Estudo de AGCX: Novas agências
Dando prosseguimento e atualizando com novos dados sobre a análise de 30/03/2018 feita do fundo AGCX na Área de Fiis para Membros Gold, clique aqui se você já for membro Gold para ler de novo o início, ou clique aqui se você quer se tornar um novo membro assinante.
Recentemente o fundo AGCX11, fundo com agências bancárias locadas para a Caixa Econômica Federal, adquiriu um novo lote de agências, 06 no total. O fundo que começou em 2012 conta com 41 agências e uma Área Bruta Locável de 51.693,55 m².
O valor total dessas aquisições foram R$ 30.592.935,08, e o valor que o fundo receberá será de R$ 254.000,00, a partir de janeiro de 2019.
A área total das novas agências é 6.098,00 m², o que nos dá um valor de aluguel de R$41,65/m² e um valor de aquisição de R$ 5.016,88/m². Olhando o Radar de Fundos Imobiliários vemos outros fundos de agência bancária negociando acima desse valor, SAAG11 com R$ 10.830,65/m², BBPO11 com R$ 5.813,88/m² e BBRC11 com R$ 16.015,62/m².
O Cap Rate líquido dessa operação é 10,0%. Como esses recursos estavam em uma LCI quer rendia 89,85% do CDI, e o fundo só receberá os aluguéis em janeiro o rendimento do fundo será reduzido em R$ 0,37 por cota e em janeiro terá um impacto positivo de R$ 0,62.
Como o fundo deve começar a receber o aluguel de outras agências entregues a CEF, agências de Pedro Vicente e Pátio do Colégio , a redução dos rendimentos não deve ser tão grande, de acordo os relatórios gerenciais do fundos a redução deve ser na ordem de R$ 0,05.
De acordo com a gestora Rio Bravo, esses aluguéis foram recebidos pelo antigo proprietário e por isso o Cap Rate desse novo lote foi maior, se o aluguel fosse antecipado e recebido pelo fundo o Cap Rate teria caído para 9,7%. Uma diferença de 0,3% para os 06 meses. Ou seja, se tivesse os aluguéis a receber, o valor pago pelos imóveis seria maior, em torno de R$ 870 mil a mais no total.
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Para quem não sabe calcular o Cap Rate segue a fórmula abaixo:
Cap Rate = (aluguel mensal x12) / Valor pago pelo(s) imóvel(is)
Cap Rate = (254000 x 12) / 30592935,08 = 10%
As novas agências são:
| ENDEREÇO | ÁREA (m²) |
| AVENIDA CARMELA THOMEU, 557 – VILA CARMELA I – SÃO PAULO/SP | 935 |
| AVENIDA MATEO BEI, 413 – SÃO PAULO/SP | 938 |
| AVENIDA DO IMPERADOR, 3892 – SÃO PAULO/SP | 1024 |
| AVENIDA MARIA LUIZA AMERICANO – SÃO PAULO/SP | 912 |
| ESTRADA DE TAIPAS, 355 – SÃO PAULO/SP | 1335 |
| AVENIDA SANTOS DUMONT, 599 – FERRAZ DE VASCONCELOS/RJ | 954 |
Um recurso para o investidor de fundos imobiliários que mora fora do eixo Rio-São Paulo e não pode visitar o imóvel pessoalmente é usar o Google Maps. Com isso ele pode avaliar a região do empreendimento, como o adensamento em volta e as vias de acesso para esse imóvel. Assim como a fachada, usado o street view. Vamos então usar para essas agências recém compradas.
AVENIDA MATEO BEI, 413 – SÃO PAULO/SP
Foto da Fachada
Entorno da agência
AVENIDA DO IMPERADOR, 3892 – SÃO PAULO/SP
Foto da Fachada
Entorno da agência
AVENIDA MARIA LUIZA AMERICANO – SÃO PAULO/SP
Foto da Fachada
Entorno da agência
ESTRADA DE TAIPAS, 355 – SÃO PAULO/SP
Foto da Fachada
Entorno da agência
AVENIDA SANTOS DUMONT, 599 – FERRAZ DE VASCONCELOS/RJ
Foto da Fachada
Entorno da agência
AVENIDA CARMELA THOMEU, 557 – VILA CARMELA I – SÃO PAULO/SP
Foto da Fachada
(O street view não possui foto da fachada, a imagem é de 2011. A agência deve ser recente.)
Entorno da agência
Concluindo
pelas fotos podemos que se tratam de agências padrões da Caixa Econômica, em regiões de avenidas e com bom adensamento em volta. Elas vêm para compor o portfólio do fundo, com um Cap Rate bem superior ao que o dinheiro do fundo estava sendo remunerado.