O Rendimento do Fundo Imobiliário está Alto ou Baixo?
Olá, meu nome é Egbert Chaves autor do Radar de Fundos Imobiliários da Área de FIIs para assinantes Dica de Hoje, se você ainda não é assinante, clique aqui para se tornar um Membro Gold antes do aumento que ocorrerá dia 11/07/2018.
Aproveito para te convidar para um Hangout que irei realizar, hoje terça feira às 21:00, com o Daniel Nigri em que falaremos sobre estes estudos deste artigo e muitos outros. Espero você lá, basta clicar neste link.
Os Fundos Imobiliários são ativos financeiros com lastro em imóveis negociados na bolsa de valores, isso significa que por trás do código há um ou mais imóveis ou títulos de dívidas como o CRI.
Por isso, o preço dos FII é influenciado em parte pelos juros futuros. Outros aspectos que influenciam no preço são vacância, inquilino, ciclo do mercado imobiliários, gestor, imóvel entre outros.
Os FII geram renda recorrente todo mês. Dividindo essa renda pela cota, temos o Dividend Yield. Multiplicando esse valor por 12, temos a renda anualizada, variando em alguns fundos que têm uma distribuição irregular em certos meses do ano, como os shoppings.
O título Tesouro IPCA+ 2024, é composto por duas partes, a primeira é o prêmio que é definido na hora da compra do título e a segunda é a inflação (IPCA), que varia a cada ano até a data de vencimento.
Uma ilusão que muitos investidores têm é, que a renda fixa não varia. Mas a renda fixa varia sim, esses juros de prêmio do Tesouro IPCA+ 2024 variam diariamente, em função da expectativa futura do país e essa variação é que influencia os Fundos Imobiliários.
Os títulos do Tesouro são considerados ativos livre de riscos, mas na minha visão isso não existe, todo investimento tem seus riscos. O que acontece é que os títulos são os ativos com menores riscos, mas não sem riscos.
Portanto, para se investir em FII, é necessário um prêmio entre o Dividend Yield e os Juros do Tesouro IPCA+ 2024. E esse prêmio também está sempre oscilando, no Radar de Fundos Imobiliários, você pode acompanhar diariamente como anda esse Spread, no Radar de hoje, 28/06/2018, está, 2,26%. O Dividend Yield do Radar está em 7,94% e o prêmio do Tesouro IPCA+ 2024 está em 5,68%.
Como foi falado nesse outro artigo, escrito pelo Daniel, no Radar você encontra uma planilha de Valuation por fluxo de caixa descontado utilizando esse prêmio do Tesouro IPCA+ 2024.
Esse gráfico mostra a média do Radar e o prêmio do Tesouro, mas como toda média tem fundos que ficam acima e fundos que ficam abaixo, fundos mais resilientes e com menos riscos tendem a ficar abaixo e fundos mais voláteis e com mais risco tendem a ficar acima da média.
Vê-se acima que quando o spread está abaixo de 2%, precisamos tomar cuidado, porque os Fii devem estar sobre avaliados. Lembro que esses foram dados dos últimos 12 meses e podem mudar por variáveis macro-econômicas.
Abaixo temos alguns gráficos do Dividend Yield dos últimos 12 meses e o Spread com o prêmio do Tesouro. Não é recomendação de compra ou venda apenas exemplos aleatórios de diversos segmentos apenas para exemplificar.
ABCP11-Shoppings
AGCX11-Agências Bancárias
BBPO11-Agências Bancárias
FIIB11-Logística
GGRC11-Logística
HGBS11-Shoppings
HGLG11-Logística
HGRE11-Lajes Corporativas
JRDM11-Shoppings
KNCR11-Fundo de CRI
KNIP11-Fundo de CRI
KNRI11-Lajes Corporativas
VRTA11-Fundo de CRI
SHPH11-Shoppings
Reparem como alguns fundos que possuem mais risco oscilam bem acima da média, e outros fundos que possuem menos riscos chegam a render menos do que o prêmio do Tesouro.
Tudo baseado na relação de Risco x Retorno, se um fundo está pagando mais, provavelmente o risco embutido está maior que a média.
Espero que tenham gostado e caso queira receber essas e muitas outras informações sobre Fundos Imobiliários, clique aqui para se tornar um membro Gold antes do aumento do dia 11/07/2018.
Ah…, e não se esqueça do Hangout hoje, terça feira, às 21:00, em que falaremos muito mais sobre Fundos Imobiliários, lembrando que o hangout fica gravado, caso você esteja lendo o artigo depois de 03/07/2018, clique aqui no horário e assista, espero você.
Até a próxima.
Egbert Chaves