MGFF11: Estudo do Fundo Imobiliário
Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para Membros Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold.
Esse estudo visa apresentar o fundo MGFF11, Fundo de Investimento Imobiliário Mogno Fundo de Fundos, fundo do segmento de Fundo de Fundos, popularmente conhecidos como FOF.
Objetivos do fundo
O objetivo de MGFF11 é investir em cotas de outros fundos imobiliários, gerando renda mensal com os fundos investidos e através da negociação de compra e venda de cotas rentabilizar os cotistas. O retorno gerado por essa negociação é chamado de alpha, esse é o principal foco de um FOF, gerar retornos para os cotistas acima do benchmark, o índice dos fundos imobiliários, IFIX. Uma vez que, ao investir em fundo de fundos, o cotista é tributado duas vezes pela taxa de administração, primeiramente pelos fundos que o FOF investe e depois pela própria taxa do FOF.
Receita
A receita de um fundo de fundos é composta geralmente por três partes, a primeira, pelos rendimentos dos fundos que investem diretamente, segunda, das receitas geradas pela renda fixa, como LCI e CRI e terceira, pelo ganho de capital na compra e venda das cotas de fundos imobiliários.
Abaixo vemos os resultados de MGFF11, no mês de setembro
Ao investir em um FOF, você está delegando para um gestor a capacidade de cuidar da sua carteira de fundos imobiliários. Com isso você está à mercê da estratégia do gestor, por isso o cotista deve entender o perfil do gestor e analisar se a estratégia faz sentido para ele.
Abaixo vemos como está alocado estrategicamente a carteira do fundo, podemos ver que o gestor tem uma estratégia mais ativa de ter parte da carteira em fundos que na visão dele poderão gerar um ganho de capital para o cotista no caso de venda e não só a renda distribuída pelos fundos investidos pelo FOF.
Em um mercado de alta os FOF conseguem gerar mais facilmente um retorno acima do IFIX, já que tudo está subindo mesmo, mas em mercados de baixa a expertise do gestor é posto a prova.
Abaixo podemos ver a carteira do fundo, no mês de setembro de 2018. Um FOF, por lei não pode deter mais do que 10% da sua carteira em um único fundo, essa regra tem uma exceção nos 06 primeiros meses de funcionamento do fundo.
Investimentos
Olhando a carteira do fundo, podemos ver uma das vantagens dos FOF, que é o investimento em fundos restritos, fundos que fazem uma emissão através da CVM 476, apenas para investidores profissionais. Que é o caso dos fundos PEDRA DOURADA FII e FII RBR PROPERTIES.
O fundo é gerido pela Mogno Capital Investimentos, um gestor novo mercado, esse é o primeiro fundo do mesmo, Administração da BTG Pactual. O fundo iniciou suas atividades no dia 27 de março de 2018.
Possui Taxa de Gestão: 0,80% a.a., Taxa de Administração: 0,20% a.a., Taxa de Escrituração: 0,30% a.a. tudo sobre o Patrimônio Líquido. Taxa de Performance: Variação do IGP M + 3% ou 4,5% o que for maior entre os dois no semestre.
Conclusão
Comparando com os pares possui uma taxa de gestão e administração acima da média do seus pares de mercado.
Olhando o Radar de FII de hoje, 30/10/2018, temos os seguintes dados.
Se trata de um FOF, portanto a classificação Multi/Mono Ativo/Inquilino não se aplica, cotação R$ 87,99, o Valor Patrimonial R$ 88,26, o que dá um P/VP de 0,99. O último rendimento distribuído foi de R$ 0,50, um DY de 0,57% ao mês. Nos últimos 06 meses distribuiu R$ 2,21, um DY de 5,02%, proporcionalmente.
A liquidez média de negociação dos últimos 30 dias é R$ 328.202,70. O fundo possui participação no IFIX com 0,33%.
E com base nesses números podemos estimar os rendimentos do fundo em função da sua área, para ver qual o upside na renda recebida por cota.
Confira também o estudo de ONEF11.
A partir de agora o restante do estudo sobre o fundo será exclusivo para os assinantes Membro Gold, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold. Lembrando que você possui 29 dias de garantia para reembolso.
Até a próxima,
Egbert Chaves