Tipos de Fundos Imobiliários
Vamos continuar nosso bate-papo sobre fundos imobiliários, um dos investimentos mais comentados da atualidade, principalmente por conseguir aliar boa rentabilidade e segurança.
Na semana passada, conversamos sobre 7 crivos aos quais você deve submeter um FII antes de adicioná-lo à sua carteira de investimentos. No artigo de hoje, você conhecerá e entenderá os principais tipos de fundos imobiliários disponíveis no mercado.
Essencialmente, existem quatro tipos de fundos: fundos de tijolos, fundos de papéis, fundos de fundos e fundos de desenvolvimento. Veremos a seguir as principais características de cada um deles.
Fundos de tijolos
Os fundos de tijolos levam esse nome pois investem majoritariamente em imóveis físicos. Eles também são conhecidos como fundos de renda, já que o imóvel físico que o fundo possui gera uma renda, geralmente mensal, aos cotistas.
Imagine um shopping center que possui centenas de lojas. Cada uma dessas lojas pagam um aluguel mensal para o dono do shopping que pode ser um fundo. Esses aluguéis entram como receita desse fundo e, após descontados os custos, são distribuídos como proventos aos cotistas.
Por esse motivo, os fundos de tijolos são muito previsíveis no que diz respeito à renda. Além disso, também é um tipo de fundo muito palpável pois é possível frequentar e analisar pessoalmente cada ativo, caso seja de interesse do investidor.
Alguns dos principais tipos de fundos de tijolos são: shoppings, hospitais, galpões logísticos, lajes corporativas, agências bancárias, hotéis, educacionais etc.
Fundos de papéis
Novamente, o nome reflete perfeitamente a ideia central do fundo. Este tipo investe em títulos relacionados ao setor imobiliário, em sua maioria CRIs. Os CRIs são Certificados de Recebíveis Imobiliários. Esses títulos dão ao seu detentor o direito de recebimento de determinado fluxo de pagamentos.
Imagine que você é o dono de um galpão logístico que está alugado para uma grande empresa por um período de 10 anos. Você tem basicamente duas opções de recebimento. A primeira é receber mensalmente o aluguel do seu inquilino até o término do contrato. A segunda opção é contratar uma companhia securitizadora que venderá o seu fluxo a investidores. Com isso, os investidores passam a receber o fluxo mensal e você recebe todos os aluguéis do contrato de uma só vez.
Os fundos de papéis compram CRIs, garantindo o direito de recebimento do fluxo de pagamentos daquele ativo. Por esse motivo, também são conhecidos como fundos de recebíveis.
No fim das contas, o investidor também terá um fluxo de recebimento, ou seja, uma renda. Porém, como a origem da renda são títulos e não imóveis, há essa diferenciação entre os fundos de tijolos e os de papéis.
A vantagem deste tipo é a sua diversificação, já que é comum encontrar dezenas de CRIs em um só fundo. E mais, cada CRI pode ser lastreado pelos fluxos de pagamento de dezenas de imóveis.
Fundos de fundos
Também são conhecidos como FoFs devido à sigla em inglês (funds of funds). Através do investimento neste tipo, você pode indiretamente investir em dezenas de fundos imobiliários, inclusive de tipos diferentes.
Um bom critério para escolha nesse caso é procurar com qual gestor você se identifica mais. Diversificação também é a palavra-chave aqui. De certa forma, este tipo se assemelha à um ETF (Exchange traded fund) justamente pela característica de investimento em diversos ativos através de um só ativo.
Fundos de desenvolvimento
Este tipo de fundo tem como característica principal a viabilização de projetos imobiliários. Por exemplo, o fundo pode comprar um grande terreno, criar um condomínio, lotear, construir casas e vende-las. Sua receita e, consequentemente, seu lucro vem desse desenvolvimento. Justamente por isso, os proventos não costumam ser mensais e sim a cada término de projeto.
Seu risco é maior que dos outros tipos pois há o risco da obra, da venda, do distrato. Por isso, o ideal é que o investidor que procura fundos de investimento tenha uma certa expertise na área. O lado positivo é que, quando o projeto vai bem e dá certo, o retorno médio deste tipo costuma ser maior que dos outros fundos.
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Abraços,
Lucas Mauricio