Polo versus Gafisa
Polo versus Gafisa – Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold
Neste estudo falaremos sobre os fatos divulgados na semana passada sobre a Polo Capital Securitizadora e a construtora Gafisa. Para conhecer um pouco sobre fundos de papel, Clique aqui, e acesse o estudo que fiz do RBRR11.
Em fato divulgado na semana passada pela Polo Securitizadora, comunicou que a Gafisa descumpriu suas obrigações e estava recebendo indevidamente os créditos dos CRI das séries 5ª, 31ª, 32ª, 33ª, 34ª, 35ª, 36ª, 37ª, 38ª, 39ª, 44ª, 45ª, 46ª, 47ª, 48ª, 49ª, 50ª, 51ª, 52ª e 55ª Séries da 1ª Emissão da Securitizadora., desde janeiro de 2019.
A Polo afirma ser a titular de créditos imobiliários cedidos por Gafisa, e que a construtora estava de forma unilateral emitindo boletos contendo os dados de contas bancárias da própria Gafisa em violação à cessão dos CRI.
Olhando os termos de emissões dos CRI no site da Polo Securitizadora, podemos ver que a maior parte dos Créditos Imobiliários é referente a imóveis residenciais, edifícios, loteamentos, condomínios, uma parte possui alienação fiduciária dos imóveis outros possuem garantia fidejussória, que é quando não há garantia de bens e sim terceiros como fianças, caução e aval.
Esses CRIs residenciais são os CRI High Yield, vemos taxas de 11% a 12% mais a IPCA ou IGP-M.
A Gafisa divulgou também um fato relevante, que a questão é de natureza comercial e que deverá ser tratada em foro adequado. E também comenta que possui créditos a receber da Polo.
Resumindo os Fatos
A Gafisa lançou os empreendimentos e os vendeu financiado, ficando com esses créditos imobiliários futuros. A Polo Securitizadora pegou esse recebíveis e transformou em um CRI, que é um título de renda fixa lastreado nos recebíveis da construtora. A construtora recebe o dinheiro no presente e os detentores dos CRI ficam recebendo as parcelas dos financiamentos, e é nessas parcelas que a Polo menciona a Gafisa de estar emitindo os boletos no nome dela e não repassando para a Polo Capital.
O que isso tem a ver com os FII de Papel?
Os Fundos de papel investem maioritariamente em CRI, e qualquer problema no fluxo desse títulos afeta o rendimento distribuído pelos fundos.
A Gafisa é uma grande construtora com muitos projetos e duramente afetada por essa crise imobiliária que o Brasil está passando. E a própria construtora está passando por uma fase muito complicada de troca de comando e mudanças no controle acionário. Ela possui outros CRI emitidos, e que são detidos por alguns fundos de papel.
Diretamente afetado pelos CRI comentados acima temos dois fundos, PLRI11 e PORD11. Dois fundos com gestão da Polo Capital Gestão de Recursos, fundos destinados a Investidores Qualificados. São dois fundos pequenos, sem relatório gerencial, apenas os informes obrigatórios da CVM, Mensal, Trimestral e Anual, o primeiro com patrimônio líquido de 76 milhões e o segundo com 102 milhões. Possuem uma liquidez baixa, apenas o PORD11 possui participação no IFIX, e uma particularidade de pagar rendimentos apenas uma vez no fechamento do semestre.
O fundo PLRI11 anunciou que possui CRIs Gafisa em volume de aproximadamente de 22,9 milhões, aproximadamente 30,3% do patrimônio líquido do fundo.
Já o fundo PORD11 anunciou que possui CRIs Gafisa em volume de aproximadamente de 15,8 milhões, aproximadamente 15,3% do patrimônio líquido do fundo.
Quais os outros fundos que possuem CRI da Gafisa?
Pesquisando nos relatórios, encontramos outros fundos com CRI da Gafisa, são ele HGCR11, RBRR11, UBSR11 e VGIR11.
Todos os 04 fundos de papel acima possuem o mesmo CRI, com código do ativo 18G0627560, emissor Habitasec, emissão 1º, série 111. Com taxa de CDI+3% e LTV de 70%, valor da dívida dividido pelas garantias. Esse CRI possui um Rating A-, pelas agências de classificação de risco.
Esse CRI é classificado como Corporativo porque possui lastro em em debêntures emitidas pela Gafisa e com alienação fiduciária das unidades residenciais. Possui 05 empreendimentos em garantia, 04 em São Paulo, e 01 no Rio de Janeiro.
HGCR11 possui 3,7% do patrimônio líquido nesse CRI, RBRR11 possui 3,4% do patrimônio líquido nesse CRI, UBSR11 possui 4,2% do patrimônio líquido nesse CRI e VGIR11 possui 9,2% do patrimônio líquido nesse CRI, VGIR11 é um fundo novo, começou a negociar em julho de 2018 e possui um patrimônio de 39 milhões e está em fase de emissão de cotas.
CRI de Gafisa
Os FIIs que detém esse CRI da Gafisa, recebem a venda do estoque dado em garantia em pagamento à amortização do saldo devedor do CRI e a Gafisa faz o pagamento dos juros mensais. Só que no mês de janeiro a Gafisa não fez o pagamento desses juros, e o excesso da venda dos estoque foi usado para cobrir o valor para os detentores do CRI.
O CRI se encontra adimplente, só que Gafisa não cumpriu a parte dela de pagar os juros, e já foi notificada pela Habitasec Securitizadora, à pagar os juros devidos e multa.
O fundo HGCR11 já se pronunciou sobre esse CRI no seu último relatório gerencial, no mês de fevereiro deverá ser feito uma assembleia dos portadores desse CRI, para tratar de um eventual vencimento antecipado do CRI, que seria um adiantamento de todas as parcelas futuras a ser paga pelo devedor.
Conclusão
Interrupção no fluxo de recebimento dos CRI, é o principal problema para os Fundos de Papel, já que os rendimentos distribuídos vem dos juros e amortizações dos CRI. Esse problema da Gafisa não foi o primeiro e nem será o último no meio dos Fundos Imobiliários. Recentemente tivemos defaults nos fundo VRTA11 e CPTS11b.
Ainda não dá para saber a extensão que esses fatos irão tomar, se serão resolvidos entre as partes ou se irá para justiça e talvez execução de garantias. Com a situação em que se encontra a Gafisa é muito difícil de dizer.
Quando há um default do CRI, as garantias se houverem, são acionadas para quitar as dívidas. Mas como sabemos, no Brasil, a justiça é muito morosa, portanto a garantia do certificado é como seguro de carro, é bom ter mas o melhor é não precisar usar.
O investidor deve ficar atento a carteira de CRI do fundo, quais são as maiores posições do fundo? Se possui mais CRI residencial ou corporativo? Se há diversificação das empresas que cederam os recebíveis? Quais as garantias dos CRI? Quais os níveis das garantias em relação às dívidas?
Não confiar apenas no Rating divulgado, pois como vimos a Gafisa tinha Rating A-.
Todas essas questões devem ser levadas em conta na hora de estudar um fundo imobiliário de papel!
Espero que tenham gostado e caso queira ter acesso a Carteira de FII, Relatórios sobre Fundos Imobiliários e ao Radar de FII, clique aqui para se tornar um Membro Gold.
As informações aqui foram retiradas dos Relatórios Gerenciais e Fatos Relevantes divulgados na B3. Os fundos aqui citados não constituem indicação de compra ou venda.
Até a próxima.
Egbert Chaves