa isenção começou em 2005 com a lei 11.196. Mas para ocorrer essa isenção há três requisitos.

  1. O fundo deverá ser negociado em bolsa ou mercado balcão;
  2. O fundo deverá ter no mínimo 50 cotistas.
  3. O cotista pessoa física não poderá ter mais de 10% das cotas do fundo, se o cotista passar desse montante ele perde a isenção e não o fundo.

De tempos em tempos há conversas para se taxar os rendimentos dos FII, a última tentativa mais forte foi em dezembro de 2015 com o senador Romero Jucá tentando tributar a renda dos FII em 17,5%.

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Mas qual seria o ganho com isso? Quanto de renda os Fundos Imobiliários distribuem?

Em 2017 o PIB do Brasil foi 6,51 trilhões de Reais, a dívida em relação ao PIB  fechou 2017 em de 80%. O valor arrecadado em receitas pelo governo em 2017, foi 2,56 trilhões de Reais. O governo prevê um déficit de R$202,2 bilhões de Reais nas contas do INSS para 2018, reparem no tamanho das cifras.

Visto isso, qual o retorno com a tributação dos Fundos Imobiliários?

Se olharmos para o IFIX, o Índice dos Fundos Imobiliários que mostra os fundos mais líquidos, hoje composto por 81 fundos, fundos esses que se encaixam naqueles requisitos apontados acima.

Teremos essa tabela por ordem decrescente da receita distribuída nos últimos 12 meses:

FUNDORENDA DISTRIBUÍDA 12 MESES
KNCR11R$ 213.776.606,18
BBPO11R$ 191.227.316,28
KNRI11R$ 177.534.831,25
KNIP11R$ 139.258.070,28
BRCR11R$ 87.894.583,16
HGLG11R$ 81.335.428,80
HGRE11R$ 77.079.564,00
HGBS11R$ 75.786.372,00
ABCP11R$ 61.507.318,32
SAAG11R$ 57.509.000,54
FAMB11BR$ 46.236.921,60
JSRE11R$ 45.841.714,18
VISC11R$ 39.852.389,94
PQDP11R$ 38.699.093,65
AGCX11R$ 36.858.240,00
GGRC11R$ 36.693.015,12
BCFF11R$ 35.767.558,33
BBFI11BR$ 35.714.640,00
MFII11R$ 28.236.843,30
SHPH11R$ 26.949.691,20
FIGS11R$ 25.904.634,00
MXRF11R$ 25.312.189,69
FFCI11R$ 23.930.760,00
XPCM11R$ 22.600.375,20
FCFL11R$ 21.827.568,00
NSLU11R$ 21.471.868,80
TRNT11R$ 21.346.488,29
TBOF11R$ 21.346.200,00
KNRE11R$ 20.921.197,61
FIIB11R$ 19.810.200,00
VRTA11R$ 19.530.552,89
RNGO11R$ 17.244.144,00
FIIP11BR$ 16.477.523,06
BPFF11R$ 16.176.000,00
RBRD11R$ 15.910.545,31
BBRC11R$ 15.893.640,00
HGJH11R$ 14.850.000,00
CXCE11BR$ 14.664.222,36
CXRI11R$ 13.843.366,75
CTXT11R$ 12.639.327,29
FEXC11R$ 11.801.297,28
SPTW11R$ 11.651.040,00
CNES11R$ 11.536.268,04
FAED11R$ 11.358.667,58
AEFI11R$ 10.908.240,00
SDIL11R$ 10.497.871,49
JRDM11R$ 10.270.537,20
FVBI11R$ 10.216.800,00
FLMA11R$ 9.940.824,00
MAXR11R$ 9.845.808,06
BCRI11R$ 9.786.488,09
HGCR11R$ 9.725.371,92
GRLV11R$ 9.365.475,72
CPTS11BR$ 9.084.000,00
CEOC11R$ 8.955.012,67
PORD11R$ 8.313.445,44
CBOP11R$ 8.065.500,00
HTMX11R$ 7.949.091,84
VLOL11R$ 7.903.218,38
RNDP11R$ 7.635.450,24
THRA11R$ 7.510.912,80
XPML11R$ 7.296.716,84
ONEF11R$ 7.215.120,00
TRXL11R$ 6.669.846,04
MALL11R$ 6.517.909,54
MBRF11R$ 6.485.349,89
OUJP11R$ 5.529.600,00
HCRI11R$ 5.481.600,00
BMLC11BR$ 5.415.348,72
EDGA11R$ 5.214.891,24
RBRF11R$ 4.937.711,23
RBBV11R$ 4.770.839,86
EURO11R$ 4.703.983,87
RBVO11R$ 2.785.449,60
PRSV11R$ 2.473.380,00
BBVJ11R$ 2.406.480,00
FIXX11R$ 2.371.498,56
RBGS11R$ 2.212.056,00
ALMI11R$ 0,00
CARE11R$ 0,00
XTED11R$ 0,00
TOTALR$ 2.200.269.103,54

 

O total distribuído pelos FII que compõem o IFIX foi de 2,2 bilhões de Reais, se tributarem esse valor em 17,5%. O governo teria um aumento de 385 milhões de Reais nas sua receitas, praticamente nada de ganho em relação a receita do governo.

 

Se pegarmos agora, todos os fundos que distribuíram receitas nos últimos 12 meses teríamos 133 fundos, classificados em ordem decrescente abaixo.

 

FUNDORENDA DISTRIBUÍDA 12 MESES
KNCR11R$ 213.776.606,18
BBPO11R$ 191.227.316,28
KNRI11R$ 177.534.831,25
KNIP11R$ 139.258.070,28
SHDP11BR$ 116.311.040,64
BRCR11R$ 87.894.583,16
ANCR11BR$ 86.424.228,54
FTCE11BR$ 86.285.681,51
HGLG11R$ 81.335.428,80
HGRE11R$ 77.079.564,00
HGBS11R$ 75.786.372,00
ABCP11R$ 61.507.318,32
ELDO11BR$ 59.270.929,73
SAAG11R$ 57.509.000,54
BVAR11R$ 51.269.258,40
FAMB11BR$ 46.236.921,60
JSRE11R$ 45.841.714,18
VISC11R$ 39.852.389,94
PQDP11R$ 38.699.093,65
AGCX11R$ 36.858.240,00
GGRC11R$ 36.693.015,12
BCFF11R$ 35.767.558,33
BBFI11BR$ 35.714.640,00
FVPQ11R$ 29.896.316,06
MFII11R$ 28.236.843,30
SHPH11R$ 26.949.691,20
NVHO11R$ 26.888.457,38
FIGS11R$ 25.904.634,00
MXRF11R$ 25.312.189,69
FFCI11R$ 23.930.760,00
XPCM11R$ 22.600.375,20
FCFL11R$ 21.827.568,00
NSLU11R$ 21.471.868,80
TRNT11R$ 21.346.488,29
TBOF11R$ 21.346.200,00
KNRE11R$ 20.921.197,61
FIIB11R$ 19.810.200,00
VRTA11R$ 19.530.552,89
RNGO11R$ 17.244.144,00
FPAB11R$ 16.767.000,00
FIIP11BR$ 16.477.523,06
BPFF11R$ 16.176.000,00
RBRD11R$ 15.910.545,31
BBRC11R$ 15.893.640,00
HGJH11R$ 14.850.000,00
CXCE11BR$ 14.664.222,36
PLRI11R$ 14.486.334,72
BCIA11R$ 13.969.720,28
CXRI11R$ 13.843.366,75
SAIC11BR$ 12.748.364,28
CTXT11R$ 12.639.327,29
FEXC11R$ 11.801.297,28
SPTW11R$ 11.651.040,00
CNES11R$ 11.536.268,04
FAED11R$ 11.358.667,58
AEFI11R$ 10.908.240,00
SDIL11R$ 10.497.871,49
JRDM11R$ 10.270.537,20
FVBI11R$ 10.216.800,00
FLMA11R$ 9.940.824,00
MAXR11R$ 9.845.808,06
BCRI11R$ 9.786.488,09
HGCR11R$ 9.725.371,92
GRLV11R$ 9.365.475,72
TFOF11R$ 9.330.654,31
CPTS11BR$ 9.084.000,00
SFND11R$ 9.068.801,28
CEOC11R$ 8.955.012,67
BBIM11R$ 8.805.780,00
VERE11R$ 8.574.709,39
PORD11R$ 8.313.445,44
CBOP11R$ 8.065.500,00
HTMX11R$ 7.949.091,84
VLOL11R$ 7.903.218,38
FOFT11R$ 7.899.671,04
RBDS11R$ 7.772.054,84
LATR11BR$ 7.721.750,88
RNDP11R$ 7.635.450,24
THRA11R$ 7.510.912,80
XPML11R$ 7.296.716,84
ONEF11R$ 7.215.120,00
TRXL11R$ 6.669.846,04
BNFS11R$ 6.594.000,00
TSNC11R$ 6.534.590,78
MALL11R$ 6.517.909,54
MBRF11R$ 6.485.349,89
GWIR11R$ 6.147.417,56
HFOF11R$ 6.121.870,52
PRSN11BR$ 5.583.597,73
OUJP11R$ 5.529.600,00
HCRI11R$ 5.481.600,00
BMLC11BR$ 5.415.348,72
EDGA11R$ 5.214.891,24
FPNG11R$ 5.166.864,00
RBRF11R$ 4.937.711,23
EDFO11BR$ 4.879.536,00
RBBV11R$ 4.770.839,86
EURO11R$ 4.703.983,87
DRIT11BR$ 4.380.747,31
TGAR11BR$ 4.252.372,99
VTLT11R$ 4.238.460,00
SCPF11R$ 4.032.000,00
FLRP11R$ 3.974.952,91
ALZR11R$ 3.565.422,19
FCAS11R$ 3.137.737,20
ATSA11BR$ 2.856.837,12
UBSR11R$ 2.791.542,00
RBVO11R$ 2.785.449,60
PRSV11R$ 2.473.380,00
HBTT11R$ 2.462.712,73
DOVL11BR$ 2.426.926,39
BBVJ11R$ 2.406.480,00
RDES11R$ 2.386.272,00
FIXX11R$ 2.371.498,56
RBGS11R$ 2.212.056,00
WPLZ11R$ 2.196.332,58
RBCB11R$ 2.162.019,60
REIT11R$ 2.027.351,59
IRDM11R$ 1.918.080,00
WTSP11BR$ 1.703.241,54
FMOF11R$ 1.633.753,73
VPSI11R$ 1.627.763,14
BMII11R$ 1.483.440,00
XPLG11R$ 1.186.212,60
RBRR11R$ 1.119.206,59
MGFF11R$ 1.114.276,55
CXTL11R$ 968.604,98
NCHB11R$ 964.812,00
RDPD11R$ 685.634,71
OUCY11R$ 442.082,45
SPAF11R$ 372.450,96
FINF11R$ 319.881,60
VLJS11R$ 65.818,33
TOTALR$ 2.877.284.679,24

 

Muitos desses fundos não se encaixam naqueles requisitos de isenção, não possuem 50 cotistas, são praticamente fundos fechados, fundos de família ou empresas que usam o formato de um FII para gerenciar os imóveis.

Mesmo pegando esses 133 fundos que distribuíram renda nos últimos 12 meses o valor não é tão maior que os fundos que pertencem ao IFIX, 2,8 bilhões contra 2,2 bilhões dos fundos do IFIX.

 

Olhando o Radar de FII, hoje dia 23/07/2018, vemos os fundos distribuindo em média 7,80%. Se houver uma tributação, esse rendimento cairá para 6,5% aproximadamente, justamente o valor da Selic nos dias de hoje.

Conclusão

O que quis mostrar com esse estudo é o quão sem sentido é tributar os Fundos Imobiliários, um segmento tão pequeno e novo no Brasil, e consequentemente sem aumentar a receita do governo.

Não quer dizer que isso não possa acontecer um dia e mesmo que aconteça, não será motivo para abandonar as suas cotas de Fundos Imobiliários. Tudo dependerá de como isso será apresentado e se virá uma tributação geral seja em Ações, FII, TD, Fundos Multimercados, Imóveis .

Fundos Imobiliários possuem muitas vantagens ainda e mesmo com uma possível tributação, ainda será uma forma rápida e inteligente de se investir no mercado imobiliário, ou em títulos de dívidas como os CRI.

 

Espero que tenham gostado e caso queira ter acesso aos relatórios sobre Fundos Imobiliários e ao Radar de FII, clique aqui e se torne um membro Gold.

Até a próxima.