RBRR11: Estudo do Fundo Imobiliário
Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold.
Esse estudo visa apresentar o fundo RBRR11, Fundo de Investimento Imobiliário RBR Rendimento High Grade, fundo do segmento de Títulos e Valores Mobiliários, TVM, popularmente conhecidos como Fundo de Papel.
O objetivo do fundo é investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRI, Letras Hipotecárias, Letras de Crédito Imobiliário, Letras Imobiliárias Garantidas e Cotas de fundos de investimento imobiliário. A política de investimentos do fundo é auferir rendimentos dos Ativos Alvo que adquirir e auferir ganho de capital nas eventuais negociações desses Ativos Alvo. No mínimo, 67% do patrimônio líquido do Fundo deverá estar investido em CRI.
Como vimos também no estudo do MGFF11, os fundos de papel possuem parte da receita vinda dos juros e correções dos CRI, LCI, Cotas de FII e também possuem receitas vinda do ganho de capital da compra e venda dos CRI. Essa gestão ativa na compra e venda dos CRI, garante uma renda extra para os cotistas, o fundo acumula essas reservas e distribuem os 95% do lucro ao longo do semestre.
Composição do FII
O fundo possui 88% do fundo em em CRI, no mês de setembro de 2018, o restante está distribuído em LCI, FII e Liquidez. Com uma carteira de CRI diversificada em vários segmentos, conforme gráfico abaixo.
O fundo não possui restrição em relação ao indexador dos CRI, mas o fundo prefere os indexadores atrelados a inflação, principalmente quando o CRI tem uma duração maior, para não correr o risco de descasar com o indexador do fluxo de recebíveis lastro da operação .
Abaixo vemos a carteira do Fundo com 18 CRI e um fundo imobiliário de papel, o KNCR11. O LTV, que é o saldo devedor dividido pela garantia, médio da carteira é de 54%, 68% das garantias das operações estão localizadas em São Paulo, 80% das garantias estão na região Sudeste.
Os CRI do RBRR11 se dividem em três modelos:
- Antecipação de locação: Operações lastreadas no aluguel de ativos imobiliários como lajes corporativas, shopping, galpões logístico. O CRI antecipa o fluxo de locação para o proprietário do imóvel e a quitação se dá com o pagamento dos aluguéis pelo locatário para os “crisistas”, aqueles que possuem os CRI.
- Unidades residenciais prontas: Nesses CRIs a incorporadora como devedora adiciona unidades residenciais prontas, performadas, como garantia e amortiza a operação conforme a venda delas não dependendo do balanço da empresa.
- Carteiras pulverizadas: Operações lastreadas em carteiras de compra e venda e de financiamento de imóveis como apartamentos residenciais, loteamento e salas comerciais.
A composição do Fundo
O RBRR11 possuem uma metodologia própria para avaliar o rating dos CRI, geralmente vemos nos outros fundos de papel usando o rating de empresas como S&P, Fitch e Moody’s. Mas para entrar na carteira do fundo, o CRI, tem que passar pela metodologia e receber no mínimo nota A-, ainda após passar por essa avaliação de rating o CRI tem que ser escolhido por unanimidade pelo comitê de investimentos do fundo.
Os CRI que o fundo investe e a gestora faz a estruturação, não é cobrada a taxa de estruturação, essa taxa é convertida para o fundo, gerando uma rentabilidade a mais para o cotista.
O fundo é gerido pela RBR Gestão de Recursos, uma gestora nova no mercado, Administração da BTG Pactual. O fundo iniciou suas atividades no dia 02 de maio de 2018.
Possui Taxa de Gestão: 0,80% a.a., Taxa de Administração: 0,20% a.a., tudo sobre o Patrimônio Líquido. Taxa de Performance de 20% sobre o que exceder CDI.
Conclusão
Olhando o Radar de FII de hoje, 06/11/2018, temos os seguintes dados.
Se trata de um Fundo de Papel, portanto a classificação Multi/Mono Ativo/Inquilino não se aplica, cotação R$ 101,35, o Valor Patrimonial R$ 96,12, o que dá um P/VP de 1,05. O último rendimento distribuído foi de R$ 0,75, um DY de 0,74% ao mês. Nos últimos 05 meses distribuiu R$ 2,91 um DY de 6,89%, proporcionalmente.
A liquidez média de negociação dos últimos 30 dias é R$ 998.525,05. O fundo não possui participação no IFIX.
E com base nesses números podemos estimar os rendimentos do fundo em função da sua área, para ver qual o upside na renda recebida por cota.
A partir de agora o restante do estudo sobre o fundo será exclusivo para os assinantes Membro Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold. Lembrando que você possui 29 dias de garantia para reembolso.
Até a próxima