Por isso o assunto está sempre presente nos materiais que eu escrevo e principalmente nos podcasts que eu gravo.

Lembrando que os podcasts de segunda-feira são gratuitos e estão disponíveis no Spotify, e na área de podcast do site (área de membros) todas as segundas, quartas e sextas, e análise de negócios todas as quintas.

Vamos iniciar a nossa conversa pela parte básica, entender o motivo pelo qual as empresas optam pela modalidade de locação das estruturas.

O que elas levam em conta na locação e como isso afeta o resultado do negócio.

Uma operação logística

Não é algo que deva ser pensado de forma simplista, acreditando que tem pouca interferência nos resultados do negócio – é justamente o oposto.

A análise dos sistemas contempla desde variáveis em relação ao serviço prestado, manutenção da qualidade dos produtos, redução de perdas/avarias.

Documentação, níveis de estoque e a manutenção apropriada do mesmo, produtividade dos processos, até, obviamente, os custos de tudo isso.

O custo, por sua vez, é um reflexo da capacidade operacional, eficiência do galpão em questão, que está obviamente ligado à estrutura e localização.

E aqui entram no cálculo as variáveis de transporte, custo de armazenagem e custo de manutenção de estoques (avarias, perdas, falhas nos processos, devolução, reversa, etc.).

Outro fator de peso é manter estoques e em que níveis, e aqui obviamente não preciso mencionar a relação direta com a questão dos modais disponíveis.

Preço do frete e da distância, que são essenciais na análise dos imóveis do fundo, e que este observa ao fazer a aquisição para integrar o portfólio, embora muitas vezes o faça erroneamente, mas isso é do jogo.

E como sei que as pessoas gostam de exemplo, vamos a ele:

Estoques geram custos

Isso não é novidade pra ninguém, por isso as empresas trabalham com previsão de demanda (a maioria) para evitar maiores custos.

Inclusive se você trabalha ou já trabalhou na área, sabe que existe um percentual elevado nas empresas de custos com produtos obsoletos que iriam precisar de muito investimento em retrabalho.

Logo o custo e a complexidade na recuperação não seriam compensados pela venda, e acabam sendo lançados no balanço como provisão de estoques (perdas).

Ou acabam queimando caixa (exemplo da LLIS3 citado na semana passada lá na área de podcast).

Ou ainda de empresas que mantêm setores de retrabalho para reduzir as perdas e acabam tornando o processo operacionalmente ineficiente.

Lembrando que temos o maior percentual de carga transportada via modal rodoviário e o custo operacional do transporte é em média 27% da composição total.

Além de apresentar infraestrutura falha, gerando gargalos enormes. Nossa malha é imensa, mas muito deficitária, pela falta de manutenção e investimento.

Ok, Patrícia! Mas cadê o exemplo?

Quando você investe em um fundo imobiliário de logística, geralmente observa pontos básicos:

–    Contratos (atípico)

–    Valor do aluguel (cap rate)

–    P/VP

–    Vacância

–    Quem são os inquilinos e quais os percentuais da receita que eles representam

Isso é o básico, correto?

Pois bem, em se tratando dos fundos logísticos é preciso entender que:

A localização, os acessos, os incentivos fiscais, o PIB daquele estado, o desenvolvimento daquela região, a estrutura do galpão, a área onde está instalado, é o que precisa ser analisado se o invsetimento for a longo prazo.

Por mais que o contrato seja atípico, digamos 10 anos, e que vença em 2025, a lógica do mercado é penalizar a cotação quando próxima ao vencimento dos atípicos, principalmente se eles forem concentrados (vários vencendo ao mesmo tempo).

Pois sempre existirá a dúvida da vacância, ou então da não manutenção dos valores antigos devido ao envelhecimento da estrutura (falta de investimento na manutenção – principalmente quando falamos de plantas produtivas – indústria).

Existe a necessidade do fundo em manter um valor específico para manutenção do imóvel, garantindo assim que não ocorra desvalorização pelo desgaste, por falta de cuidado e conservação. Isso é básico e, se não é feito, significa ineficiência.

E se ele não for um fundo diversificado

Onde a dependência dos imóveis é muito grande na receita total, a penalização é maior, a não ser que o imóvel em questão esteja em uma área que está em desenvolvimento.

Sem riscos de revisão do planejamento urbano, com os acessos aos principais modais frequentemente melhorados e principalmente com estruturas adequadas ao tipo de negócio que se instala naquela região.

Use como exemplo os negócios de CDs voltados ao e-commerce na cidade de Extrema-MG.

Leve em consideração que é essencial a localização ter acessos favoráveis ao modal rodoviário, afinal as vantagens são óbivas:

Flexibilidade de alcance (geográfico), a possibilidade de entregar lotes pequenos em distâncias curtas e de não exigir a intermodalidade.

Ou seja: a entrega ocorre no destino sem nenhuma parada ou transferência, o que gera comodidade, rapidez e conveniência.

E isso são itens essenciais para grande parte das empresas que buscam um imóvel para locação.

Seja planta produtiva ou galpão para centros de distribuição, isso porque dessa forma o processo é mais eficiente na entrega da mercadoria (distribuição).

Quando o fundo faz uma aquisição em um grande centro urbano

A tendência é precisar gastar mais, afinal os preços são maiores nesses mercados, e a empresa que irá locar terá um gasto maior com aluguel do que em uma localidade mais afastada.

Porém o cálculo de custo/benefício em relação ao custo com transporte é uma das variáveis definitivas na escolha.

Então, quando os fundos encontram locais que não são muito distantes de grandes centros, que permitem aquisições por um preço menor e ainda assim a projeção de demanda por locação é atrativa.

A tendência é aquele lugar se estabelecer como polo, e o investidor percebe uma rentabilidade atrativa (seja pela baixa vacância ou preços de aluguéis bem negociados devido à procura).

E outro fator importante é a mão de obra:

No caso de Extrema,cerca de 6 mil pessoas chegam para trabalhar na cidade todos os dias, de 19 cidades como:

Bragança Paulista, Atibaia e Itatiba, no interior de São Paulo. Então a localização é importante não apenas em relação a uma questão de operação (fornecedores/distribuição).

Mas também mão de obra, sem falar no tema de licenciamentos ambientais.

As empresas não decidem locar um galpão apenas porque olharam e acharam bonito, ou porque o aluguel é mais barato.

Elas analisam diversos fatores, dentre os principais:

–    O mercado consumidor (que está ligado ao tipo de negócio);

–    Tipo de produto (que está ligado ao modal que irá utilizar);

–    Demanda (volume expedido para cada área);

–    Preço do frete, que está relacionado com a localização: ela faz cálculos do preço do frete e demanda, isso nos modais disponíveis para cada tipo de carga que ela irá transportar;

–    E nunca esquece dos custos fixos e variáveis: mão de obra, isenção de impostos e tarifas municipais.

E tão importante quanto o dito acima é a estrutura de instalações físicas internas, que a empresa enxerga como ideal para atender sua demanda. Aqui, temos questões básicas:

–    Número de docas e tamanho(cálculo de tempo e espaço disponíveis);

–    Altura;

–    Estrutura de armazenagem (espaços para recebimento, armazenagem, processamento e expedição);

–    Tamanho do espaço para área de descanso dos funcionários;

–    Layout para a movimentação eficiente entre materiais, flexibilidade e menor custo de armazenagem;

–    Espaço externo (vagas internas e externas para espera – carga/descarga).

E aqui temos a beleza do modelo BTS, que é o projeto pensado para a necessidade do cliente, que em contrapartida assina um contrato atípico pela lógica do investimento efetuado.

Afinal, se as variáveis acima não forem consideradas, causa atrasos e prejuízos em toda a operação, e nenhuma empresa quer locar um imóvel que torne a operação ineficiente.

Independentemente da localização

Além de levar em consideração que nesse tipo de modelo é importante ter margem que contemple crescimento das atividades, ou a empresa e o fundo terão problemas.

Um centro de distribuição no Nordeste ou no Sul é essencial para alguns tipos de negócio, ou seja, locais distantes de grandes centros (Sudeste) precisam ser analisados levando em consideração a manutenção daquele setor no local, a demanda crescente, a inovação e o desenvolvimento da região.

Eu moro em uma cidade da região metropolitana de Porto Alegre, e existem galpões de fundos por aqui;

Porém, prejudicados devido a problemas de acesso (duplicação de rodovia estadual que não tem fim).

O que leva as empresas a optarem por outra região (Vale dos Sinos) devido a acessos mais eficientes, mesmo com custo maior.

E não preciso dizer o motivo pelo qual centros de distribuição em capitais e regiões centrais não são uma opção viável na maior parte das vezes, né?

Considere o seguinte cenário:

A quantidade de docas, tempo de chegada de veículos para carga/descarga, mais o tempo médio de cada operação, mais o tempo de entrada dos materiais da descarga para liberação dos espaços.

Sem que a operação comprometa a mobilidade urbana, ou seja, você está pensando como a empresa que irá locar aquele galpão.

E sem contar a questão da roteirização: quando falamos em imóveis pensados para o fim de distribuição em curto espaço de tempo.

Temos os Transit Points, que se configuram como estruturas sem estoque para atender locais distantes dos centros de distribuição.

Ou seja, já chegam com destino certo, são expedidos imediatamente.

E já que estamos falando de modelos, temos o Crossdocking, que configura-se por não necessitar de grandes espaços.

E sim focado nas docas de recebimento e outra de expedição (aqui foco é espaço), e temos vários galpões assim por aí.

Concluindo

O fato do mercado de fundos imobiliários não ter tanta volatilidade quanto as ações, não significa que não devam ser analisados de acordo com as premissas quantitativas e qualitativas.

Pois são “seguros”, já que oscilam pouco, o que não é bem uma verdade nesses últimos meses (mercado está cobrando um ágio grande pelos ativos).

Há algum tempo (anos) as empresas perceberam que era mais vantajoso locar galpões, inclusive tivemos um movimento grande de sale & leaseback nas médias empresas, pela necessidade de liquidez.

E nas grandes por uma questão de custo/benefício e foco no processo principal que gera valor, e a tendência com o aquecimento da economia é maior produção, que necessita de mais espaços, mais empresas competindo e, com maior demanda, os aluguéis ficam mais caros.

O mercado evolui e encontra novas formas de aperfeiçoar os processos.

Afinal, os profissionais estão nas empresas pra isso, melhorar e otimizar os resultados. E assim será com os fundos de silos daqui a algum tempo.

O que eu quero dizer é que as coisas precisam começar para acontecer.

E vamos deixar a IFRS16 e o impacto nos balanços das empresas devido à locação longa para outro dia, ou o texto ficará muito extenso e eu receberei mais mensagens do que o usual pedindo um “resumo”.

Informação é dinheiro!

Até a próxima semana

Daniel Nigri com apoio da Patrícia Rossari

O analista Daniel Nigri CNPI1810 é o responsável pelas informações perante a ICVM 598

As informações não constituem recomendação de compra ou venda de qualquer ativo

O Dica de Hoje está com o nosso curso de Fundos Imobiliários aberto. Clique aqui e Aproveite para ter mais conhecimento e aproveitar as oportunidades para ganhar mais dinheiro.