O Risco do Mono inquilino

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O Risco do Mono inquilino

Quando investimos em Fundos Imobiliários temos 3 vantagens principais frente a imóveis físicos, e que foram abordadas neste vídeo feito no Canal Dica de Hoje no Youtube, clique aqui.

 

São elas:

  • A isenção de Imposto de Renda sobre rendimentos
  • A possibilidade de se investir em imóveis com um valor muito pequeno como R$ 100,00
  • A possibilidade de diversificar em um portfólio de muitos imóveis comprando apenas um Fundo imobiliário

 

Hoje iremos falar principalmente dessa última vantagem.

Imaginemos que você goste de dois fundos imobiliários hipotéticos. Um deles tem apenas 1 inquilino em um contrato normal que pode ser rescindido a qualquer momento com o pagamento da multa contratual, e o outro Fundo imobiliário, tem 10 inquilinos locando 10 espaços diferentes em contratos normais também, com possibilidade de rescisão mediante pagamento da mesma multa contratual.

No primeiro Fundo imobiliário, se você perde o seu inquilino, você receberá a multa, mas no mês seguinte, sua vacância irá sair de 0% para 100%. O Fundo terá de pagar as taxas condominiais e impostos do imóvel sem ter receita nova, ou seja, irá reduzir todo mês o patrimônio líquido do fundo e você deixará de receber seu rendimento até que se consiga um novo inquilino e termine seu período de carência (algo cada vez mais normal).

Já o segundo fundo imobiliário com 10 inquilinos distintos, mesmo que 2 ou 3 venham a rescindir e o fundo precise pagar parte das taxas condominiais e de impostos, o seu rendimento irá diminuir, mas não irá cessar. O patrimônio líquido do fundo não será reduzido, e o próprio gestor poderá procurar novos inquilinos com mais calma sem oferecer tantas “vantagens”. Neste caso supondo que todos os espaços têm igual valor de mercado e áreas iguais, a vacância saltaria de 0% para 20% ou 30%.

Acho que já ficou claro, como o primeiro exemplo é muito mais arriscado que o segundo. A esse risco de ter apenas um inquilino chamamos de risco mono-inquilino.

Normalmente, para aceitar esse risco, eu procuro ter um rendimento maior. No entanto, é muito difícil precificar o quão maior ele precisa ser. Quanto mais perto do fim do contrato, ou próximo do pedido de revisional, esse risco de ter vacância 100% tende a ser maior e portanto exigiria um prêmio maior, frente ao imóvel que já tem um patrimônio diversificado.

Nas últimas semanas, nos relatórios de domingo na Área de Membros, eu tentei focar muito nessa questão do risco de se ter apenas um inquilino. Afinal, se temos 3 vantagens ao investir em um Fundo imobiliário, por que abrir mão de uma delas?

 

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Riscos de olhar apenas Alto Dividend Yield

No dia 20/04/2018, analisei um dos Fundos Imobiliários que tem maior dividend yield que é exatamente o FAMB11B (Fii Edificio Almirante Barroso), que consiste em um prédio de 26 andares no Centro do Rio, totalmente locado a Caixa Econômica Federal. Já existem notícias dizendo que a Caixa sairá do Edifício em 2019. O prédio já não é tão novo como outros da região, e um retro-fit completo do imóvel pode custar R$ 1000,00 por metro quadrado. Estamos falando de quase 80 mil metros quadrados!!! Ou quase R$ 80 milhões!!

Mesmo assim, isso não será garantia de conseguir um novo inquilino, afinal o BRCR11, possui o Torre Almirante, um Triple A a 100 metros de distância construído na década de 2000 e que está vago em vários andares. Desde o relatório, o Fundo caiu de R$ 3900,00 a cota para R$ 3065,00 em algumas semanas.

Neste último domingo, escrevi sobre o FAED11. Um fundo que possui 3 imóveis, mas, todos eles, locados para Anhanguera. O nome do Fundo inclusive chama-se Anhanguera Educacional.

No dia 08/05/2018, o BTG Pactual, administrador do Fundo emitiu um fato relevante avisando que a Locatária do imóvel, Anhanguera Educacional, por problemas operacionais internos, não conseguiu efetuar o pagamento do aluguel referente a Abril de 2018. Dessa forma a distribuição foi impactada em 59% por esta inadimplência. Clique aqui para ler o fato relevante

Percebam, que até mesmo um problema operacional bobo, pode fazer você perder a sua renda recorrente que deve ser o principal objetivo de quem investe em Fundos Imobiliários.

A distribuição de Abril foi de R$ 1,45 por cota, enquanto a distribuição de maio foi de apenas R$ 0,59 por cota.

 

Imagine que você possua 10000 cotas deste Fundo e já esteja acostumado a pagar suas contas mensais com os R$ 14500,00 que entram normalmente em sua conta. Neste mês como você fará para adequar o seu orçamento a apenas R$ 5900,00?

 

Concluindo…

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Portanto, pessoal ,eu tento sempre fugir dos fundos que possuem apenas um inquilino responsável pelo pagamento dos aluguéis, como vimos acima em dois exemplos a história não acabou bem. Cuidado com os mono-inquilinos. Se for para comprar esse tipo de Fundo ele precisa ter um prêmio muito grande para valer a pena.

Nós do Dica de Hoje, tentamos ser muito democráticos, e tentamos gerar o máximo de conteúdo gratuito possível. Pessoas recebem informações no grupo do facebook, na lista do telegram, @dicadehoje, nos vídeos do canal do youtube e nos artigos aqui do site.  Inclusive boa parte dessas informações aqui apresentadas e alguns perigos em outros Fundos imobiliários, como em Figs11, que caiu essa semana mais de 15%, foram adiantadas em um hangout, no dia 10/04, com Marcelo Rabinovici do Fala Fii, clique aqui.

Escrevi um artigo falando da relação Juros/cotas. Confira.

 

Lembrem-se sempre que o primeiro objetivo é não perder dinheiro.

Bons Investimentos e até a próxima

 

Daniel Nigri

Sócio Fundador da Dica de Hoje Consultoria e Research.