SPTW11: Estudo do Fundo Imobiliário
Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante e quer ter acesso aos relatórios e carteiras da Área de Membros, clique aqui para se tornar um Membro Gold
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Composição do FII
O fundo SPTW11, SP DOWNTOWN , é proprietário de dois imóveis em São Paulo-SP. O Edifício Badaró, localizado na Rua Líbero Badaró, nº 633/641 e na Avenida Prestes Maia, nº98/114, Centro, São Paulo/SP e o Edifício Belenzinho, localizado na Rua Padre Adelino, n.º 550 no Bairro do Belenzinho de São Paulo. Fundo do segmento de Lajes Corporativas, mesmo segmento do fundos já estudados, HGJH11 e CBOP11.
Edifício Badaró
Edifício de uso comercial corporativo, SPTW11 é composto por 2 subsolos de estacionamento com aproximadamente 120 vagas, anfiteatro com capacidade para até 40 pessoas, auditório com capacidade para até 150 pessoas, 5 elevadores, área externa com terraço, refeitório e ar condicionado central.
Contrato típico, com início em 01/10/2017 e vencimento em 30/09/2024, multa de 03 aluguéis por rescisão antecipada, reajustes pelo IGP-m.
Atualmente locado para a empresa Atento, que presta serviços de call center.
O imóvel tem 28 anos de construção e é classificado como um BB (double B), tem 09 andares e lajes a partir de 1538 m².
Localização
SPTW11 está localizado em região com ampla rede de transporte urbano:
- 50m da estação São Bento do metrô;
- 400m do viaduto do chá;
- 950m do terminal Dom Pedro II;
- 1 km da Avenida 23 de maio;
- 2 km da Avenida do Estado;
Edifício Belenzinho
Edifício de uso comercial corporativo adaptado através de projeto built to suit, antiga fábrica do Café Seleto da década de 60. O edifício conta com estacionamento com aproximadamente 100 vagas, portaria de acesso, ar condicionado central por bloco e individual em algumas áreas, e 7 salas de treinamento externas.
Contrato típico, com início em 01/10/2016 e vencimento em 30/09/2021, reajustes pelo IGP-m.
Também locado para a empresa Atento, que presta serviços de call center.
O imóvel possui 12 anos desde a reforma BTS e uma classificação B, 05 andares e lajes a partir de 3000,00 m²
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Região com ampla infraestrutura e diversas opções de transporte público:
- 200m da estação belém de metrô;
- 150m da Avenida Alcântara Machado;
- 1 Km da avenida Salim Farah Maluf;
Fonte: cushman & wakefield
SPTW11 é administrado pela Geração Futuro e com gestão da Brasil Plural, com taxa de administração equivalente a 0,25% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo, observado o valor mínimo mensal de R$15 mil. O fundo teve início de negociação em março de 2013.
Olhando o Radar de FII de hoje, 15/01/2019, temos os seguintes dados.
Conclusão:
O fundo hoje possui uma vacância de 0,00% e possui uma Área Bruta Locável de 25.759,45 m².
Cotação R$ 79,90, Valor patrimonial R$ 74,57, o que resulta um P/VP de 1,07. O último rendimento distribuído foi de R$ 0,61, o que dá um Dividend Yield de 0,763% ou 9,16% se multiplicado por 12 meses. Nos últimos 12 meses distribuiu R$ 6,69. Atualmente a média do Dividend Yield no segmento de Lajes Corporativas é 0,59%.
SPTW11 negocia com um Valor de Mercado por m² na faixa de R$ 5.576,99, possui liquidez média nos últimos 30 dias de R$ 210.137,00, uma participação no IFIX de 0,39%.
E com base nesses números podemos estimar os rendimentos do fundo em função de uma faixa de aluguel por m², para ver qual o upside na renda recebida por cota.
A partir de agora o restante do estudo sobre o fundo será exclusivo para os assinantes Membro Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold. Lembrando que você possui 29 dias de garantia para reembolso.
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Até a próxima,
Egbert Chaves