Atualmente, diversos Fundos Imobiliários (FIIs) estão sendo negociados com descontos de 20% a 30% em relação ao valor patrimonial, oferecendo dividendos anuais entre 12% e 15%. No entanto, muitos investidores estão abandonando essa classe de ativos, ignorando o potencial de retorno que esses fundos oferecem, tanto em valorização quanto em dividendos.
Neste artigo, vamos explorar de forma detalhada a situação atual dos FIIs, analisar a atratividade dos preços, os potenciais retornos com base em simulações precisas e comparar essas oportunidades com alternativas como o Tesouro IPCA+ e títulos prefixados.
Assim como a bolsa de valores, os FIIs também têm seus ciclos. Atualmente, estão num momento que pode ser comparado a uma mola comprimida: as cotações estão em queda, enquanto o valor patrimonial dos ativos e os dividendos pagos continuam elevados.
Essa combinação cria um cenário onde os FIIs estão sendo negociados com descontos significativos em relação ao valor patrimonial. Ou seja, a oportunidade reside exatamente em aproveitar esse descolamento temporário entre o preço de mercado e o valor intrínseco dos ativos.
Para entender melhor o potencial de retorno dos FIIs, fiz uma simulação considerando o reinvestimento dos dividendos e a valorização das cotas para o valor patrimonial ao longo de 5 anos.
- Investimento inicial: R$10.000 em cada FII
- Desconto no valor da cota:
- FII 1: 20%
- FII 2: 30%
- Dividend Yield: 12% ao ano
- Período: 5 anos
- Suposição: As cotas dos FIIs retornam ao valor patrimonial após 5 anos.
- Reinvestimento dos dividendos: Sim
Resultado do cálculo:
- Valor futuro com reinvestimento dos dividendos: R$17.623,42
- Dividendos acumulados (com reinvestimento) menos o investimento inicial: R$7.623,42
Isso mostra que, mesmo sem considerar a valorização das cotas, o retorno com reinvestimento dos dividendos já seria significativo.
Além dos dividendos, se a valorização das cotas para o valor patrimonial for considerada:
- FII 1 (20% desconto):
- Valor patrimonial da cota: R$12.500
- Valorização: R$2.500
- FII 2 (30% desconto):
- Valor patrimonial da cota: R$14.285,71
- Valorização: R$3.750
Essa valorização potencial, somada aos dividendos, reforça a atratividade dos FIIs para o longo prazo.
Retorno Total: Dividendos + Valorização
Somando os dividendos acumulados e a valorização das cotas, temos:
- FII 1 (20% desconto):
- Dividendos: R$7.623,42
- Valorização: R$2.500
- Total em R$: R$10.123,42
- Retorno total em percentual: 101,23% em 5 anos.
- FII 2 (30% desconto):
- Dividendos: R$7.623,42
- Valorização: R$3.750
- Total em R$: R$11.373,42
- Retorno total em percentual: 113,73% em 5 anos.
Esses dados mostram um retorno médio anual composto bastante expressivo para ambos os FIIs.
Para entender o potencial real desses retornos, comparamos os FIIs com títulos do Tesouro IPCA+. Considerando um IPCA médio de 4,5% ao ano nos próximos 5 anos, teríamos:
- FII (20% desconto): Retorno equivalente a IPCA + 10% ao ano.
- FII (30% desconto): Retorno equivalente a IPCA + 11,4% ao ano.
Ou seja, os FIIs estariam oferecendo retornos reais (acima da inflação) muito superiores aos títulos do Tesouro, que hoje pagam IPCA + 6% a 7% ao ano.
Além da comparação com o IPCA+, os FIIs também superam os títulos prefixados disponíveis no mercado:
- FII 1 (20% desconto): Retorno equivalente a 15,01% ao ano prefixado.
- FII 2 (30% desconto): Retorno equivalente a 16,41% ao ano prefixado.
Esses valores consideram tanto os dividendos recebidos quanto a valorização das cotas até o valor patrimonial em um período de 5 anos. Atualmente, os títulos prefixados oferecem entre 14% e 15% ao ano, o que torna os FIIs uma alternativa significativamente mais atrativa.
Os FIIs estão descontados em relação ao valor patrimonial principalmente por causa da migração dos investidores para a renda fixa, atraídos pela alta da taxa Selic. Isso criou um descolamento entre o preço de mercado das cotas e o valor real dos ativos, gerando oportunidades para investidores que conseguem enxergar além do curto prazo.
Esse descolamento pode ser uma oportunidade única para adquirir FIIs a preços extremamente baixos, garantindo rendimentos elevados enquanto aguarda a valorização das cotas.
Os dados mostram que sim. A combinação de descontos agressivos no valor patrimonial, dividendos elevados e um cenário de possível recuperação econômica cria uma oportunidade interessante para quem pensa no longo prazo.
Mesmo considerando os riscos, o retorno total de até 113,73% em 5 anos apresentado na simulação reforça que os FIIs, nesse momento, podem oferecer um equilíbrio atrativo entre risco e retorno.
Para quem busca diversificação, renda passiva constante e uma alternativa aos rendimentos da renda fixa, os FIIs parecem ser uma escolha racional. Afinal, adquirir FIIs com esses descontos é, na prática, como comprar títulos do Tesouro IPCA+ com prêmios de 10% a 11,4% ao ano ou prefixados com taxas de 15% a 16% ao ano — oportunidades raras no mercado atual.
Portanto, se você tem estômago para lidar com a volatilidade de curto prazo, esse pode ser o momento ideal para aproveitar os FIIs descontados.
Grande abraço,
João Pedro Mello
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