Fala, pessoal! Na semana passada, falamos sobre o horizonte de tempo — quanto tempo você pretende ficar no imóvel muda toda a conta. Hoje, para quem já decidiu financiar, entra outra decisão que pesa tanto quanto: qual sistema de amortização escolher. A resposta muda o quanto de patrimônio real você constrói, principalmente nos primeiros anos.
SAC: amortização constante
No Sistema de Amortização Constante, a parcela que abate a dívida é sempre a mesma, todo mês. Como o saldo devedor cai de forma constante, o juro (que incide sobre esse saldo) cai junto — e a parcela total vai diminuindo mês a mês.
Price: parcelas fixas
Na Tabela Price, a parcela total é sempre a mesma, do primeiro ao último mês. Para manter isso fixo, a proporção entre juro e amortização muda ao longo do tempo: no começo, quase tudo é juro; a amortização de fato só ganha força nos anos finais.
A simulação
Mantendo o imóvel de R$ 900 mil da série: financiamento de R$ 600 mil, 30 anos, taxa de 11% ao ano. Um aviso importante: essa simulação não está corrigindo a parcela por nenhum índice (TR, IPCA e afins) — é só a mecânica pura de juros e amortização, para isolar o efeito de cada sistema.
Parcela do primeiro mês: SAC começa em R$ 6.907; Price começa em R$ 5.480 — a SAC nasce cerca de 26% mais pesada no bolso. Amortização acumulada em 12 meses: a SAC já abateu R$ 20.000 da dívida; a Price abateu apenas R$ 3.015 — quase 7 vezes menos patrimônio construído no primeiro ano, mesmo com parcela menor.
Por que a SAC sai mais barata no total
Como a SAC reduz o saldo devedor mais rápido, os juros do mês seguinte incidem sobre um valor menor — e essa diferença se acumula ao longo dos 30 anos. No total do financiamento: a SAC paga R$ 945.957 em juros; a Price paga R$ 1.372.852. Uma diferença de R$ 426.895 a mais de juros na Price, pelo mesmo prazo e mesma taxa — só porque o saldo devedor demora mais para cair.
Quando a SAC fica mais barata na prática
Vale separar duas perguntas diferentes. Quando a parcela mensal da SAC fica menor que a da Price? Por volta do mês 100 — 8 anos e 4 meses. Até lá, a SAC pesa mais no orçamento mês a mês. E quando o total acumulado pago (a soma de todas as parcelas já desembolsadas) na SAC fica menor que na Price? Por volta do mês 198 — 16 anos e 6 meses. A partir desse ponto, quem está na SAC já pagou, no total, menos dinheiro do que quem está na Price, além de ter construído mais patrimônio ao longo do caminho.
O trade-off que a conta sozinha não resolve
A SAC constrói patrimônio mais rápido e sai mais barata no total, mas exige fôlego de caixa maior logo no início — a parcela mais alta pode pesar demais no orçamento de uma família nos primeiros anos. A Price é mais suave no bolso, mas mais lenta em patrimônio e mais cara ao final. Não existe resposta certa universal — depende do quanto sobra no orçamento hoje versus o que se espera de renda daqui a alguns anos.
Ainda é um norte
A mesma lógica dos artigos anteriores vale aqui: a matemática mostra o mecanismo, mas a escolha do sistema depende do fôlego financeiro real da família, não só de qual constrói patrimônio mais rápido no papel.
Fica o convite de hoje: se o seu banco oferece escolha entre os dois sistemas, peça a simulação completa das 360 parcelas — não decida só pela parcela do primeiro mês. Na próxima e última semana da série, o contraponto que a teoria pura sempre esquece: por que “alugar e investir a diferença” quase nunca acontece na prática.
Julia Bastos Chagas Priante
@julia.priante
Engenheira de Alimentos pela Universidade Federal de Viçosa, atua no mercado financeiro desde 2006. Com ampla experiência como Officer no Itaú Unibanco/Itaú BBA nos segmentos de Empresas, Nicho Imobiliário e Multinacionais. É Especialista em Investimentos (CEA) e Pós-graduada em Planejamento Financeiro. Auxilia famílias a alcançarem seus sonhos por meio de um planejamento financeiro estruturado e personalizado.