JHSF(código Bovespa: JHSF3)
RESUMÃO – Resultados 4T19:
(Data de divulgação dos resultados ao mercado: 13/fevereiro/2020)
(Dados retirados do site de RI: http://ri.jhsf.com.br/)
– Estratégia da Empresa:
A JHSF é uma empresa fundada em 1972 e teve seu IPO na Bolsa de Valores em 2007, já ingressando direto no Novo Mercado da Bovespa. A empresa é líder em negócios voltados para atender o público de alta renda no Brasil, com atividades em desenvolvimento e administração de projetos multiproduto únicos, inovadores e com alta percepção de valor por parte dos clientes, nos setores de Incorporação, Renda Recorrente, Hotéis e Restaurantes e Aeroporto Executivo.
No setor de Incorporação, atua com Projetos Premium ancorados em ativos icônicos e de marcas de alta qualidade, como o empreendimento “Fasano Cidade Jardim”, localizado na Cidade de São Paulo e o “Boa Vista Village”, uma extensão do complexo “Boa Vista”, do qual já faz parte seu outro empreendimento “Fazenda Boa Vista”.
No setor de Renda Recorrente, a empresa é desenvolvedora e operadora de shopping centers desde 1999.Possui um portfólio de shoppings de alta renda, concentrando luxo e marcas renomadas.
No setor de Hotéis e Restaurantes, a JHSF tem operação de hotéis e restaurantes administrados sob a bandeira “Fasano”. São 7 hotéis em operação (São Paulo, Rio de Janeiro, Fazenda Boa Vista, Punta del Este, Angra dos Reis, Belo Horizonte e Salvador), além de 27 restaurantes e bares em 7 cidades (São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Angra dos Reis, Punta del Este, Belo Horizonte e Salvador).Recentemente, a empresa expandiu suas operações para os Estados Unidos, lançando em Nova Iorque o “Fasano Fifth Avenue”.
No setor de Aeroporto Executivo, a JHSF inaugurou em 16 de dezembro de 2019, o “São Paulo Catarina Aeroporto Executivo”, o primeiro aeroporto executivo do Brasil. O aeroporto conta com pista de 2.470 metros de extensão, 6.000 m² de hangar e 21.600 m² de pátios.
A estratégia adotada pela administração da empresa é focar em desenvolver e gerir Negócios Únicos para Clientes Especiais, focados na excelência e qualidade, comprometidos com inovação e modernidade, buscando sempre excelência na produtividade e eficiência operacional, com uma gestão financeira de forma disciplinada, visando altas taxas de retorno sobre o capital investido e objetivando a melhoria do fluxo de caixa, a otimização dos investimentos e a preservação da liquidez.
– Composição Acionária:
– Destaques Operacionais e Financeiros:
– Receita Bruta e Receita Líquida:
A JHSF apresentou uma Receita Bruta com aumento de 38,1% em comparação entre 2019 e 2018, e aumento de 43,8% em relação ao 4T19 e 4T18. A sua Receita Líquida apresentou um aumento de 39,6% em comparação entre 2019 e 2018, e aumento de 45,4% em relação ao 4T19 e 4T18.
Na Incorporação, o aumento da Receita ocorreu devido ao crescimento das vendas no empreendimento “Fazenda Boa Vista”(+192,3% versus 4T18, e +84,1% em 2019 versus 2018).Na Renda Recorrente, na comparação com 2018, houve crescimento de Receita Bruta, decorrente do crescimento das vendas dos lojistas (+15,6% no 4T19 e +16,1% em 2019) e aumento da taxa de ocupação (+2,3 p.p. no 4T19 e +2,0p.p. em 2019).Em Hotéis e Restaurantes, o crescimento foi impulsionado pela abertura de 3 hotéis ao longo de 2018 (Angra dos Reis, Salvador e Belo Horizonte) e 2 operações de Restaurantes (Marea e Gero Panini), além de maior diária média e número de couverts vendidos. O Aeroporto Executivo, com menos de 15 dias de operação em 2019, não contribuiu de forma significativa no resultado.
– Custo dos Produtos e Serviços Vendidos (CPSV):
A JHSF apresentou um Custo dos Produtos e Serviços Vendidos com aumento de 35,8% em comparação entre 2019 e 2018, e aumento de 32,7% em relação ao 4T19 e 4T18. No entanto, apesar de ser um ponto negativo, este crescimento foi inferior ao crescimento da Receita Líquida nos mesmos períodos.
Na Incorporação, o aumento dos custos está relacionado ao maior volume de vendas na “Fazenda BoaVista”, mas, destacadamente no 4T19, decorrente da venda de estoque de apartamentos prontos e decorados (Mena Barreto e Town Houses) e pelo PoC (método Percentage of Completion “PoC”) do “Fasano Cidade Jardim”. Na Renda Recorrente, a variação dos custos advém do crescimento das operações de Shopping, mas, principalmente, pelos gastos com o “Cidade Jardim Fashion” (e-commerce) e “SPA Cidade Jardim”. Em Hotéis e Restaurantes, a variação em 2019 versus 2018 decorreu do aumento das operações e foi menor que o crescimento da Receita Líquida (decorrente da estratégia de gestão de custos).
– Propriedades Para Investimento e Valor Justo:
A apreciação no Valor Justo se deveu, principalmente, pela melhora de performance dos atuais Shoppings, pela evolução das obras do “Cidade Jardim Shops”, expansões e projetos (Shopping Cidade Jardim, Catarina Fashion Outlet e Projeto Faria Lima).
– EBITDA Ajustado e Reconciliação EBITDA:
A JHSF apresentou um EBITDA Ajustado com aumento de 60,3% em comparação entre 2019 e 2018, e aumento de 105,3% em relação ao 4T19 e 4T18. OBS.: o EBITDA foi ajustado em relação às despesas e receitas não recorrentes ou sem efeito “Caixa” aos negócios da empresa.
– Disponibilidade de Caixa e Endividamento Consolidado:
Durante o ano de 2019, a JHSF emitiu debêntures simples, utilizada como lastro para a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), no montante total de R$ 650 milhões, com prazo total de 15 anos, e com isso pré-pagou certas debêntures com prazo mais curto e custo mais alto. O benefício dessa operação pode ser notado com a redução de 10,9% de custo médio e alongamento no prazo médio em 64,5%.
Em novembro de 2019, ocorreu um aumento de Capital Social da empresa no âmbito de uma oferta restrita precificada em 13 de novembro de 2019, no montante de R$ 513 milhões. Esse recurso fortaleceu o saldo do seu Caixa ao final de 2019, reduzindo assim a dívida líquida consolidada, que encerrou 2019 em 1,1x o Ebitda Ajustado (LTM).
Em 06 de dezembro de 2019, a JHSF emitiu novas debêntures, no montante de R$ 120 milhões, com remuneração de 100% do CDI e prazo total de 10 anos, que foi utilizada para lastro de Certificados de Recebíveis Imobiliários, que são mandatoriamente conversíveis em participação em empreendimento futuro da empresa localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima. OBS.: devido à característica especifica desta emissão (conversão mandatória em participação no empreendimento), esse montante foi excluído do cálculo da dívida líquida, bem como da carteira de Contas a Receber.
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Conclusão sobre os resultados:
A primeira vez que eu visitei a JHSF foi ainda em outubro de 2018. Naquela época, a empresa era apenas um projeto de reestruturação financeira e operacional.
Em situações como essas, quando você está de cara com o CEO da companhia, você precisa avaliar 3 pontos importantes:
- Se a companhia já eliminou todos os custos e despesas extras. Eu disse uma vez pro Thiago (CEO da Companhia) que um dos pontos que me fizeram recomendar a empresa naquela época foi que eu esperei lá embaixo, porque a empresa em reestruturação não tinha sala ou gente suficiente. Achei ótimo!!! Esses números inclusive apareciam no balanço em 2018 com uma redução de despesas da holding.
- Se a companhia tem um plano de crescimento consistente e possível para o longo prazo e que possa gerar caixa futuro e inverter a situação atual.
- Possibilidade de financiamento desse projeto, via novos aportes de acionistas, via dívidas, ou via venda de ativos non-core.
Na questão das despesas, era claro que a JHSF já tinha eliminado o que poderia fazer, agora ela precisaria crescer para diluir os custos existentes em mais operações e numa receita maior.
Em 2018, antes ainda da inauguração do aeroporto executivo, a empresa estava dividida em 3 segmentos, mas apenas um deles gerava caixa de forma recorrente e abundante, que era o setor de shoppings, que a própria companhia chama de Renda Recorrente:
- Setor de Shoppings ou Renda Recorrente – Participação em 4 shoppings. Salvador, Manaus, São Paulo (Catarina Fashion Outlet) e São Paulo (Shopping Cidade Jardim).
- Setor de hotéis e restaurantes – Eram 5 Fasanos na época, mas que geravam uma margem Ebitda muito baixa. Valor dessa operação em qualquer precificação era quase nulo naquela época.
- Setor de incorporação – Que significava apenas as vendas dos lotes da Fazenda Boa Vista que tinham ficado parados por causa da recessão que o Brasil enfrentou e que naquele momento começava a ter novo crescimento.
A empresa precisava se financiar para colocar em prática seu plano de crescimento, no entanto, o endividamento já era superior a 5x o indicador dívida líquida/Ebitda. O controlador, de forma correta, não queria emitir novas ações com valor abaixo do Valor Patrimonial, como estava naquele momento, visto que dentre os ativos da JHSF existiam shoppings, terrenos, e incorporações que tinham valor tangível real. Então sobrou a possibilidade da venda de ativos.
Uma frase que eu uso sempre no mundo corporativo é a seguinte:
“Na hora da necessidade, você não vende o que você quer, mas sim o que o mercado quer comprar”.
E foi isso que ocorreu: o XP Malls tinha interesse em comprar participações nos shoppings da JHSF e receber parte da renda do único negócio que tinha boa rentabilidade em 2018. Foram R$ 641 milhões que entraram no caixa da companhia e que mudaram o curso da história da empresa, e com muita felicidade eu posso dizer que nossos assinantes surfaram toda essa onda.
“Vão-se os anéis e ficam os dedos”.
Com esses recursos e com a nova geração de Renda proveniente do aumento de vendas da incorporação da Fazenda Boa Vista, que já estava pronta, a JHSF se transformou em outra empresa.
Alguns dos projetos que atualmente estão em curso:
- Construção do Boa Vista Village – Potencial de Vendas de R$ 4,5 bilhões em 10 anos. Será lançado em etapas.
- Fasano Cidade Jardim – que engloba Hotel, Private Residences, Residence Club, além de amenities.
- Ainda em projeto, construção de um centro de compras na Brigadeiro Faria Lima em parceria com a XP Malls.
- Final dos investimentos do Jardim Shops, um pequeno shopping de luxo de 5.000m² na Rua Haddock Lobo em São Paulo, Capital. Inauguração prevista até 06/2019.
- Expansão do Catarina Outlet, duplicando a área Bruta Locável.
- Expansão do Shopping Cidade Jardim.
- Inauguração do aeroporto executivo que ainda gerou pouca receita em apenas 15 dias, mas que recebeu um CAPEX adicional.
A redução do endividamento, a entrada do dinheiro da venda de parte dos shoppings e a geração de caixa fez com que destravassem todos esses investimentos.
Hoje em dia, ela já está precificada valendo R$ 5 bilhões, bem diferente daqueles R$ 800 milhões de quando recomendamos. E fica aqui uma lição.
Quem comprou o projeto tomou mais risco e por isso conseguiu um retorno maior. Dificilmente veremos a ação subir novamente 400% nos próximos 16 meses, porque quem compra agora, já está comprando uma empresa mais organizada e com menor possibilidade de problemas.
Qual o seu perfil de investidor? Aquele que aceita o risco e compra empresas como a JHSF em 2018, como quando recomendamos, ou o perfil de investidor que prefere pagar mais caro por uma empresa mais organizada e com menos chance de erro?
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Abraços e Bons Investimentos!
Daniel Nigri (analista CNPI)
Com a ajuda de Leo Bittencourt
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Elaborado pelo analista independente Daniel Isaac Nigri, CNPI 1810, este relatório é de uso exclusivo de seu destinatário.
Este estudo é baseado em informações disponíveis ao público nos próprios sites de RI das empresas analisadas ou comparadas, consideradas confiáveis na data de publicação.
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O analista Daniel Isaac Nigri CNPI é o responsável principal pelo conteúdo do relatório e pelocumprimento da Instrução ICVM 598.